江苏
文｜孙玉良
许家印被判无期徒刑，他留下的160多万套“烂尾楼”怎么办？这些因资金链断裂长期停工或延期交付的楼盘，对国家、对社会、对业主都是巨大损失啊。尤其对广大受害业主而言，买一套房，掏空六个钱包，背上三十年房贷，结果等来的不是新房钥匙，而是铁皮围挡、生锈塔吊、杂草丛生的工地。更扎心的是，有业主担忧：房子没了，房贷一分不能少，这笔账该怎么算？
我是认为掏空业主的“六个钱包”，再逼他们还30年房贷，是没有天理的。如果银行逼他们还贷，是要逼出人命的。许家印及他所代表的恒大集团烂债，拖垮了多少家庭？至少牵扯到大约600万人的正常生活啊，多少人半辈子积蓄砸进去。如果为“烂尾楼”继续还贷，这不是“房奴”的问题了，“房奴”还有个盼头，把钱还完了就不是“房奴”了。这是没有盼头的“房奴”，这是把人往死路上逼的“房奴”。掏空六个钱包之后，还要再踹一脚，还有活路吗？
烂尾楼的悲剧，本质上是一道权力与风险严重错配的方程。开发商控制建设和资金使用，银行掌握贷款合同与征信约束，购房者承担首付、月供和等待成本，却往往缺少快速退出的能力。银行可能理直气壮地告诉你：开发商是否交房属于买卖纠纷，不影响借款人按期还款。一句话：“你借的是我的钱，房子交不交，是你和开发商的事。”，问题是，这两份合同虽然形式相互独立，经济目的却高度关联。购房者申请贷款，并不是为了获得一笔可以自由支配的现金，而是为了支付特定房屋的价款。当房屋确定无法交付，贷款所服务的交易基础已经发生了变化。真正的不公平，不只是购房者“没有房还要还钱”，而是风险分配与控制能力完全不匹配。
所以，业主在遭遇“烂尾楼”悲惨境遇后，是不需要继续还房贷的，这也是有法可依的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同被解除致使担保贷款合同目的无法实现的，当事人可请求解除贷款合同；合同解除后，出卖人应将购房贷款本息和购房款本息分别返还银行和买受人。这是一个非常明确的司法解释：如果开发商违约，房屋无法交付，购房人有权解除购房合同，同时按揭贷款合同也可以一并解除。翻成大白话就是四个字：房没影，钱不还。购房人没有过错，不该为开发商失信买单。在购房者无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，有违公平原则，现实生活中，已发生多起业主因“烂尾楼”拒绝还贷并打赢官司的案例。
我思考的另一个问题是：开发商凭什么能在房子没建好的时候就卖房？银行凭什么在项目风险不明的情况下就放贷，出了事却让购房者兜底？房地产市场推行的“预售制”是有问题的，对业主而言风险太大。缺乏有效监管的预售制，成了许家印们的“吸金机器”，这也是许家印能够造孽的主要原因之一。业主的钱进了他的口袋，楼却永远封不了顶，这是人干的事吗？银行呢？放贷时只盯着购房者的信用，对许家印们的项目资金监管缺位没缺位？出了“烂尾楼”，贷给许家印巨额资金的银行是有责任的，这也是巨额国有资产流失。
亡羊补牢，住建部已经提出推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。但制度的落地与执行，恐怕仍有漫长的路要走。对于动机不良的人来说，他们研究的往往是“上有政策，下有对策”。许家印被重判，标志着房地产野蛮生长的时代结束。对未来的房地产业，我希望经此教训彻底堵上制度漏洞：让银行承担它本该承担的贷前审查和资金监管责任，让开发商在房子建好之前不能随意卖房，让掏空六个钱包的老百姓不再被踹上最后一脚。
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