从10万多到“3”字头！南京学区房，能抄底了吗？

最近，小红书上关于“学区房暴跌”的帖子有点多。

图源小红书

比如，有网友被南师大西山小区房价“震惊”——6月小区单价还能卖到5.6万/㎡，7月成交价竟然降至3.8万/㎡。

当年10万/㎡+的学区房（力小+29中初中），如今单价“3”字头就能拿下，这让评论区里许多人感叹自己“买早了”。

无独有偶，树人双学区的新河一村，8月份惊现2.5万/㎡的“超低价”。要知道，同样面积的房源在今年上半年，还能卖到4.6万/㎡+的价格。

南京的学区房，还在不断探底。

01

先看南师大西山小区的情况。

这个小区的学区配置是力学小学+29中初中双学区，是南京学区房高配版的存在，市场巅峰期10万/㎡+成交的房源不在少数。

二手房平台显示，小区最新一套成交，是建面约78.67㎡的中楼层房源，总价301万，单价约3.8万/㎡，与房主最初挂牌价差了整整107万。

这个价格为何会让买房人“震惊”呢？

翻看成交记录可以看到，同样面积、楼层的房源，在7月19日的成交单价约4.6万/㎡、总价361.5万。短短几天，两套房子之间差了60万。

时间往前翻2个月，当时小区低楼层的房源，成交单价还在5万/㎡以上：

5月7日，建面约53.54㎡的低楼层房源，以总价288.8万成交，折合单价约5.4万/㎡；

6月6日，同样是低楼层的建面约74㎡房源，成交单价约5.6万/㎡、总价416万。

6月底，小区开始出现“4”字头单价，7月底直接来到4万/㎡以下。

要知道，2025年小区成交均价仍在6万/㎡+，去年底一套低楼层房源成交价还一度超6.1万/㎡。

再看新河一村南区，树人双学区房，2024年初卖出过7.7万/㎡，是小区历史最高单价纪录。

最近同样因为一套“抄底价”成交，被买房人热议。

8月初一套建面约49.5㎡的两房，以总价123万成交，单价仅约2.5万/㎡。

值得注意的是，小区“2”字头成交已不是首例。

二手房平台显示，小区7月至今成交的4套房源里，有3套成交单价都在3万/㎡以内，单价最高的是一套建面约56.18㎡的低楼层房源，总价150万、单价2.7万/㎡。

今年上半年，新河一村南区的成交单价多在4.8万/㎡上下，甚至有多套房源单价冲上5万/㎡+，4万/㎡以下房源比例极低。

从5万/㎡+到2.5万/㎡，也不过短短几个月。

树人学区的舸舫西园，同样因低价成交冲上热搜。

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有中介发帖称，树人学区的舸舫西园卖出一套建面约40.66㎡的房源，成交总价113万，折合单价约2.8万/㎡。

这个小区在2021年的最高成交单价，是9.2万/㎡。

同样是约40.66㎡的房源，5月13日的成交总价176万、单价4.3万/㎡；3月，一套建面约44.4的高楼层，单价还曾卖到过4.6万/㎡，总价约231万。

当然，这套约2.8万/㎡房源位于低楼层，相比之下优势并不明显。但前后近1.5万/㎡的单价差，令人唏嘘。

02

今年5月8日，鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区同步发布招生新政——取消提前一年落户和学籍占用限制。

对南京学区房最直接的影响，便是挂牌量数量走高，成交量和成交价下滑。

先来看挂牌量。

锐评君曾在新政发布一个月后，对当时的学区房市场进行过摸底，有数据显示，新政落地后，南京二手房市场的挂牌量短时间剧增。

贝壳买房数据显示，政策发布后的第二天（5月9日），南京二手房挂牌量新增1063套；9-10日两天内，新增挂牌量超2000套。

要知道，4月楼市旺季单日新增挂牌量最多也才807套，而5月9日单日就有超1000套的增幅，直接刷新了纪录。

南京学区房是这波挂牌潮的主要力量。

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二手房中介在小红书发文：树人学区房单日新增超70套，挂牌量直接翻倍；宁海路板块48小时新上43套房；银城汇文新上50套。

新政影响叠加短期内挂牌量激增，直接影响了成交价。

我们以新河一村南区为例。二手房平台显示，从今年2月到今年7月，半年内定淮门大街的跌幅为22.3%，新河一村南区跌幅更夸张，直接来到30.1%。

虽然当下是学区房的传统淡季，但与去年同期相比，降幅较为明显。

具体到小区成交数据可以看到，去年2季度的成交均价为5.01万/㎡，今年3季度已降为4.2万/㎡，相当于一套建面约56㎡的房源，一年时间缩水约45万。

与此同时，学区房成交量也进入了相对冷静期，多个小区在6-7月同比大幅下降，甚至有小区出现“空白期”。

比如新河二村，3月卖出16套，4月9套，5月7套，6-7月“挂零”；而在去年6-7月，小区还有10套成交。

怡景花园小区，今年5月卖出1套、6月零成交、7月2套；去年5-7月，小区有11套成交。

前几年随着楼市整体行情下行，南京二手房、学区房一直处于不断调整期，但在今年5月新政之后，学区房已然进入更深层次的市场重构。

至少从目前数据来看，新政带给南京学区房“震荡”还在继续。

03

那么问题来了，南京学区房真的“崩盘”了吗？

细看数据会发现，当下学区房的回调，更像是投资属性的撤退和居住价值的回归。

学区房的价格涨跌除了市场因素，最重要的是“学票”的溢价。尤其是面积小、房龄老的房子，居住价值在房价中的占比往往较低，买家掏出的几百万，本质上是一张优质学校的入场门票。

因此，在楼市巅峰期的那些年，鼓楼学区房10万+/㎡成交的房源比比皆是，哪怕是居住环境较为一般的老破小，单价也远远高于周边普通二手房。

而招生政策的调整改变了这个逻辑——房子无需与学籍长期绑定、不需提前1年落户，家长们有了更充足的时间和更多的置业选项，可以根据自己的真实需求和预算，从容选择一套合适的房子。

当“学票”溢价被一步步挤掉，学区房的价格锚点开始从“学位”向“房子”倾斜，早些年累积的高价泡沫进一步消散，房子的居住功能，正重新站回市场中心。