房贷年限改40年了，现房销售无须恐慌

　　午后地产股突然跳水的原因，出现了。

　　8月28日港股收盘后，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布关于完善商品住房销售制度的通知。

　　几乎同时，证监会发布关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见。央行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

　　它们共同指向，房地产销售制度的重大改革。

　　有不少朋友担心，现房销售来得太猛、太快，房企扛不住，市场要出乱子。这种担忧可以理解，但仔细看政策文本和市场现实，就会发现现房销售并非突然来袭，而是一场酝酿已久、步步为营的制度演进。水到渠成的事，无须恐慌。

　　先看三部门通知的核心内容。

　　通知分三大部分。第一部分是完善商品住房预售管理，核心两条：一是预售项目单体建筑须完成主体结构封顶；二是购房款包括首付款和按揭贷款必须全部存入资金监管账户，项目竣工验收且配套设施具备交付条件后方可解除监管。

　　第二部分是推行现房销售。新出让土地的项目和已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。现房销售实行备案管理，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、无查封。同时推行现房销售定金制，房企取得施工许可证后可收少量定金。

　　第三部分是加强政策协同，包括优化土地供应管理、加大融资支持、完善开发建设管理、推行交房即交证。

　　再看证监会同一天发布的意见。

　　五大举措覆盖股权融资、债券融资、并购重组、资产盘活、私募基金五个维度。支持上市房企通过定向增发等方式再融资；支持并购重组；支持新增发行公司债券，允许存量债券滚动续发；鼓励发行CMBS、不动产ABS和REITs；推进不动产私募投资基金试点。

　　央行、金融监管总局《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

　　这几份文件同一天出台，用意很明显：一边是销售端改革，一边是融资端松绑，配套推进。

　　可以看得出，政策酝酿已久，是循序渐进，没有搞突然袭击，而且有“安抚”措施。

　　现房销售其实喊了很多年了。近几年主管部门也预防式地提了多次。

　　2023年1月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，有条件的可以进行现房销售。

　　2024年8月23日，住建部副部长董建国在国新办发布会上明确表示，要有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售。

　　2024年底召开的全国住房城乡建设工作会议进一步将有力有序推行现房销售列为2025年重点工作。

　　2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议，再次强调，在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

　　从2023年提出有条件可以进行，到2024年明确有力有序推进，再到2025年列为重点工作，最后到2026年三部门联合发文。这条时间线传递的信号很清晰，政策是逐步升温、层层递进的，不是一夜之间拍脑袋的决定。

　　再看市场数据。现房销售占比一直在稳步攀升。

　　据国家统计局数据，2024年全年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%。2025年现房销售占比进一步提升超35%。

　　不完全统计，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策。可以说，现房销售已经在市场上占据了相当份额，政策只是对既成事实的确认和规范，而不是凭空制造一个新东西。

　　仔细读三部门通知，措辞值得玩味。

　　通篇没有看到即日起强制施行这样的意思。通知用的是优先选择现房销售、鼓励实行现房销售。对于已取得建设工程规划许可证的项目，措辞是鼓励而非强制。

　　下一步就看各地的实施细则。我们认为，各地也不太可能突破三部门的通知精神，采取一刀切立即全面实行现房销售的做法，而仍然会是渐进式推进。

　　对购房者来说，现房销售当然是好事。有些房子，签完合同，交了预付款，少则等一年，多则等两三年，提心吊胆。

　　不过，这一轮房地产市场调整，购房者居于选择的主体地位，对开发商的要求其实是提高了。能活下来的房企，深知生存不易，因而格外珍惜。这几年也很少听到楼盘烂尾的事情。

　　现房销售实现所见即所得，从根本上防范交付风险，让购房者从赌预期变成验实物，这是实实在在的消费者权益保护。据机构数据，有些已实施现房销售的地区，新房投诉量大幅下降。

　　当然，挑战也是真实存在的。

　　现房销售要求房企先投入全部建设资金，项目竣工后才能回笼资金，回款周期从预售模式的约六个月延长至两到三年。这对房企的资金实力提出了更高要求。在仍然偏弱的房地产市场环境里，证券市场投资者对这项政策的担心是可以理解的。

　　但政策并非只出题不给答案。

　　三部门的通知里，有金融监管总局联署，目的就是要保障房企合理的融资渠道。通知专门拿出第三部分部署配套政策：允许分期缴纳土地出让价款；实行项目主办银行制；支持股权、债券等多种方式融资；推行交房即交证。

　　证监会的意见更是从资本市场全方位打开融资通道，按照市场化原则满足项目合理融资需求。这些配套措施正是为了帮助房企平稳过渡。

　　央行、金融监管总局《意见》提出，建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力；加强个人住房贷款与开发贷款的衔接；将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。配合商品住房销售制度改革，重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。

　　这些表述说明，政策制定者很清楚现房销售不能搞休克疗法，必须给市场留出缓冲空间。这是一场有序推进的制度变迁，不是疾风骤雨式的强制切换。

　　四川、重庆、福建、浙江等多地已从土地、金融、财税等多维度出台支持政策。政策组合拳的思路是清晰的：改革有成本，但成本有人兜、有人分担，不是让房企独自硬扛。

　　归根结底，现房销售是房地产发展新模式的必然要求。预售制度诞生于住房短缺年代，为解决资金不足、加快供给立下过汗马功劳。但今天房地产市场供求关系已经发生重大变化，从卖方市场转向买方市场，从增量扩张转向存量优化，预售制度的弊端日益凸显。

　　改革不是要不要改的问题，而是怎么改、什么时候改的问题。三部门的通知给出了明确答案：有序推进，配套跟上。

　　7月30日召开的中央政治局会议明确提出，稳定房地产市场。三部门通知和证监会意见、央行金融监管总局意见都必须执行中央精神，而不是相反。因此，认为新规会影响和冲击市场稳定的，是误解。

　　政策已经出台，方向已经明确，剩下的就是各地执行层面的完善和细节打磨。对于市场参与各方来说，恐慌大可不必。这场改革酝酿了多年，铺垫了多年。水到渠成的事，顺其自然就好。