绿城，迎来一场对决

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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距离绿城朗月和风开盘，过去了6天。

8月22日上午10时18分，它正式开盘，拿出4栋楼150套来卖。

第二天晚上，绿城发出了一张热销海报——“感谢124位绿城家人的选择”。

海报之外，业内流传的认购数据，大约70套左右。这和官方海报口径，差距甚大。

谁在说谎？

截至8月27日，朗月和风供应388套，网签24套，成交均价4.55万元/平，网签金额1.18亿元；另有19套房源显示已预订。

不到一周，加一起43套的成绩单，尚不足以判断，究竟是网传数据更贴近真实，还是官方海报水分更大。

倘若接下来网签，能持续向上爬坡，绿城开盘后的海报信息，或许并非虚言。

外界之所以关注朗月和风的网签走向，不是单纯围观一个楼盘的开盘胜负——它是过去萧条的大兴楼市，是否迎来复苏的风向标。

在此之前，大兴老城区新房供给不少，但真正匹配好房子标准的产品，长期缺位。

朗月和风把可封闭阳台+设备平台，做成户型的标配，成为大兴第一个，吃下产品端好房子红利的项目。

它的热销与否，直接代表大兴楼市的购买力，究竟还在不在。

购买逻辑变了？

先来看看朗月和风的网签价格。

成交均价4.55万元/平米，对比5.12万‑5.62万元/平米的预售价，实际做到81‑89折。

折扣不小，但绿城没吃亏。

朗月和风拿地楼面价为2.3万元/平米，中间2.25万元/平的缝差价，让绿城有一定的利润。

这个成交均价，也将成为大兴老城区后续新盘定价，绕不开的价格锚点。

再来看看户型具体的成交结构。网签的24套房源里，分化十分明显。

105平18套，成交均价4.51万元/平米；125平4套，成交均价4.78万元/平米；86平和95平各1套，均价分别为4.3万元/平i和4.42万元/平你。

加上已预定的19套后，105平共卖了28套、125平8套、86平4套、96平3套。

有意思的现实，摆在了眼前：大户型卖得更贵，却卖得更好；反而更小的入门户型，便宜倒不怎么走量。

这个现象，似乎揭示了一个真相：大兴老城区的楼市，对偏改善、控总价的产品，需求更迫切。

面宽更宽、空间功能更优的产品，即便价格贵一些，买家也愿意买单。

难道大兴楼市老城区，客户的选择逻辑已经迭代？

朗月和风小户型网签遇冷，也给整个市场，留下一记信号：

不要惯性预判大兴只吃低价刚需，板块内部，藏着一批被压抑许久的刚改客户。

一面镜子

朗月和风的网签成绩单，不只属于绿城自己，它更是大兴老城区板块的一面镜子。

镜子的对面，直线距离2.3公里，车行3.5公里之外，招商蛇口0209项目已蓄势待发，很快就要登上战场。

两个项目身上，有着太多相似标签：容积率同为 1.8，全部做洋房社区、户型逻辑高度趋同。

与朗月和风比，0209项目同样四个面价段位：70平米、90平米、101平米、110平米。前两款南向两面宽，后两款南向三面宽。

它们的产品模板同源，区别有三点：

1、0209项目的户型段位更小。70平米起步，最大面积110平米；朗月和风最小86平，最大125平；

2、产品配比不同。朗月和风86平和93平共150套，占比38.66%；0209项目70平和90平共195套，占比51.86%；

3、赠送尺度不同。朗月和风的主要赠送手段为：内嵌阳台+设备平台+飘窗；0209项目则在此基础上，多了南向花池，且是全系户型通面配置。

这让后者的产品力，成了当下大兴楼市绝对的天花板级别，也是其竞争力的最大筹码。

在区位上，0209项目也要比朗月和风更胜一筹。

它紧贴4号线黄村火车站，是北京为数不多，可以实现地下直连地铁的纯洋房TOD项目，地下空间与现状地铁口直接连通。

不过，朗月和风已经先行一步，节点上占得头筹。

它的成绩单，将直接成为招商蛇口，制定0209项目推盘、定价策略等，最重要的参考样本。

交叉持股黄了

大兴黄村的楼市格局，原本有一个统一的机会。

7月22日招商摘地，7月24日报规图公示，这天恰好也是朗月和风取得预售证的日子。

市场旋即传出消息，绿城和招商蛇口将在两个项目上，各自交叉持股30%。

目的是，统一推盘节奏、产品做好差异化划分、守住板块价格底盘、联手避开惨烈的价格内卷。

听起来很美。

但直到8月22日朗月和风正式开盘，没有任何工商股权变更发生。网传30%互持，仅仅停留在口头框架谈判，没有落笔签署正式协议。

在花姐看来，多重现实枷锁，锁死了这场合作。

1、操盘 KPI 的归属冲突。即便完成交叉持股，两家归属不同区域体系，北京团队背负各自独立考核。

朗月和风，是绿城重回南城的标杆作品，开盘去化、品牌声量，不容有失，绿城不愿意被合作协议捆住定价、推盘的手脚。

招商蛇口则手握TOD王牌，手里还有花池这张产品底牌，寄望抢夺刚需流量，同样不愿被股权绑定，束手束脚。

2、权责风险不对等。0209地块位置占有，但身上包袱重，地下地铁连通工程、轨道噪音处理、S6号线预留工程等等，一大堆复杂硬性配建，成本都更大。

反观朗月和风，地块开发条件干净简单。风险大小不一样，投入不一样，利润分配、操盘主导权，很难谈出双方都满意的对等条件。

3、时间窗口彻底来不及。双方传出合作的节点，朗月和风已箭在弦上，开盘节点已经敲定。

股权交割、公司章程修订、营销体系协同等，整套流程周期漫长，追不上既定开盘节奏。意向谈判还没跑完，战场已经打响。

多方牵制之下，竞合方案彻底搁浅。本该联手的对手，成为贴面交锋的竞品。

花姐点评：

随着招商蛇口和绿城，股权绑定设想的落空，大兴老城区楼市，彻底告别合作幻想，全面进入产品错位竞争的混战赛道。

两个盘，容积率相同、产品形态相似、客群高度重叠。

但朗月和风的网签数据摆在那里：小户型卖得并不好；改善型的105平和125平，才是真正的走量担当。

有了这个数据参照，规划配比上，小户型占比更高的0209项目，该怎么预判？

小户型究竟是优势，还是包袱？

当然，纸面数据不能直接等同于市场结局。

0209项目作为招商蛇口在京第三座揽阅系，产品定位已经得到云璟揽阅和朝棠揽阅的验证。

另外，作为一个TOD项目，它的操盘逻辑与朗月和风有着本质区别——地铁上盖的流量逻辑，和纯粹的产品逻辑，从来不是同一套打法。

大兴楼市的牌桌已经摆好。

绿城先出了一张牌，招商正在摸牌。接下来怎么打，市场拭目以待。

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