中国楼市超跌，何时结束？

中国楼市的下跌始于2021年恒大暴雷，始于恒大理财无法兑付，始于恒大全国项目7折甩卖..........

随后的事情，我想大家都还记得

——中国房企一个接着一个暴雷，曾经的世界500强变成了人人厌弃的“小强”，烂尾楼引发了中国民间为数不多的“群情激奋”维权事件。

所以，有了白名单救房企解决保交楼，所以，有了低首付让楼市企稳，所以，有了专项债收购闲置土地、所以有了城市更新催生购买力.......

2021年至今已经5年时间，这期间发生了太多事情———

恒大从第一房企变成第一破产，恒大老板许家印亦从全国政协常委变成了无期徒刑的囚徒，这五年时间，早已物是人非......

前几天许家印判刑，很多人后台留言问我：是不是也预示着房价，该触底反弹了？

是的，这轮楼市下跌始于恒大，会终于许家印吗？

五年了，是不是就此可以画个句号，尘归尘、土归土，市场归市场，经济归经济，一切回到从前呢？

换句话说，后台留言的伙伴们更关心，家庭主要财富——房子能否触底攀升呢？

从长期看，答案是肯定的。二战之后80多年全世界主要经济体都经历了几轮房价涨跌，但最后无论跌多少都会涨了回来

从短期看，答案犹未可知，因为2019年到2021年加了杠杆的家庭能否等到“涨回来”的时候，谁也不确定。

《红楼梦》第五十三回，宁国府田庄的庄头，跋涉一个多月进京交租，原本田租应当是五千两，但只收到二千两，

庄头解释“连续阴雨、田地遭灾”，贾珍原话：“再过两年，只怕精穷了”

楼市下跌不可怕，可怕的是这个触底反弹要等多久，可怕的是是否有人关注“再过两年，中产只怕精穷了”

写文章的时候是周二，不直播时间就多些，今天就和大家说说中国楼市当前的问题：

超跌

01

什么是超跌？

就是超过正常标准

房地产这三个字，于个人而言是家庭财富，于国家而言是产业构成，所以“超跌”的标准自然是两个维度

第一个维度：家庭财富

之前买房子都是30%首付，所以一旦房价下跌超过30%，那么就意味着这个家庭的财富变成了负资产

说得再直白点，100万的房子，首付30万，但房价下跌超过30%，首付跌没了，就意味着你的资产价格低于负债，你的资产就是负债

所以，从个人角度看超过个人财富承受的极限，就是超跌，

同时，房子不仅是一个家庭的财富，也是银行的财富，即不动产是银行抵押资产，所以居民端财富缩水=银行资产资不抵债，银行的资产也就“烂掉了”

所以，从银行角度看房价下跌30%，银行资产变成烂账，坏账的风险大幅攀升，所以也是超跌

那么，从个人财富角度看，中国楼市超跌了吗？

肯定超跌啊，

四个一线城市的房价这轮下跌的跌幅都超过30%，二线城市和三线城市部分项目跌幅超过60%，这是妥妥的超跌·

第二维度：产业与GDP

房地产作为一个产业，就算再不受待见，也是GDP的构成的一部分，就像太子再不得皇帝喜欢，但他也是皇子

换句话说，房价下跌这件事并不是中国特产，更不能以新旧动能转换四个字一言蔽之，房地产作为产业，看看其他国家，这件事就清楚了

——美国

在次贷危机之前，美国房地产开发投资占美国GDP的比重是8%，危机阶段达到10%

——韩国

在韩国城市化进程结束之前，韩国的房地产投资开发占GDP的比重接近8%

结合上述两个国家，我们可以看出：

房地产产业占一个国家GDP比重的标准是6%到8%，这是正常的标准

那中国呢？

不看不知道，一看吓一跳——

中国楼市成交量巅峰是2021年，商品房成交达到18.3万亿的规模，同年全国房地产开发投资147602亿元，GDP是114万亿

也就是说，2021年中国楼市巅峰阶段，房地产投资开发占GDO的比重是12.79%

这个占比，很明显高于美国、甚至高于全球楼市最变态的韩国。

那现在呢？

2026年还没结束，我按照2025年GDP总量140万亿，增速5%推算，那么2026年中国GDP总量将达到147万亿

而2025年中国房地产开发投资总额是8.27万亿

按照2026年1-7月份中国房地产投资增速降低19.2%推算，那么2026年中国房地产开发投资总额大概在6.2万亿上下

这意味着什么？

意味着中国房地产开发投资占GDP的比例已经降至4.8%，远远低于刚刚说的美国10%、韩国的8%

所以，中国房地产“超跌”是客观事实，而且按照目前情况看，未来12个月中国房地产开发投资仍然会下降

这意味着中国房地产不仅是超跌，而且是深度超跌

既然如此，一个问题随之而来：既然超跌，能否超涨？

房价超跌，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

02

量和价的关系

楼市能否超涨，不看价格，因为价格是结果

所以，要看交易量，只有成交量上涨，这房价才能企稳，才能上涨，才能超涨

但老粉丝朋友都知道，最近这几年楼市成交量一直都是过山车，有政策——成交量上涨一波，有利好——成交量再涨一波

啥都没有的空窗期，成交量回落，跌跌不休~

所以，该怎么看中国楼市成交量才客观，才能让大家看到当前房地产成交量真实的情况？

我的答案是成交总量

什么是成交总量

就是二手房加新房，换句话说一个城市的成交量是否企稳，要看一手新房+二手房的成交总量

我查了2016年到2020年，四个一线城市新房和二手房的合计成交量总量

然后，又统计了2025年全年和2026年上半年四个一线城市的成交量，

我们看成交量对比，就会发现，北京2025年成交17.4万套，2026年全年预计成交20万套，当前北京楼市成交量已经达到2019年附近；

上海2025年成交26.2万套，2026年上半年成交15.2万套，全年预计超过30万套，现在上海成交量达到2018年成交量附近；

广州2025年成交20万套总量，2026年上半年成交9.7万套，全年预计20万套，现在广州成交量达到2017年成交量附近；

深圳2025年成交11.3万套总量，2026年上半年成交4.74万套，全年预计超过9.4万套，现在深圳成交量达到2017年成交量附近；

从这个维度看，北京楼市成交量是复苏最快的，其次是上海，这两个城市成交量都在2018年和2019年附近，

换句话说，从成交总量维度看，并不低

广州和深圳两座城市的总成交量都在2017年附近，属于“2015楼市复苏阶段刚刚抬头”的成交量

四个一线城市尚且如此，二线城市不会有更好的数据，所以就不写其他城市了

所以，从量在价前的角度看，中国楼市虽然超跌，但楼市成交量并没有真正做到“量价转换”阶段

换句话说，超张的基础，并不存在

有伙伴看到这里或许会不认可：2015年到2019年，中国房价明明是上涨的，你这样对比得出“量价转换”很牵强

是的，因为还差一个数据，就是量价转换的关键：库存量

2015年中国楼市库存是7.1亿平米，随后每年下降，到了2018年年底已经进入供小于求的5.2亿平米区间

现在呢？

仍然在7.5亿平米

发现问了吗？

2015年到2019的总成交量攀升，但库存量是减少的

现在的情况刚刚相反，成交量虽然上涨，但这库存却越卖越多

为什么？

因为二手房成交量大于新房，所以总成交量不低，但新房库存不减反增！

这说明什么？

说明只保住核心城市，核心区域的地价、房价、交易量，对于楼市大趋势而言意义不大

当然，这个库存量也说明“上有政策，下有对策”，估计很多地方城市并没有严格执行国土资源部“库存超过36个月停售土地、18个月减少土地供应”的政策

所以，单从成交量看，四个一线城市成交量是攀升的，且和历史成交量高位的2018年、2019年接近

但库存量仍然是供大于求，所以量价转换没有势能，所以当前的超跌还会持续

房价超跌，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

03

最后，简单说几句

（1）政治定力

不要怀疑这4个字。永远不要怀疑这4个字！

我深信1万亿特殊国债也好、8000亿MLF和3500亿PSL也罢，这些举措的初心指向都是经济活力

换句话说，我们要拉动经济，让经济恢复活力，这些货币投放的目标是经济，而不是“房地产”。

我的观点也从来没变，中国房价不止跌，中国消费就会一直“完犊子”，当然对于制造业大国而言，第一要务是出口，消费永远是第二要务

所以，出口=汇率，消费=地产，所以现在保汇率，稳房价

能稳，自然就稳，稳不住就让房价下跌的速度变得缓慢，或者弃卒保车让一线城市和强二线活下来

（3）重要

房价稳，经济稳，这在任何一个国家都是客观事实

就连万恶的资本主义也是如此————特朗普上台之后针对美国房地产干了两件事

第一件：让房地美和房利美买入抵押贷款支持债券，变相压低30年期的房贷利率；

第二件：2026年1月份发布政令，禁止机构继续买入独栋住宅，存量已经持有的独栋租赁房源允许继续持有运营，不追溯没收

为什么这么做？

因为机构有钱，机构买房租赁会挤压美国普通人买房，也会提高租金

中国楼市超跌是客观事实，但我感觉现在属于不敢救，或者托而不举的状态

为什么会这样？

因为中国楼市一直都是“放就涨，管就跌”，从来都只有上涨和下跌，从来没有所谓的中间路线可以选。

那么，现在房价上涨，结果是什么？

是科技企业问：我们怎么在股市融资？

是国资房企问：现在房价上涨~我们怎么收购民营房企？

所以，这么伟大而艰难的问题还是交给时间吧

对咱们这些普通人而言，明白 “ 风吹大地，大地是命运，亦是万物风中摇曳的光影”就算了

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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