全国首单大型商业用地续期落地，老牌商业资产重获新生

自广州、上海相继发布商办用地土地续期政策以来，全国首个商业用地续期案例成功落地。8月18日‌，广州市规划和自然资源局通报，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府批复，续期合同已签订，土地出让金足额缴清。这是‌广州首个落地的大型商业用地使用权续期项目‌，对于全国工商业用地续期改革、存量商贸资产盘活取得标志性突破。

▲图片来自：广州市规划和自然资源局公众号

本次案例对于大家广泛关注的土地续期年限、以及土地续期费用等问题并没有公布具体的数据。但是项目能在短短3个月左右续期落地（5月份广州出台《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》，8月项目已审批通过），高效的背后是项目本身独特的3个禀赋：

一、项目产权明确，不存在分割、分散等问题

项目所在的中大纺织商圈是全球规模最大、产业链最完整的纺织面辅料集散地与时尚中心，占地面积约5平方公里。大型连片商业物业体量大、权属复杂、政策适配标准高等多重难题，但广州国际轻纺城由凯华集团单一主体长期持有，产权结构明确，不存在分割出售或分散持有的历史遗留问题，这使得续期审核链条顺畅高效。可见大型商业项目能顺利完成土地使用权续期，产权清晰、透明合规是“首单落地”的基础条件。

二、项目资产优质，产业底盘稳固

项目的背后是香港凯华集团，凯华集团是一家专注持有型商业物业的企业，长期持有国际轻纺城和珠江新城的凯华国际中心这两个核心资产。凯华集团带有典型的港资精细化管理基因，不走高周转路径，而是以投资、开发、改造、运营全周期的不动产资管能力，精细化打磨每个项目。

广州国际轻纺城成熟运营逾20年，汇聚3000家国内头部面辅料供应商，覆盖数千万SKU，项目在地理位置、商户能级、硬件标准、运营管理等方面做到长期领跑。项目的经营表现十分亮眼，年交易额超‌3000 亿元‌，铺位长期满租，租金收缴率常年‌100%‌，常年保有一年以上的预收租金储备。并且前十大租户租金占总租金比例低，单一租户最大租赁面积占总面积比例极低，导致它的扛风险能力非常强。

▲图片来自网络 项目实拍图

不管淡旺季，整个市场全年人流车流高速运转，产业底盘稳固，交易活跃度始终稳居行业前列。产业数十年沉淀下来的上下游产业链、海量商户资源、成熟的商贸体系，养活了无数小微企业和从业者。

二、发行REITs万事具备，仅受限于土地年限

从项目的底层资产来看，长期持有、运营现金流稳定、租户分散抗风险能力强是天生适合通过发行REITs类资产证券化产品退出，但一直以来受限于土地年限不足。

轻纺城原土地使用权将于2043年到期，剩余年限已不足17年。一般土地使用年限低于20年的不动产，cap rate受年限冲击过大，越临期cap rate价值会越高，资本化率太高会导致很多项目难以通过REITs来盘活。

按照《城市房地产管理法》的旧有规则，土地使用者只能在届满前一年申请续期。若等到2042年才办，届时土地剩余年限仅余1年左右，REITs发行的年限基础已不存在。但是广州商办类土地续期新规规定，土地使用年限过半后，就可以提前申请，项目完全符合提前申请的条件。

并且值得注意的是，广州三种申请方式中到期续期、提前续期、逾期续期，提前续期是申请门槛最高的一类，需要核实项目增资扩产等情况，并经属地区政府组织发改、投促、工信等部门开展综合评估后才能申请。也侧面说明项目本身资产优质，续期政策的出台消除了轻纺城土地年限不足的风险因素，资产估值的锚将被重新校准，再回归到运营能力和现金流上来。

广州市规划和自然资源局也明确表示，本次土地续期为中大纺织商圈转型升级、项目不动产REITs申报发行筑牢关键土地要素保障，帮助传统专业市场打通资本市场直接融资通道。广州核心商圈大量成熟商业物业拿地时间集中在上世纪90年代到2000年代初，剩余年限普遍在20年上下，后期还会有更多的商业体能通过REITs盘活。

综上所述，广州国际轻纺城能率先突围，产权清晰是入场券，运营实力是硬通货，而对接REITs等公募渠道的迫切需求，则成为倒逼续期机制加速落地的真实动力。可以预见，随着广州、上海试点经验的持续输出，更多核心城市的老牌商业资产将在“续期—估值修复—资本循环”的新逻辑下重获生机。

—关注同策研究院视频号—

—上海楼市年报—

声明： 本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。 所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。 未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。 抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。 欢迎大家监督举报。 部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com