济南楼市开始离谱了！市中区经十路板块从3.4万变成1.8万

我那个在济南市中区经十路旁住了二十年的邻居老赵，上周把他家那套140平的房子挂出去，总价252万，单价刚好1.8万，他挂完价格在楼道里碰见我，自己先苦笑着摇了摇头——三年前，同户型最高卖到过3.4万，他还笑话过对门卖早了的邻居“亏大了”。

经十路，济南的“长安街”，从东到西贯穿全城，市中区那一段更是老牌核心中的核心。三年前，谁要是在这儿说房价能跌破两万，能让人当笑话传遍整个单位。现在不用谁说了，打开手机上的二手房软件，从舜耕路到纬十二路这一段，单价1.8万上下的房源一屏划不完。曾经高不可攀的经十路，突然就够得着了，但真正站在这条路两旁抬头看那些熟悉的小区名字时，心里翻上来的不是高兴，是一阵阵发懵。

第一个变化：学区房的光环，先灭了

市中区经十路周边，最硬的那张牌是学区。胜利大街小学、经五路小学、育英中学……放在五年前，沾上这些学校名字的房子，单价直接比同地段非学区贵出一万打底。我同事老周，2021年为了孩子上学，在经十路南边买了个50平的“老破小”，总价190万，单价3.8万。房子是1988年的，墙皮掉渣，厕所转不开身，但他当时觉得值，“为了孩子，贵也得认”。

今年他孩子小学毕业了，他想把房子挂出去。中介小哥上门拍了照，犹豫了半天说：“周哥，现在这附近成交价大概两万出头，您这户型太小，可能还低点。”老周不信，自己上网一看，同楼栋比他大十平的房子挂108万，挂了四个月还没卖掉。

这不是哪个小区的事，是整个学区逻辑在松动。我一个在区教育局上班的朋友私下跟我说，2025年济南出生人口只有2017年的一半多点，小学入学高峰期已经过去了。再过两三年，很多学校的招生名额都填不满，“到时候不是家长挑学校，是学校抢孩子”。这个话他不敢公开说，但市场比谁反应都快。去年还坚挺的学区溢价，今年上半年突然就塌了一块。那些纯粹为了一个学籍、房子本身根本没法住人的“挂户房”，现在是最难卖的一批。

第二个变化：经十路沿线的“老钱”们，也开始动了

我认识一位快六十岁的赵姐，在经十路旁边的单位宿舍住了三十多年。她老伴是事业单位退休的，俩人退休金加起来一个月一万五六，没啥负担。前几年别人劝她把房子卖了换到东边去，她头摇得跟拨浪鼓似的：“我在这儿住了一辈子，买菜看病遛弯都方便，去哪儿都不如这儿。”

但上个月我去她家串门，她居然主动提起来：“我闺女说让我们搬到她那边去，离得近好照顾，我在想要不把这房子卖了。”我问她挂多少，她说中介建议挂2万1，但她看隔壁单元刚成交的一套才1万9。“我这一片三年前能卖到三万二三呢，你说这到底是咋回事嘛。”

咋回事？其实就是最早住在这片经十路核心区的第一代业主，现在普遍六十到七十多岁了。他们当年分房或者最早一批买房的时候，房价才两三千。这些人现在要么子女不在身边，要么自己爬楼梯费劲了，要么想换个带电梯的新房。他们一卖房，心态跟那些高位接盘的投资客完全不同——人家三四十万买来的房子，卖一百多万，怎么都是赚的，降价空间大得很。前面的人低价卖了，后面跟着卖的人不降价就出不去，整个板块的价格就是这样一层一层被往下拽的。

第三个变化：经十路沿线的办公楼空了，接盘的人没了

说句实在话，经十路市中区这一段，以前房价之所以站得稳，很大一个原因是沿线的写字楼里塞满了人。八一立交桥、大观园、杆石桥，周边多少单位、公司、医院、学校。这些上班的人，要么就近买房，要么就近租房，撑起了这一片的居住需求。

但我这一年多路过那些写字楼，发现不对劲了。我有个干保洁的大姨，在经十路上一栋写字楼干了八年，去年见面她跟我说，楼里原来的三个大公司搬走了俩，“以前每天拖地一堆人踩来踩去的，现在我上午拖完一遍，到下午还是干净的”。不光她那一栋，旁边几栋楼空置率肉眼可见地上来了。

2025年济南甲级写字楼空置率超过了28%，市中区是老牌商务区，楼龄老、设施旧，搬走的比搬进来的多。这些楼里上班的人少了，周边的租房需求就降了，租房的人少了，投资买来收租的人就不买了，投资的人不买了，房价靠谁往上托呢？说白了，经十路这一段的高房价，以前有很大一部分是靠“在这上班的人”撑着的。现在这些人要么跟着公司去了东边的汉峪金谷，要么去了西边的济南西站附近，要么干脆不在济南了。人走了，房子的价格就像抽掉一块积木的塔，你不用推它，它自己站不稳。

第四个变化：老房子卖不动，新房子不敢买

市中区经十路沿线，最大的一个尴尬是——房子老了。

这一段的核心位置，大量的房子是1995年到2005年之间盖的。二十多年的楼龄，没电梯的比比皆是，有电梯的也大多是小电梯、老物业、管道经常堵。我一个朋友看中了经十路南边一套2002年的房子，120平，总价才216万，单价1.8万出头。他心动了，带着他爸去看房。老爷子六十多，爬到五楼（没电梯），进门转了一圈，出来只说了一句话：“你让我以后天天爬这个楼，我不如回农村住平房。”

这一句话，浇灭了他所有的念头。他现在改去看新房了，但市中区经十路沿线的新盘少得可怜，偶尔有一个，价格还死撑着两万七八不肯降。他算了一笔账：买老房子便宜但爬不动楼，买新房子舒服但贵出一大截，而且新楼盘周边的配套还不如老小区成熟。“里外里都不是滋味，所以我决定先不买了。”

像我朋友这样卡住的人绝对不是少数。四十五到六十五岁这个年龄段的人，买房换房最在意的就是电梯、物业、邻居素质。经十路沿线大量老房子恰恰在这几项上得分不高。而新房供应又跟不上，改善需求释放不出来，整个板块就成了一个“老的卖不掉、新的买不起”的死循环。

为什么经十路市中区板块跌得这么狠？

我觉得有三层原因，一层比一层扎心。

第一层是“比价效应”。东边奥体板块都跌到两万一了，你市中区经十路凭什么还卖三万？买家不傻，拿着手机一对比，哪里的性价比高就往哪里走。奥体那边房子新、规划好，价格还差不多，那市中区的老房子就不得不跟着往下调。

第二层是“老钱出逃”。我刚才说的，第一代业主老了，他们要卖房去投奔子女、去换电梯房、去海南过冬。这批人一卖，供应量一下就上来了。而且他们的房子拿得早，成本低，卖多少钱都是赚，价格战打起来毫无心理负担。

第三层是“没有接盘侠”。现在的年轻人跟十年前不一样了。我们单位新来的几个小伙子，老家菏泽的、临沂的、聊城的都有，问他们打算在济南买房吗，三个里面有俩说“先租着呗，以后不一定留在济南呢”。还有一个直接说“我不如回老家市里买，一万出头能买最好的地段，在这边两万买个二十年的老破小，图啥呢”。年轻人不接盘，中年人换不动，老年人往外走——这个链条一断，价格就像断了线的风筝，掉到哪算哪。

我自己的一些想法

说句掏心窝子的话，经十路从三万四跌到一万八，这个跌幅让人心里发毛。但我每天还是走这条路上下班，路两边的法国梧桐照样绿着，菜市场里该挤还是挤，省立医院门口的车照样排长队。房价跌了是事实，但这座城市的生活并没有停下来。

我觉得市中区经十路这个板块，和东边奥体不一样。奥体的三万七是炒上去的，水分大。但市中区经十路的三万四，里面有一部分是真真实实的便利——离医院近、离学校近、离单位近、出门就是公交地铁、买个葱姜蒜不用开车。这些便利是有价值的，只不过前几年被炒得太贵了，现在是在挤泡沫。

现在一万八的经十路，对真正想住进去的人来说，反而比以前更值得看了。至少你不用再为了“以后再涨就买不起了”这种恐慌去背几百万的债。但我还是那句话——不着急。这个价格到底了没有，谁说了都不算，市场说了算。我自己的打算是，再观察半年，看看成交量稳不稳定。成交量稳住了，价格才可能稳。

几个实在的建议

一、如果你正住在经十路沿线这些老房子里，且房子没有电梯、自己年纪也上来了，我现在的想法是，可以趁现在市场上房源多的时候，把自己这套挂出去，同时开始看那些有电梯的新小区。一买一卖同步操作，别先卖后买，也别先买后卖。我见过先卖了的，拿着钱租了一年房，结果想买的那套涨价了；也见过先买下来的，旧房子死活卖不掉，两套房贷一起还，差点没扛住。同步走，两边交房时间卡好了，中间租三个月过渡房，最稳妥。

二、如果你想在经十路沿线买房，我建议重点看2005年以后有电梯的小区。那些1980、1990年代的房子，再便宜都慎重。你现在图便宜买进去，住三年自己就想换，到时候更难卖。买房子要想着“将来谁接我的盘”，你都不愿意爬楼梯，年轻人更不愿意。

三、不管买房卖房，多找三家中介分别估价。我现在的习惯是，找一家大牌的、一家本地的、一家专门做这个片区的，把三家的报价和成交记录放一块儿对比。大牌的可能数据全但不够细，本地的可能消息灵但喜欢压价，片区专精的知道哪栋楼哪一户最近卖了多少钱。三家一交叉，心里就有数了。别只听一家的，那是等着被牵着鼻子走。

四、我强烈建议你每个周末抽半天，去你想买或者想卖的那个小区门口坐坐。别光看手机上的数字，去看早上几点垃圾车来，晚上路灯亮不亮，楼下有没有人遛狗打架，保安对访客什么态度。这些事挂牌信息里一个字都看不到，但比那上面的任何一句话都影响你以后每一天的生活。

五、如果你现在月供压力大，又舍不得卖房，我试过的一个笨办法是——把家里空着的那间房租出去。哪怕一个月一千五，一年也是一万八，能顶两个月月供。别觉得家里住个外人别扭，比起断供被法拍，这点别扭算什么。我认识好几家都是这么扛过来的，人到了难处，面子是最不值钱的东西。

最后我还是想问一句，如果你也在济南生活，看着家门口这条走了十几年甚至几十年的经十路，房价从高不可攀变成突然够得着，你心里到底是松了口气，还是更没底了？