海淀AI新贵，盯上了保利

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

放眼全球，凡是名字里带“湾”的地方，似乎都很厉害。

比如，美国旧金山湾区、日本东京湾、新加坡西南科技湾，以及国内的深圳湾超级总部、上海浦江第一湾，等等。

它们大抵都有一个共同特点：产业高地+人居标杆，二者缺一不可。

今年6月，深圳湾中海.安缇开盘，套均4885万元的豪宅，说日光就日光。

这就是产业高地的魔力——高净值人群聚集的地方，从来不缺购买力，只是有没有真正配得上他们的好房子。

把目光拉回到北京。

作为全国的整治、经济、文化中心，首都有没有能与上述湾区媲美的板块呢？

海淀永丰，绝对算得上一个。这里，具备了成为湾区的全部条件。

1、地理上，北边南沙河自西向东，蜿蜒流过，将整个永丰怀抱其中；

2、产业上，人工智能、商业航天、集成电路、生物医药，四大国家级产业集群在此交汇，40万高端人才扎堆。

如此高精尖产业聚集的地方，就该出现一个与之匹配的宜居项目，成为AI新贵们的首选置业目标。

好在，这样的项目有了，它就是北京珺湾。

经过多轮优化调规，北京珺湾已成为整个永丰湾，真正意义上的好房子项目。

永丰湾唯一的好房子

提起永丰湾，很多人的第一印象，是科创产业的热土。

作为首都唯一科产城人融合示范区，这片土地集聚了298 家科创企业，其中 24 家上市企业、11 家独角兽、5 家专精特新企业。

AI 研发、人形机器人、商业航天、国产算力芯片，在这里迭代突破，源源不断孕育一批又一批科创骨干、技术新贵。

产业的潮水滚滚向前，人才在这里汇聚、成长、兑现财富，居住改善的需求，也随之蓬勃生长。

永丰湾的生活配套，也在近几年加速落地：

1、商业上，海淀大悦城已经开业，山姆会员店也即将落地，大型商圈把烟火气直接拉满；

2、教育上，完整的K12公立教育体系铺展开来，中关村三小科技园分校、清华附中等多所分校落地，稳稳攥住海淀学籍；

3、文化上，故宫北院近在咫尺，国家级文化IP，为板块注入深厚人文底色；

4、生态上，崔家窑湿地公园、玉河湿地公园环绕，西山为屏、南沙河为脉，山水湖园的自然资源触手可得。

当产业、商业、教育、文化、生态全部就位，永丰湾万事俱备，只差一座真正懂科创人群的好房子。

北京珺湾，就在这样的时代节点上登场。

在它身上，作为“地产一哥”的保利发展，不仅拼了，也展现出极强的韧性。

项目前后历经多轮调规打磨，反复推敲总图、楼栋、公区、户型，终成当下海淀北，乃至海淀楼市的天花板项目之一。

更重要的是，它并没有走向高高在上的天价，上车门槛控制在相对友好的区间——总价650万元起，就能在海淀拥有标准的四代宅。

海淀的全维公区

架空层，是北京珺湾公区最大的亮点。

它共规划了15栋5-11层洋房，其中最北边的1#至6#，全部做了首层全架空设置，打造了约2400平米的泛会所空间。

这个规模，放在整个海淀楼市，绝无仅有。

北京珺湾管它叫"第二生活主场"。翻译一下：楼下就是你家的延伸。

来看看这6处架空层，具体的功能：

1、1#拾光厅。归家门厅+先锋攀岩。年轻人不出小区，就可以体验运动的快乐，垂直动线直通地下一层攀岩空间，运动尺度直接拉满。

2、2#漫叙阁。会客洽谈+台球室+沙壶球+桌上足球。邻里小聚、亲友来访，不用挤在家里的客厅，架空层就有舒服的茶歇、棋牌休闲场地。

3、3#和4#知阅社。共享办公室+独立工位+自习室+会议室。海淀客群最缺什么？一个不被打扰的专注空间，北京珺湾直接配齐了。

4、5#稚趣园。这是重头戏。书法教室、科学教室、美术教室、文化课教室、小班课教室、共享绘本区、自习作业区，从课后托管到兴趣学习，一站式解决。

海淀家长最焦虑的孩子教育问题，北京珺湾在小区里，就安排得明明白白。

5、6#跃风馆。有氧区、无氧区、力量区、瑜伽区、普拉提区，甚至还有两间高压氧舱。运动完直接进氧舱恢复，这配置，商业健身房都未必有。

仅看架空层，北京珺湾直接做成了办公、学习、运动、社交、亲子的全维度公区。

这还没完。风雨连廊，将6栋架空楼栋全部串联。下雨天从家门口走到小区大门，脚底板不沾一滴水。

再看园林。北京珺湾的主题叫"一湾七岛，山水同园"——以水为脉，串联七座生活岛屿。

具体则以两条个170米的礼序轴、活力轴，串起五个主题聚场：

1、水庭湖湾聚场约2400平，取清代恽寿平《湖山春暖图》意境，打造中央镜面水景，是整个园林的心脏；

2、枕山栖谷聚场约1800平米，以北宋米芾《研山铭》山水意境大抵，复刻山林涧谷；

3、花间散步聚场约1600平米，借鉴高斯曲线美学，以数学之眼丈量自然花境；

4、飞鸟奇遇聚场，以亚里士多德鸟类研究的脉络为叙事线索，把生灵观察和自然思辨理念融入游乐设施。

5、认知探索聚场，以植物分类学巨匠林奈为灵感，把儿童乐园，变成科普认知乐园。

花姐用一句话总结北京珺湾的公区和园林：它把顶豪才配拥有的公共空间和园林质感，带进了普通中产的日常。

天花板级别的产品

公区做得再漂亮，房子本身不行也是花架子。

北京珺湾真正狠的，是产品本身。

它的户型共有三个面积段：87平米、98平米、118平米，共480户。

其中，87平米174套，占比36.25%；98平米198套，占比41.25%；118平米108套，占比22.5%。

三款户型，从首套置业，到三口之家改善，再到多人口家庭进阶，都可以找到适配自己的选项。

北京珺湾的赠送手段，主要有三种：98和118平南向一步阳台，全部赠送；所有北向开敞设备平台，全部赠送；所有户型标配飘窗，全部赠送。

这个力度，让它达到了整个海淀楼市的顶流，更是永丰湾板块的天花板。

下面，花姐就北京珺湾的三款户型，逐一分析，以供购房者参考。

1、87平米三室两厅两卫，入门即改善。

作为项目入门户型，该户型功能完整，空间紧凑克制，非常适合年轻科创骨干首套安家。

户型格局方正，LDK一体化客餐厅，南向完整采光面，阳光洒满通厅。

创新设置餐厨中岛台，既是备餐区也是简餐吧台。

虽然面积不大，但依旧配置北向设备平台，拓展储物、休闲的可能性，花更少的总价，拿下海淀低密洋房的入场券。

2、98平米三室两厅两卫，刚改流量主力。

该户型最大的特点，是在该面积段，做到了南向三面宽。在整个北京楼市，也不多见。

它拥有LDK一体化大通厅，超大落地窗，空间轴线布局，形成环绕动线，家庭互动的空间足够开阔。

南向配置一步阳台，采光面充分打开，阳光可以铺满客厅；北向设置不可封闭的设备平台，拓展出额外的使用空间。

步入式玄关，一侧是一体化玄关柜，另一侧预留了洗衣机、烘干机给排水点位，可嵌入家政柜，实用与美观兼得。

该户型的产品力，直接可对标瑜海澐颂等海淀当红项目。

3、118平米四室两厅两卫，进阶改善的王牌选择。

该户型可谓该面积段的大格局。它本身就是标准的四居，也可以把其中一间次卧，当做独立书房。

这对于大量需要在家查阅文献、写代码、做研究的科创从业者来说，一间安静独立的书房，是实打实的刚需。

入户左侧独立家政间，既是玄关柜的扩展空间，也是洗衣烘干的专属区域。

厨房操作台面布局满足储、洗、切、烹饪、取的合理动线。内嵌式收纳系统，配备高柜拉篮，极致利用厨房每一寸空间。

118平米同样配置南向一步阳台+北向设备平台，南向采光充分，北侧获得拓展空间。

该户型，可对标海淀楼市任何一个热盘的拳头产品，但北京珺湾用更友好的门槛，给到了四居洋房的完整体验。

花姐点评：

北京珺湾的诞生，不是一蹴而就的。

它前后经历了多轮调规。

架空层、风雨连廊、一步阳台、设备平台等，这些好房子元素，不是天上掉下来的，是保利一点点争取来的。

在北京珺湾诞生前，保利发展做了大量客研，梳理了几百组真实成交数据，摸透了永丰湾科创客群的每一个生活痛点。

这些AI新贵们，理性务实、追求质感、注重成长。

他们不买大logo，但买质感、舒适、耐用；不为炫耀付费，但为效率、健康、家庭、情绪价值付费。

于是北京珺湾有了共享办公室，有了自习室，有了攀岩区，有了高压氧舱，有了六维成长学院。

每一个功能空间，都不是拍脑袋想的，都是冲着客群的真实需求去的。

这就是保利发展的变化——变得极有韧性。

从保利熙瑞到北京珺湾，它在每一块地上都在慢工出细活。

不急着出货，不敷衍了事，而是一点点打磨，一步步优化，直到产品配得上这片土地。

这，才是一家龙头房企，应有的担当与格局。

对购房者而言，这当然是好事。

最起码，在北京珺湾身上，证明了财大气粗的保利发展，并没有敷衍了事，它愿意沉下心，为客群打磨产品。

这种对待土地、对待买房人的态度，值得外界肯定。

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