容积率1.05、紧靠地铁站！南京鼓楼滨江稀缺宅地，曝光！

南京“小而美”宅地，越来越多了。

刚刚，南京市规划和自然资源局公示《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划修编》MCb030-17规划管理单元图则优化（公众意见征询），将鼓楼滨江板块的一幅商办混合用地一分为二，分别调整为二类居住用地和轨道交通配套商业。

这块紧靠在建9号线白云亭站，这意味着鼓楼滨江，即将新增一处低密“地铁盘”和一处地铁商业。

值得关注的是，这块地与明日（8月29日）即将拍卖的鼓楼滨江G48相距不远，土拍战况或将影响白云亭地铁站地块的挂牌、出让。

另外，昨日南京发布宁出第25号出让公告，推出容积率仅1.2的安德门G38地块，同样吸引了不少关注。具体情况我们接着往下看。

01

先看鼓楼滨江刚刚腾挪出来的地块。

文件显示，本次拟优化地块东至热河南路，紧靠在9号线地铁白云亭站，地块原为完整的Bb商办混合用地，总用地面积5113㎡，目前地块现状为空地，地铁四小件（风亭、出入口等配套设施）已基本建成。

规划将这幅地块切分为17‑22、17‑32两宗子地块。

17‑22地块：R2二类居住用地，面积3587㎡，容积率≤1.05，建筑密度≤32%，建筑高度≤24米，绿地率≥25%

17-32地块：S2+B1城市轨道交通+商业混合用地，用地面积1526㎡，容积率≤1.0，商业地上建筑面积占比≤50%，硬性配套为不少于180㎡非机动车停车区域。

我们重点看17-22住宅用地。

对比原商办指标，更改为住宅用地后的容积率降低、绿地率提高，24米限高的条件意味着未来大概率打造低密洋房产品。

紧靠住宅用地的17‑32地块，被定位为城市轨道交通与商业混合用地(S2+B1)，商业地上建筑面积占比不超过50%。这幅地块体量不大，未来或建设为社区商业，为周边居民提供便利，是17-22住宅用地一大优势。

另外，文件显示需要配建不少于180㎡非机动车停车区域，服务地铁9号线通勤客流。

本次规划另一亮点，是新增一体化设计条款：在满足日照、安全、地铁风亭间距，取得地铁集团同意的前提下，居住地块与轨交商业地块可以一体化设计，可不退让地块之间用地边界。

意味着住宅建筑、地铁出入口、风亭设备、商业配套能够统筹布局，实现站点与建筑深度融合，同时对建筑立面、夜景照明统一管控，塑造热河南路高品质城市界面。

再来看地段。

从区位来看，地块就在在建地铁9号线白云亭站出入口，属于鼓楼滨江成熟生活圈，周边有白云亭、仁恒桃园世纪等小区，城市烟火气浓郁，周边生活配套齐全。

老城鼓楼滨江土地资源本就紧张，纯粹宅地出让稀缺，1.05的低容积率、24米限高地块指标，在主城核心地段更是十分难得。

尤其是近两年里，南京主城“小而美”低密宅地，屡屡受到房企与买房人的关注。这幅临靠地铁口、面积仅3587㎡的迷你地块，未来如果正式挂牌出让，热度或将再度攀升。

02

作为发展成熟区域，鼓楼滨江能够挂牌出让的宅地愈发稀少。

但今年以来，板块陆续腾挪出多幅“小而美”宅地，其中就包括明日（8月29）出让的G48地块，面积同样不足1公顷。

鼓楼滨江G48地块，从文化设施用地“切割”而来的一幅宅地，用地面积约0.7公顷，容积率≤1.1，建筑高度≤30米。

G48地块，即大家熟知的鼓楼白云亭地块。地块先是在2026年鼓楼区优质资源招商推介亮相，而后又出现在2026年南京城市价值与土地资源推介会（上海站）上。

今年6月，南京市规划和自然资源局发布《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划》MCb030-16规划管理单元图则修改（公众意见征询），直指白云亭地块。

这块地原先为商办混合、文化设施地块的“一份子”，规划调改后，局部腾挪出一幅体量迷你的二类居住用地，用地面积约0.7公顷，容积率≤1.1，建筑高度≤30米。

需要注意的是，G48地块距离今日控规调整的白云亭地铁站旁地块，直线距离不足300米。同样都是低容积率的迷你宅地，G48地块的出让情况，或将直接影响白云亭站旁地块的挂牌、出让。

03

看过了鼓楼“小而美”宅地，再来看看新挂牌的安德门G38地块。

昨日（8月28日），南京发布宁出第25号出让公告，新推出位于雨花台区安德门片区的一幅宅地，将于9月30日上午9:30开始限时竞价。

地块名称：雨花台区赛虹桥街道紫荆花路以北，邓府路以东地块

地块四至：东至育英路；南至紫荆花路；西至邓府路；北至规划支路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：37027.27㎡

容积率：1.01＜Far≤1.2

建筑高度：≤26米

起拍总价：82300万元

起拍楼面价：18522元/㎡

G38地块紧邻地铁1号线、10号线换乘站安德门站，旁边就是板块红盘颐和金陵印以及待上市颐居G58地块，均以改善型低密洋房产品为主。

按照规划，地块北侧配建一所30班初中，确定引进金陵中学，已于去年开工；配建一所9班幼儿园和24班小学。

再远一点，有宜悦城、雨花客厅等商业综合体，还有市第一医院南院、在建区公共卫生服务中心等，生活配套较为完善。

值得一提的是，G38地块容积率仅为1.2，是截至目前安德门片区组团地块中容积率最低的住宅用地，未来可打造更具差异化的品质好房，进一步提档该片区的人居品质。

目前，地块周边仅有颐和金陵印一盘在售，颐居建设G58地块规划已公布，暂无上市消息。

颐和金陵印，楼面价19302元/㎡，容积率约1.478，规划打造10栋洋房（10-11F）、2栋小高层（17F），涵盖建面约108㎡、128㎡、132㎡、158㎡等多种户型，目前已是尾盘在售。

自2025年8月首开以来，颐和金陵印持续蝉联雨花台区400万以上总价房源销售金额、套数、面积三项TOP1，2026年1-7月更是跻身南京全市销售金额TOP3（数据来源克而瑞）。

颐居建设G58，用地面积64654.52㎡综合容积率1.497，去年8月30日被颐居建设以18亿总价拿下，成交楼面价19266元/㎡。

按照规划，G58地块分为A、B区两个组团，打造低密四代宅产品。其中A区容积率1.2，规划6栋10-17F小高层；B区容积率1.68，规划12栋11-17F住宅。

综合来看，此次挂牌的安德门G38地块，不仅容积率更低，起拍楼面价也相对更低，加上前期颐和金陵印积攒的市场热度，或将吸引品牌房企关注。