10.5亿受理！北京三区入局，机构间REIT热度飙升

快讯背景：2026年8月18日，上交所正式受理“中信证券-亦庄控股产业配套人才公寓持有型不动产资产支持专项计划”，申报规模达10.51亿元，原始权益人为北京亦庄投资控股有限公司，由中信证券担任计划管理人。这也是北京经开区首单产业配套人才公寓机构间REIT。

URI观察到，项目目前进入首轮审核阶段，后续将完成问询反馈、取得无异议函、挂牌发行等流程。短短一个月内，北京昌平、海淀、亦庄三家区级平台接连落地同类项目，区级国资批量试水机构间REIT的趋势已经显现。

本期，URI带您详细解读。首先我们先厘清核心概念：何为机构间 REIT？

简单来讲，机构间REIT，就是只对保险、理财这类机构开放的私募 REIT，资产门槛比公募REIT低，资产先在这里盘活融资，以后条件成熟还能转成公募 REIT，散户不能参与，风险完全看物业运营好坏。

▲上交所公告

01

亦庄控股：

绑定产业的人才公寓资产包

亦庄控股是北京经开区市属一级国企，作为区域核心运营主体，此前已有不动产证券化落地经验，2025年旗下产业园公募REIT在上交所上市，募资10.88亿元。

本次人才公寓项目由旗下博大酒店管理公司负责运营。该平台搭建起覆盖蓝领、青年群体、中高端人才的完整公寓供给体系，其中四处产业园配套公寓深度绑定区域生物医药、新能源汽车两大支柱产业，租客以园区企业团租为主。这类资产的出租率跟随产业扩张维持较好水平，但受人才政策、企业用工成本约束，租金上行空间有限，收益表现和行业周期高度联动。目前入池资产详细运营数据尚未披露，但集团仍留存充足公寓存量，为后续储架扩募打下基础。

▲亦庄控股公司外观

02

北京三区齐发力：

区级平台搭建资产“双轨盘活”路径

据URI城市租住研究发现，亦庄并非个案，北京多个区级保障房平台同步发力，探索“公募REIT+机构间REIT”双轨运作模式。

昌平保障房是这套模式的典型代表。其保租房公募REIT于今年4月上市，网下认购倍数高达434.92倍，上市仅92天便抛出扩募预案。与此同时启动机构间REIT中介招标，用机构间REIT承接体量偏小、尚在培育期、达不到公募准入条件的物业，在企业内部搭建“孵化-培育-成熟-公募退出”的资产梯度。平台手握大量保租房储备资产，足以支撑两类产品持续供给。

8月10日，海淀公示中介中标结果，推进西三旗板块海悦・梧桐苑机构间REIT，底层为人才保障住房并配套商业，中介团队全部就位，即将启动申报材料编制。叠加建信住房50亿元储架扩募项目，北京已经形成全国平台+区级国企多层次推进的格局。

对区属平台来说，存量盘活考核、重资产带来的负债压力，叠加公募REIT严苛的资产门槛，让机构间REIT成为回笼资金、滚动开发的现实选择。

03

行业爆发：

制度正名后，发行规模半年激增25倍

2026年7月24日沪深交易所正式将“持有型不动产ABS”定名为机构间REITs，确立平层结构、无外部增信、主动管理、分红不低于90%、扩募无间隔期等核心规则，完成品类制度正名。

截至2026年7月末，上交所累计受理90单机构间REIT，申报规模超1700亿元，发行规模接近千亿元，覆盖15个业态。2026上半年全市场发行规模较2025年同期暴涨超25倍。

其中的租赁住房是创新最活跃的板块，底层资产从政策性保租房拓展至蓝领公寓、市场化长租公寓、产业人才公寓；发行主体也从全国性租赁基金拓展到区属国企、国有上市房企。

机构间REIT与公募REIT属于互补工具，专门承接达不到公募标准的培育期资产。标杆项目建信住房租赁REIT也验证市场接受度，扩募阶段机构超额认购，存续期持有人全部选择续投，交易价格稳定在面值以上。

▲上交所发文

04

机构间REIT：

繁荣之下不可回避的现实短板

作为仅投入市场运行两年的新品类，机构间REIT仍面临流动性偏弱、资产难以独立定价、租金内生增长待验证等阶段性难题。

租金增长乏力是保租房资产共性问题，公募保租房REIT同样遭遇该困境：依靠扩募注入新资产的产品营收增速可达25%以上，无新增资产的成熟产品增速大多仅0-4%，收益高度依赖外延式扩张。

更关键的制度缺口在于暂无官方转板通道。即便资产在机构间REIT培育成熟，想要转公募REIT，仍要走完全部审批流程，企业设想的孵化退出闭环仅能在内部实现。尽管监管已经更新业务规则，但流动性、转板机制、独立定价等问题，仍需要更多项目实践打磨完善。

URI城市租住认为，机构间REIT为存量租赁住房打开全新证券化路径，地方国资驱动的发行热潮还将延续。但市场要警惕一个误区：单纯把机构间REIT当成融资出表、缓解负债压力的工具，或是公募REIT的简易跳板，却忽视底层资产运营本质。

人才公寓、保租房本身租金天花板明显，如果只靠持续装入新资产做大规模，不打磨内生现金流，一旦优质储备资产耗尽，产品收益逻辑就会被动摇。

政策加持不等于天然安全，REIT市场行稳致远的核心，不是追求发行数量与规模，而是解决资产如何持续盈利的根本问题，必须警惕脱离现金流支撑的规模扩张。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒