上海楼市开始离谱了！宝山区大场板块从6.5万变成3.6万

宝山大场的中介门店本来该在下午三点最闲的时候刷手机等下班，但七月底这个周二，店长把门口的电子屏单价从"4.2万起"改成了"3.6万急售"，改完不到二十分钟，玻璃门上就贴满了路人的手掌印——全是拿手机贴着玻璃拍屏幕的。

这个画面是我住在上海大学附近的老同学崔哥发给我的。他那天下午正好去大场那边办点事，路过那条中介街的时候被堵住了路。他说他当时以为出了什么交通事故，走近一看全是围观电子屏的人。"屏幕上的数字红彤彤的'3.6万'，旁边有一个去年十二月的历史挂牌截图被人翻出来在群里传，当时同小区挂的是6.5万。"崔哥说，他站在人群里听见一个爷叔跟自己老伴讲："六万五的时候觉得贵，现在三万六了我心里更慌了，这到底是能买还是不能买？"

这件事在宝山几个老居民群里传得比高温预警还快。有人翻出了前几年大场最红火时候的楼书，上面写着"南大智慧城核心区，未来可期"，配图是规划得亮晶晶的效果图。当年多少人冲着"智慧城"三个字就掏了定金。现在价格回到三万多，那些效果图还在手机里存着，打开看的时候总觉得有点刺眼。我琢磨了几天，觉得有几个角度特别值得跟同龄的、尤其是家里有孩子在上大学或者刚工作的朋友们聊一聊——第一个是大场当年怎么就跟"智慧城"绑在了一起；第二个是3.6万这个价格戳破了什么；第三个是那些年为了孩子上学在大场买房的人现在什么情况；第四个是我们这些上有老下有小的人在这种"腰斩盘"面前该怎么稳住自己的脚步。一个个说。

一、大场当年是怎么跟"智慧城"绑在一起的

大场在上海北部的板块里，以前存在感不算强。比历史比不过南翔，比规划比不过虹桥，比江景比不过北外滩。它真正的起势是沾了"南大智慧城"的光。这个规划大概是五六年前开始频繁出现在各种推介会上的，说是要把南大地区打造成"上海北部科技创新中心"，要引进一批高新企业、盖一批写字楼、配套一批学校。规划出来之后，开发商像闻着味一样围过来了，售楼处的沙盘上插满了"智慧城核心""科创走廊""未来已来"的小旗子。

我认识一位在大场住了四年的孙姐，她当时就是在售楼处被那张规划图打动的。她跟我说，销售指着沙盘上一个绿地旁边的位置，语气笃定地说："姐，这一片明年就要动工了，建好了就是北上海的陆家嘴，你现在买就是原始股。"孙姐当时四十一岁，孩子刚上初中，她想给孩子攒一套将来的婚房，觉得买在"智慧城"旁边，以后年轻人住着也方便找工作。她刷了卡，单价六万二，一百平出头的三房，总价六百多万。

孙姐的遭遇在当时的大场不是个例。很多买家都是被那个"城"字吸引的——有城就有工作、有商业、有人气、有未来。大家相信的是一张蓝图，是"这里以后会不一样"。而大场也确实在那些年里拍了不少地、修了不少路、盖了不少新小区，看上去热气腾腾的，让人觉得蓝图正在变成现实。

二、3.6万这个数字是怎么砸出来的

那套3.6万的房子我托崔哥去打听了一下。房子在大场一个2018年交付的小区里，面积八十九平，两室一厅，中间楼层，朝南，装修是当年开发商统一配的，保养得一般。房东是一对六十岁出头的夫妻，江苏人，当年买这套房是为了儿子在上海工作落脚。儿子后来去了深圳发展，不打算回来了，这套房就空在了这里。

他们最早挂牌是五万八，挂了四个月，只来了两组看房的，一组嫌离地铁远，一组嫌楼层不够高，都没下文。五月份的时候他们把价格调到四万八，总算来了几组人，但出的价一个比一个低，最低的给到四万二。老太太身体不好，每个月的药费不低，老头算了一下，房子空着每月还要交物业费，再加上偶尔从江苏跑过来看房的来回路费，这么耗下去不是个事。

于是他们做了一个让中介都意外决定：直接调到三万六，不议价，全款优先。老头跟中介说："我们也想通了，三万六能走掉，拿到的钱回老家换一套小的，剩下的存着看病。再耗下去，我老伴的身体耗不起。"这套房子挂出来的第三天就成交了，买家是附近一个刚毕业两年的小年轻，家里帮着凑了全款。

三、当年为"下一代"买房的父母们，现在什么心情

那套3.6万成交之后，大场好几个业主群里气氛很微妙。我通过孙姐加了一个群，那几天群里安静得出奇，偶尔有人发一个"唉"字，下面跟一串省略号。没有人痛骂那个降价的房东，因为大家都明白，降价的人大概率有自己的苦衷。但那种沉默比骂街更让人难受。

我私底下跟孙姐聊了很久。她今年四十五岁，孩子马上要上高中了。她买大场的时候六万二，现在同户型挂牌四万出头，真成交估计三万八到四万。她的月供每个月一万五，还有二十多年要还。"我有时候半夜醒了睡不着，就拿着手机算账。算来算去，发现不管怎么算，我亏掉的钱都够我儿子以后上大学四年的全部费用了。"她说这话的时候语气很平，但我能感觉到那种平下面的东西，不是麻木，是不知道该愤怒谁的无奈。

孙姐说她最难受的不是亏钱本身，是"当初那个决定"被现实反复踩踏。她当时是做了大量功课的——看了很多规划文件，去现场转过好几次，还咨询了做房地产的朋友。所有人都跟她说"大场有潜力""智慧城靠谱""早买早好"。她觉得自己已经足够谨慎了，结果还是踩了坑。"那种感觉就像是，你已经很努力地挑了一条看起来最对的路，走到一半发现路断了。你回头想找人问问怎么回事，发现当初给你指路的人都换了手机号。"

另一位我认识的家长刘哥，情况稍微好一点。他买得早一些，2018年入手的，单价四万出头，虽然现在也跌了，但还没跌破他的成本线。他跟我说他当年买大场就是为了孩子上上大附中。"学校就在旁边，孩子每天走路十分钟到校，这个便利是实实在在的。"他说哪怕房价再跌一点，他也能接受，因为孩子高中三年的时间和精力省下来了。但他也补了一句："如果纯粹是为了投资买在这儿的，那现在确实挺难熬的。"

四、"规划"这两个字，越来越经不起推敲了

大场这一轮跌得厉害，我觉得最核心的原因不是市场冷，而是大家开始重新审视"规划"这个词的分量。前几年楼市热的时候，只要政府出一个概念、画一张图，房价就能往上蹿一截。大家默认"规划一定会落地""蓝图一定会实现"，没有人去较真"到底是哪一年落地""落地的效果打不打折"。

但现在不一样了。经过这几年各种"延迟交付""规划缩水""配套减配"的反复教育，大家学乖了。看到"智慧城""科创园""新城"这些词，第一反应不再是"抢"，而是"先看看再说"。当所有人都开始观望的时候，那些纯靠规划概念撑起来的溢价部分，就会像潮水退去后的泡沫一样，一层一层地消失。

我认识一个在建筑设计院工作的顾工，他跟我聊过大场的规划落地情况。他说"智慧城"这个概念提了好几年了，真正引进的企业数量跟最初的宣传确实有差距，商业配套也推后了，还有一些原本规划的公共设施因为各种原因改了方案。"不是说完全没动静，但跟当初售楼处给你看的那个激动人心的视频比，进度慢了很多。"顾工说，他其实挺理解那些业主的心情的，"他们买的不是房子，是那个视频里的未来。未来没按时来，房子就只剩房子本身了。"

而房子本身在大场这个地方，就是一个普通的、离地铁不算近的、周边配套中不溜秋的居住空间。这样的空间在上海郊区并不稀缺，它的价格就应该跟通勤时间、生活便利度、房屋品质这些硬指标挂钩，而不是跟一张规划图上的小旗子挂钩。当市场的定价逻辑从"未来"回归到"现在"，大场的价格从六万五回到三万六，其实是一个挤泡沫的过程。只不过这个过程对于在里面的人来说，代价太大了。

五、面对大场的起落，我现在的几条实心眼想法

说实话，大场从六万五变三万六，跟我家房子没有直接关系。但我看了心里一样发紧，因为大场里住着太多跟我一样的普通人——不是炒房的，就是想在上海落个脚，给孩子留点东西。他们不贪，但现在的结果比贪了还难受。

我自己琢磨了几条实心眼的想法，没有什么高深的理论，就是过日子的人能听懂的话。

第一，以后但凡听到"规划""新城""智慧"这些词，先给自己泼一盆冷水，冷静半个月再说。不要当天看房当天做决定，不要被售楼处里的灯光和音乐带着走。我现在的习惯是，看到一个心动的新盘，先把它名字记下来，两周之后再翻出来看。如果两周之后还想去看，那就再去一趟；如果没感觉了，那说明当初就是被氛围冲昏了头。

第二，把"孩子未来"和"买房决策"适当分开。我理解咱们做父母的，总想给孩子多留点东西。但仔细想想，一套大场的房子，在孩子二十二岁的时候交到他手上，是三百万还是六百万，对他来说真的那么重要吗？比这更重要的是他爸妈这些年的心情好不好、身体好不好、有没有把日子过成愁眉苦脸的样子。我认识一个朋友，他爸妈当年为了给他攒婚房，省吃俭用背了二十年贷款，后来房子跌了，他反而特别愧疚，觉得父母的健康搭进去了。这事谁都不愿意看到。

第三，如果已经在里面了，别让一个数字毁了一日三餐。大场的房价跌了，但大场的菜场没有关门，古猗园的小笼包没有涨价，上海大学门口的烤串摊还开着。日子是日子，房价是房价，尽量别让它们搅在一起。孙姐后来跟我说，她把手机里的房产APP删了，每天早上改去菜场买菜，"买菜的时候讨价还价，一块两块的，我觉得我还能控制点什么。房价那个事我控制不了，我就不看了。"

第四，想清楚你在这个房子里到底得到了什么。大场当年卖六万五的时候，是真的值六万五吗？未必。但如果你住在那里的几年里，孩子上学方便了，你上下班的路还行，家里住得宽敞舒服，那这几年的"居住价值"是实实在在的。把房价里亏掉的钱，当成这几年住得舒服的"租金"，虽然租金贵了点，但至少你没有被完全白割。这个想法有点阿Q，但有时候阿Q一点能让人晚上睡得着觉。

大场从六万五到三万六，是个让人心疼的数字，更是个让人清醒的数字。它提醒我们，房子的本质是给人住的，不是给梦住的。梦可以想做就做，但买房这件事，我们得把脚踩在地面上。

你呢？你或者你身边的人有没有冲着"规划""蓝图"买过房？现在回过头看，那些当年让你心动的规划兑现了多少？评论区聊聊吧，我也想听听大家的故事。