炒房客暴雷正在失控，房价走向没有悬念了

　　在讨论房价之前，先问一个问题，如果不依靠劳动，也不依靠欺骗和抢夺，怎么合法的把钱从别人口袋，弄到自己口袋。

　　答案只有一个：趁你病要你命。

　　所以，古代的地主都是喜欢灾年的，尽管在灾年地主的收成也变少了，但余粮只要足够，就可以乘势兼并土地。而那些余粮不够的农民，就只能变卖土地换取粮食熬过饥荒。

　　到了现代，我们又给了这种兼并一个文雅的名字：抄底。

　　所谓抄底，表面看是低价买入，但这里面却存在一个悖论。那就是，既然是低价，那对手盘为什么要卖给你。

　　这从逻辑上根本就讲不通。

　　所以答案也是一样，那就是，对方虽然知道是低价，却有不得不卖的理由，就像古代灾年的农民一样。

　　反过来说，如果对手盘没有不得不卖的理由，却愿意卖给你，那你就不是抄底。

　　我在知识星球经常会收到提问，说自己有多少多少钱，打算去买哪些品类的资产，配比是否合适，而我的回答一般都是：

　　等！

　　如果你去观察鳄鱼捕食，你会发现，它的绝大部分时间都在水中等待，直到有的动物渴的受不了，不得不去河边喝水时，蛰伏的鳄鱼才会突然发动袭击。

　　我们又把金融上拥有这种持续等待并抄底行为的投资客，称为金融大鳄。

　　当大鳄知道大众散户加杠杆的爆仓点在哪里，他们就一定会把价格拉到他们爆仓为止。

　　他们赚的，就是对手盘不得不卖的钱。这样，即使未来价格涨回去了，对手盘也看不到明天的太阳了。

　　即使是以价值投资著称的巴菲特，在其投资的分水岭，喜诗糖果的收购案中，一样是等到了绝佳的机会： 喜诗大股东兼经营者去世，继承者急于变现交遗产税时，通过低价拿下了这头现金奶牛。

　　从这个视角出发，你就知道， 你用来击杀对手盘的核心武器，就是现金（类比古代灾年的余粮），它不该在对手盘没有不得不卖的理由时，白白浪费掉。

　　就像巴菲特说的那样，现金是一种永不过期的看涨期权。

　　只有当对手盘面临现金流压力，面临爆仓时，才是值得你出手的时刻。

　　以这个视角，我们再来看楼市。

　　当居民杠杆率见顶，并开始反向去杠杆时，过去的那些高杠杆炒房客，杠杆就会被逐渐拉爆。

　　而这种炒房客去杠杆的进程，又分为两个阶段。

　　第一个阶段，是主动去杠杆。

　　一部分人通过数据判断出楼市见顶，就会开始抛售逃顶，我们也曾在2023年，多次劝告大家楼市逃顶 （参考2023年初的逃顶文： ），这部分人，是本轮楼市周期的真正赢家。

　　而另一部分炒房客，则是在房价跌入负资产平衡线了，才开始考虑是否要卖房保命。

　　这时止损虽然会把财富清零，但至少避免了被债务拖入深渊，至少还能重新开始。

　　这个，就是不得不卖的理由。

　　我在2024年和2025年，一对一咨询中，有一半以上的咨询案例，都是炒房客询问是否要卖房止损，然后去还债的（去杠杆）。

　　第二个阶段，主动去杠杆的进程之后，就是被动去杠杆，又称为暴力去杠杆。

　　当炒房客们错过了房产进入负资产时的止损，就不得不一条道走到黑了。

　　比如，当他们通过30%首付买入房产，并且房价下跌30%以上时，他们就已经变为负资产了。但如果他们又不甘心财富清零，就会硬撑，希望撑到救市，撑到楼市触底回升。

　　但是，如果救市只是挤牙膏式的托而不举，只要房价继续下行，甚至只需房价在底部长期横盘（比如东京的底部横盘期长达8年，美国一线城市也有3年横盘期），那么当他们的贷款期限到期（经营抵押贷一般最长3年期限），面临房产市值重估和贷款展期时，就会因为无法提供现金流而被银行强制拍卖。从而陷入债务牢笼。

　　比如，最近深圳的某楼市大V（为避免麻烦，不提名字了），深陷债务危机，房子将在下个月以1400万的起拍价被法拍。

　　曾经，他的炒房课程，要卖粉丝9.9万，而如今，他自己在楼市下行周期也面临了暴力去杠杆的惨痛结局，没能熬过周期。

　　所以，楼市也是一样，抄底，抄的就是对手盘（炒房客）带血的筹码。

　　并且，只要被动去杠杆的进程不结束，楼市的被动卖出的供给，也就不会停止。

　　以上，是从供给侧来说的，那么，需求侧呢？

　　在炒房客要持续 被迫吐出带血的筹码时，需求方的承接力决定了后续房价的走势。

　　我们以今年楼市成交最为强势的上海为例，来看上海的楼市承接方，也就是买方处于一种怎样的经济状况。

　　上周，上海刚公布了2026的社保基数，那么我们列出下疫情后的2023~2026（也是楼市下行周期），这4年上海社保的社会平均工资，分别为：

　　2023：12183元

　　2024：12307元

　　2025：12434元

　　2026：12577元

　　可以看到，每年的增长率仅为1%左右。但这个只是没有失业，在职人员的平均工资。

　　如果我们看更加反映上海全社会居民收入状况的 消费 品 零售 总额，就会更加清晰。

　　以上红框框出来的，就是今年以来，上海消费品零售总额的当月同比，以及累计同比。

　　从数据上看，消费当月同比数据4月变为负增长，并持续向下到7月，至今尚未观察到数据的向上拐点。所以楼市的承接方，也就是买方的购买力，也并不乐观。

　　那么结合供给侧的被动去杠杆（法拍）还在继续。也就是说，楼市的触底反转，我们依然需要继续等待。

　　后记：

　　抄底的铁则，就是承接对手盘带血的筹码。而对于股市和楼市，这又是不一样的。

　　股市要同时看当下数据和预期，而楼市只看当下数据。

　　那么从预期上看，最新公布的指示预期的数据已经跌破临界点，对此，我上午在股市开盘前，已在知识星球做出股市的风险提示，没看过的建议去看下。下图是该文的评论区。

　　而楼市，则要看供给侧被动去杠杆的卖出力量，以及买方力量的供需力量对比。

　　而楼市抄底，抄的就是炒房客不得不卖出的带血的筹码。

　　从当下进程看，主动去杠杆已经过渡到被动去杠杆，被动去杠杆结束之时，所有高债务持房者被迫卖房出清完成的时点，就是一线和强二线楼市（三线以下城市人口基本面不支持就不必看了）触底横盘或反转的时点。但目前还没有确切证据，证明被动去杠杆已接近尾声。

　　而我们现在要做的，就是拿好你的现金，去等待带血的筹码全部吐出后，那个最佳的击球点。

　　全文完