最快9月份，房价将开始上涨

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身边最近聊房子的朋友，心态真的发生了很微妙的变化。

回想过去五年，只要聊到买房，大部分人的第一反应都是再观望观望。

中介打来电话直接挂掉，看房邀约能推就推，网上到处流传着看空楼市的论调。不少人笃定，房价还会有不小的下跌空间。

但进入2026年夏秋，风向慢慢变了。

不少二手房业主不再一味砸价甩卖，中介的朋友圈里，“业主心态转强、惜售不降价”这类说法多了起来。

有些平时压根不关心楼市的普通人，也会跑来私下问我，现在到底适不适合入手房子。

这种感受不是主观臆想，背后有一整套官方与机构的统计数据做支撑。

国家统计局8月公布的最新统计，截至7月末，全国商品房待售面积已经连续五个月同比收缩。北京二手房挂牌量，对比去年的高点直接下滑22.6%。北上深的住宅租金，更是连续四个月环比往上走。

把周期规律、政策导向、供需数据放在一起综合研判，能得出一个偏明确的判断：最快今年9月，房价结构性修复的窗口有望打开。就算9月市场热度不及预期，那最迟等到明年3月的传统楼市小阳春，行情也会给出清晰答案。

房地产这个行业，从来跳不开周期轮回。回看国内两次大的市场调整，2008年、2014年两轮下行，差不多都是五年时间完成市场出清，随后迎来修复行情。

我们这一轮调整，从2021年8月算起，到现在刚好走完五年。

几轮深度回调下来，过去积累的价格泡沫已经消化得比较充分。重点城市二手房，对比2021年的高点普遍回落15%‑20%，部分远郊板块回调幅度甚至超过30%，继续大幅下探的空间已经被封死。

瑞银、中指研究院发布的中期行业研判都提到，本轮市场出清已经走到尾声。

库存，是观察楼市冷暖最实在的镜子。7月末全国商品房待售面积75911万平方米，同比小幅下行。

其中流通性最好、对市场影响最大的三年以内有效库存，同比降幅达到3.6%。

上海新房去化周期只有8个月，深圳10.2个月，杭州大致维持在10个月。行业公认18个月是供给风险警戒线，几座头部城市，已经远远低于这条红线。

市场走到今天，并不是某一件事单独促成，而是政策、供需、资金、市场情绪多重因素叠加共振出来的结果。

今年7月，六部委重磅楼市新政落地，首付、房贷利率、增值税、存量房贷调整等一揽子措施集中出台。这次政策不走大水漫灌的老路，走的是步步为营的托底思路。

紧随其后，8月北京、上海赶在金九银十到来前落地本地优化政策。

北京下调非京籍五环内购房社保门槛，上海推出沪八条重点激活置换需求，全国六十余城陆续跟进配套，政策红利正实实在在传导到交易市场。

供需两端，也已经发生肉眼可见的反转。前几年那种房东不计代价割肉出逃的场面正在消退，重点城市二手房挂牌量持续走低，单月主动撤牌的房源就超过9万套。

房企也变得理性，主动收缩非核心地块的推货节奏，从源头减少无效新增库存。

需求端同样在释放活力。改善户型成交占比，从2024年的52.3%提升到2026年的57.4%，刚需和置换群体持续进场消化存量。

今年1‑7月，北京二手房成交同比上涨6.2%，上海同比上涨约14%。广州部分核心板块，对比去年市场底部，房价涨幅已经突破10%，局部区域已经率先走出修复行情。

租赁市场，向来是楼市的先行信号灯。租金由真实居住需求主导，几乎没有炒作的成分。

中指研究院的数据显示，北上深租金连续四个月环比走高，上海4月、5月租金环比涨幅都维持在0.5%以上。

租金持续回暖，带动租售比逐步修复，部分城市优质房源租金回报率摸到2%以上，已经跑赢不少稳健理财。

外资机构持续布局国内核心城市不动产，本质也是用真金白银认可核心资产的估值修复潜力。叠加当下房贷利率处在历史低位，普通人的购房门槛实实在在降了下来。

很多人会问，为什么修复窗口最有可能落在9月？

政策落地之后，市场总要有一段消化期，不会立竿见影。9月刚好撞上新政消化后的传统金九银十，积压许久的刚需、置换需求，很容易集中释放。

往年每到年末，不少房企为冲业绩会大幅降价跑量。如今库存压力减轻，这种以价换量的动力正在减弱，新房的价格底盘会进一步夯实，反过来带动二手房的市场预期。

站在房东的角度，租金上涨也多了一条退路。如果卖不到心理价位，大可转售为租，没必要硬着头皮折价出货。

市场流通的房源进一步收缩，买卖双方的天平也会随之发生偏移。

当然我们也要客观看待，9月只是可能性最高的时间窗口，不代表行情会一蹴而就。如果旺季成交热度不及预期，修复节奏自然会向后顺延。

等到明年3月的楼市小阳春，行情会迎来第二轮验证。

年底之后居民收入集中释放，叠加原拆原建、城市更新持续落地，存量房产价值会迎来重估。人口持续向核心城市集聚，租赁市场底层需求稳固，也会长期托举修复的基础。

但有一点一定要拎清楚：这一轮修复，绝不等于全国普涨时代重新回来。

楼市二八分化的格局很难改变，机会集中在有人口流入、产业底子扎实的核心城市和优质板块。

不少人口持续流出、库存高企的三四线城市，就算有政策加持，也很难走出像样的上涨行情。

房东撤牌，更多是观望心态，不等于笃定房价只涨不跌。一旦后续成交遇冷，这批暂时下架的房源，随时会重新流回市场。

以后买房，城市能级、地段配套、房子本身品质，远比赌大盘普涨更加重要。随便闭眼买房就能坐等涨价的时代，早就过去了。

历经五年深度调整，楼市底部信号已经越来越清晰。最快9月，最迟明年3月，市场会交出更加明确的答卷。

与其天天纠结大盘涨不涨，不如把精力放在筛选真正具备基本面的资产上面。

免责声明：本文基于公开行业数据与机构研报进行市场解读，不构成任何购房、房产投资建议。