北京
跟大家更新一下宋庄“双子” 的最新动态。
首开熙悦京晏将于本周末开放100㎡样板间，加上之前已经开放的132㎡样板间，项目两个主力面积段您这次都能实地看到了。建议感兴趣的朋友预约小秘书去看看样板间，会有更直观的感受~
同板块的北投和璟已经在上周末率先开盘。公开信息显示，项目首批预售房源546套，开盘首日认购约 486 套。截至本周五上午，我从住建委官网统计到的网签数据为116套，同时还有不少房源显示为橘黄色的预订状态。这里跟大家说一下：486 套开盘认购数据，网签数据会有滞后，橘黄色状态只代表预定状态，后续数据我们也会继续更新给大家。
不过，开盘热度只能说明宋庄板块确实存在比较多的改善需求，并不能直观判断怎么选，最终还是要回到产品本身。
熙悦京晏和北投和璟同属通州宋庄艺术小镇板块。交通方面，短期内两个项目都不算严格意义上的现成地铁盘。市级“十五五” 规划中有提出“力争 M102 线开工建设”，通州区相关规划也提到，M102支线在宋庄镇和张家湾镇方向有规划站点。更重要的是，这里本身是副中心公职（wu）人员的聚集居住区，同时也是板块内首批改善型住宅，周边稳定的居住人口才是板块最有力支撑。
配套方面，教育资源从幼儿园到高中都在周边；商业上，周边有七星广场、燕保广场和首开LONG 街，日常消费问题不大，再远一些点还有已经开工的通州首家山姆会员店，预计2027 年开业，这样在建的大型商业在我看来同样是加分项；医疗是板块内的突出优势，东侧在建的儿研所、已经投入使用的安贞医院和友谊医院通州院区都在范围内。
两个项目在板块内的配套基本共享，到主要配套的步行距离差距也不大，真正的差异主要集中在社区、排布和户型设计上。
熙悦京晏容积率为2.3，规划为7-18层的小高板，采用点状排布。这样的好处是楼栋南北向能够拉开更大间距，腾出更多空间做园林和功能区。熙悦京晏做的也是通过这种排布来把社区的整体体验做的更好。
从报规图看，熙悦京晏北侧多栋楼栋做了首层架空。我认为这是很实用的设计：
第一，利用底层做泛会所空间，可以补充室内的活动功能区，个人感觉其实社区泛会所的实用性和通达性要大于下沉会所，也更容易和园林形成联动；
第二，因为是点状排布，中间的低楼层采光会受影响，架空后不设置底层住宅能缓解低区的采光和潮湿问题，整体的设计会更有呼吸感。
两个项目都吃到了“好房子”的红利，阳台、设备平台、飘窗这些“黑科技”空间的内嵌，让室内空间的实际使用率普遍做到了至少90%起步，但具体到户型设计，差异就体现出来了：
熙悦京晏100㎡户型最大的优势，是南向三面宽，客厅、主卧、次卧全部朝南。这在现有的同面积段里并不多见。过去不少 100㎡左右户型，为了控制总价和面宽，往往只有客厅和主卧朝南；而熙悦京晏做到了南向三面宽的同时还保证了空间尺度，我按户型图粗略测算，南向次卧尺度接近 10㎡，北侧房间也不只是 “凑数”，户型整体的均好性很nice。
再一个是100㎡还有自己的电梯私厅，图上我标黄的部分是从电梯出来的“外玄关”部分，小黄圈是公区的防火门，这空间不就分隔开了嘛。
熙悦京晏另一个可心的细节，100㎡面积段及以上的户型入户玄关与客卫的错位设计，它尽量避免入户后直视卫生间，这种分区设计不一定显眼但实际体验会更舒服。
他的兄弟盘优势在于1.8低容积率和洋房社区，但具体到100㎡左右面积段，还是要把南向面宽、交付标准以及自己家庭的居住偏好等等去逐个摊开比较，更多细节您可以亲自去看看样板间，找小秘书安排一对一的选房攻略咨询。
价格方面，因为熙悦京晏的预售证还没下来，所以您可以先参考隔壁北投和璟的价格区间，同板块、同配套，大家在比较之后自然会根据产品偏好再做选择。后续的项目户型详情和一房一价等选房攻略，我们佳爷房谈也会持续跟进，想蹲的朋友可以后台私信先找小秘书预约啦。
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