存量更新持续发力，多地推进“商办改酒店”

据北京市规划和自然资源委员会消息，北京市平谷区一闲置商务办公项目近日正式启动改造，总建筑规模约7600平方米，改造完成后未来将以“青年酒店”的全新业态重获新生。

今年1月1日，《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》正式发布实施，提出完善存量建筑功能转换和复合使用。《北京市建设用地功能混合使用指导意见》同步施行，明确在建筑更新阶段，纳入城市更新项目库的项目可对存量建筑进行用途转换，优化城市功能和空间布局。存量建筑用途转换采用正面清单管理，允许商业服务业用地中的建筑用途相互转化。

上述项目正是平谷区落实北京城市更新政策、依托建筑功能正负面清单推进落地的标杆试点项目，为北方城市低效商办楼宇转型酒店业态提供了实操范本。

事实上，今年以来，珠海、广州、武汉、深圳等多个城市陆续出台相关政策，将酒店纳入存量商办楼宇的转型方向，通过土地规则松绑、审批流程压缩、建筑功能灵活转换等举措，放宽并简化“商办改酒店”通道，推动低效办公、商业楼宇实现业态焕新。

业内人士指出，“商办改酒店”作为城市更新重要的存量盘活路径，已成为各地优化城市空间资源、提升存量资产价值的重要抓手，这一改造模式后续或将在更多城市推广落地。

多城推进“商办改酒店”

今年6月，珠海市自然资源局印发《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》。文件规定，全市已完成确权、手续合规的商业办公楼宇均可申请临时转换为酒店使用，首次过渡期为5年，达标后可再续期5年；项目无需补缴土地价款、不调整土地使用年限，仅开展内部改造、不改动外立面与层高的，还可免予办理工程规划许可，同时文件细化分层申报要求，并列明禁止改造情形等。

同月，广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局印发《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，明确将酒店列为商办楼宇重点转型业态，支持符合条件的低效存量楼宇临时转型为科创研发、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等多元用途。政策规定，楼宇功能临时转型总年限（含延期）不超过15年，无需强制变更土地属性，同时放宽建筑配套指标限制、简化消防审验流程，并配套专项扶持政策助力楼宇更新提升。

4月，武汉市自然资源和城乡建设局出台的《武汉市既有建筑功能转换和混合利用实施办法（试行）》明确，在不改变土地性质、规划条件及不动产权证登记用途的前提下，建筑可整体或局部转换功能、复合利用；普通建筑功能转换过渡期为5年，存量商务楼宇过渡期最长可放宽至15年，无需办理土地变更手续，有效压缩城市更新的制度与时间成本。文件划定改造正面清单，支持商业、办公、酒店等存量建筑依规开展内部业态调整与功能复合转换等。

同月，深圳市规划和自然资源局与市住房和建设局联合发布《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，明确在不改变土地性质、年限与原有规划条件的前提下，采用正面清单分类管控模式盘活全市合规存量非居住建筑，适用范围覆盖商业、办公、酒店、厂房、仓储、研发等各类物业，允许业态相互调换或转型为科创、文旅、医疗养老、社区公共服务、学生宿舍等业态；转换项目基础有效期为5年，符合正面清单的项目过渡期内免缴地价，到期可续期5年、累计最长可达10年，政策同步搭建多部门联合审查简化审批流程等。

除上述城市外，今年广东省中山市在出台的《持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》中也提到，要加快商业用房去库存，鼓励多途径盘活存量资源，支持收购、租赁商业用房改造为酒店、文旅、医疗、康养、托育、保障性租赁住房等。

整体来看，各地政策普遍采用临时功能变更模式降低改造成本，过渡期内大多免除地价补缴；打破整栋改造门槛、支持分层运营，依托多部门联审简化审批，同时配套正面、负面清单规范改造准入，以实现闲置商办楼宇有序盘活。

实际上，推进“商办改酒店”并非2026年全新的政策导向，多个城市早已先行探索。

2025年7月，上海市印发《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，政策明确遵循主体结构、不动产权证用途、土地用途兼容“三不变”原则，按楼宇所处区位分级放开兼容业态，城市主中心、副中心、地区中心、社区中心均允许商务楼宇增设商业酒店功能，同步兼容科创、文娱、医疗、租赁住房、教育培训、养老托育等多元业态；功能兼容转换期限最长不超过15年，区域同步搭建一站式联审平台简化审批流程，分类设置简易、一般、特殊三类申报通道压缩办理周期，支持楼宇分层局部改造，为写字楼转型酒店打通合规路径。

2024年4月，横琴粤澳深度合作区印发《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》与《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》，为区域闲置存量建筑转型酒店提供完整政策操作依据。

福建省厦门市则是国内较早试水“商办改酒店”的城市。2020年7月，该市出台《商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》，覆盖全市已出让、土地含商业及办公属性的项目，支持商办用途转为酒店；2023年10月，厦门市完成政策全面升级，发布《商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法》，在满足规划、结构、消防、环保等规范前提下，放开商办项目转型餐饮、文旅、酒店等经营性业态，以及教育、医疗、养老、文体等公共服务类用途，进一步拓宽存量空间转型范围。

盘活价值凸显，长期仍需稳健落地

《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。

多地推进 “商办改酒店”，正是落实顶层城市更新部署的重要举措，也是优化城市空间布局、激活存量资产价值的重要抓手。

一位办公楼租赁相关负责人认为，写字楼转型酒店已是当前见效快、市场认可度高的存量调改路径，这一趋势自2024年起呈现明显加速态势。

上海银行大厦酒店投资人吴荣嘉表示，核心商圈写字楼属于稀缺物业资源。在相关政策放开前，商办楼宇转型酒店几乎不具备落地条件。如今写字楼改造酒店已形成全新行业风口，全国存量楼宇盘活市场仍处于起步阶段，后续发展空间充足。

上海当地一名酒店从业者坦言，优质地段是酒店经营盈利的核心要素，但此前上海核心商圈成熟酒店物业出租率常年居高不下，空置房源稀缺；新建商业项目在规划阶段极少配套酒店业态，可供企业选择的改造空间十分有限。依托存量更新政策红利，市场主体才有机会拿下核心区位楼宇，并批量推进商办物业向酒店业态改造。

不过，多位业内人士强调，“商办改酒店”虽是城市存量更新的优质路径，但并非全域通用模式，仅适配核心商圈、文旅富集、商务客流充足的优质楼宇，不可盲目规模化复制。

此外，业内人士也建议，后续需国家、省级层面出台统一细化指导文件，规范过渡期设置、续期评估、地价标准、消防改造等核心细则，破解各地政策碎片化、界定模糊等问题，为市场主体提供稳定、清晰的政策预期。

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