通州楼市，有一场恶战

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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8月27日下午四点多，北京通州区土桥6037地块落槌。

招商蛇口、金隅地产、天津卓宸盛川三家房企竞逐，现场经过184轮举牌，金隅地产以8.7亿元拿下，溢价27.19%，楼面价约2.7万元/平。

这团战火，在开拍之前就已经烧起来了。

招商蛇口和金隅地产，都为6037地块发出了招标计划。

它们各有盘算。

今年6月，招商蛇口在湖映天青身上，曾拿出过同样的剧本。现场经过173轮举牌，它以溢价率21%，硬抢下来。

反观金隅，则是土桥板块一向的地主。

它开发的花溪云锦，就在土桥站东侧700米，房子还没卖完，家门口又放出一块低密小盘。

卧榻之侧，岂容他人酣睡？

6037地块成交，是一场双赢。它扩大了金隅在通州版图，招商蛇口也为湖映天青护盘了。

一块被"镀过金"的小盘

先看6037地块的基本面。

它位于通州区九棵树街道，地铁土桥站旁，五至六环之间，占地1.61公顷，地上建面3.23万㎡，限高45米（局部60米）。

这块地最值得说的，是它的身世。

6037起初是回迁安置房用地，规划容积率2.4。后来调规，干了两件事：

1、用地性质从安置房，变更为纯商品房，回迁、回购、实物补偿，一概没有；2、容积率从2.4，降到2.0。

尤其是后者，看似只降了0.4，背后是整个产品逻辑的重构。

2.4的容积率，至少有小高层。而2.0呢？可以做到11层以下的纯洋房。

土桥板块，花姐还没见过比这更低的住宅指标。

在通州老城，容积率每降一档，产品就能升一级。

花溪云锦靠2.2的容积率做出了7-11层洋房+一梯两户，卖到尾盘；6037地块的2.0，理论上舒适度，还能再上一档。

再看周边。

地块紧邻九棵树东路，距地铁1号线土桥站步行约500米——通州老城含金量最高的通勤配置。

出让文件里还有几处细节，值得抠一抠：

1、临街一侧要求加强立面设计，清新明亮、简约现代或新中式为主，局部点缀红砖。这是要给土桥城市界面立门面。

2、配建清单里有社区综合服务用房、物业用房150㎡、便民菜店100㎡、便利店50㎡等。社区的烟火气，都写在这几百平米里了。

3、不利因素也说在明处：地块临近八通线地面轨道，噪音干扰是硬伤。想在这做高溢价的安静豪宅，难；做地铁通勤+成熟配套的刚改产品，正合适。

一句话总结6037地块：小体量、低密度、纯商品房、地铁500米、配套齐活，干干净净的一块宅地。

强排推测：小户型纯洋房

好指标，要做对产品才算数。

结合通州老城楼市的供求关系，花姐自己做了一版6037地块的强排推测。

预计规划六栋楼，纯8-11层洋房，户型72㎡、98㎡、118㎡三种。

推导过程是这样的：

洋房社区的建筑密度，按25%左右控制，六栋楼的基底面积约4000㎡。层高按3米算，8层是24米，11层是33米，全部在45米限高之下，从容。

为什么是六栋？

地块1.61公顷，面宽进深摆下来，六栋是这个体量的最优解：多一栋挤，少一栋浪费。

真正的关键，在户型。

为什么是不是花溪云锦的108-153㎡？看看周边的去化数据就明白了。

一路之隔的新城基业颐瑞府，172套房源，主打136-178㎡四居，网签75套，去化不到一半。

而一公里内的能建京玥兰园、招商璀璨公元，90-140㎡面积段，近600套的体量，双双清盘。

大户型在通州老城，是卖不动的；控面积、控总价，才是硬通货。

花姐把这版强排的账算了一遍：地上建面3.23万㎡，扣除约450㎡配套用房，住宅计容约3.18万㎡，约330套，按5.1万元/㎡的价格测算，大致的户型配比是：

72㎡两居88套，约367万元；98㎡三居180套，约500万元；118㎡四居64套，约602万元。

不到370万元上车地铁500米的通州老城洋房，这，在2026年的北京，比较少见。

当然，这版强排是花姐的推测，最终还要看拿地金隅的手笔。

但逻辑摆在这：这块地的最优解，是做老城刚改的总价王。

通州老城区楼市格局

通州的楼市，从来是两个世界。

一个是运河商务区的世界：市政府东迁、金融企业总部落地、武夷融御们拔地而起，讲的是副中心的宏大叙事。

另一个是老城区的世界：梨园、九棵树、土桥、八里桥，讲的是地铁、菜店、学校和老北京人的烟火气。

6037地块属于后者。而后者，这两年的行情，要用两个字形容：能卖。

近两年，仅梨园、九棵树等老城板块，就消化了约3000套新房。这个数字放在当下的北京楼市，相当能打。

把老城区的供应摊开看：

1、尾盘阶段的：金隅花溪云锦、中海玖树满和，均价约5.2万/平；还有八里桥的朝棠揽阅，近千套的体量，也已卖到了尾盘。

2、在售的：中铁建花语璟云供应202套，去化近六成，均价约5.2万/平米；新城基业颐瑞府供应172套，网签75套，均价约5.93万/平米。

3、待入市的：招商6016项目已公示总平图，约350套；土桥6037地块，约330套。

这些楼盘卖得不错的，是90-140㎡的中等面积段，去化慢的全是136㎡以上的大户型。

老城区的购买力画像，被这些数据画得清清楚楚：

通州本地改善+东西城外溢+副中心通勤族，预算集中在400-600万元之间。超过600万，人家就去挑运河商务区或者市区了，轮不到土桥。

这就是为什么花姐的强排推测，敢做72㎡起步——市场用脚投票的结果。

再看供应端的后手：6016地块的350套、6037地块的300多套，再加上若隐若现的后续地块，未来两年，通州老城排队进场的弹药，拢共不到1000套。

需求端呢？近两年3000套的消化速度，接这点货量，绰绰有余。

花姐点评：

通州老城楼市，还能火热多久？

花姐的判断是：火，还能接着火，但只属于一半的玩家。

因为，这里正在经历一场残酷的分化。

一头是低总价、小面积、地铁盘——京玥兰园、璀璨公元、云璟揽阅们已经证明了，这种产品在老城就是硬通货，来多少消化多少。

另一头是高总价、大面积、慢去化——颐瑞府的网签数据摆在那，5.9万/㎡的均价、170㎡的户型，在土桥这片土地上，客群就是薄。

所以6037地块的答案，其实地块自己已经写好了。

2.0的容积率给了做洋房的资本，但产品必须往下沉，把总价摁在600万以内，吃透老城最厚的那层购买力。

不论谁拿地，大概都会走这条路。

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