天津
碧桂园最新这份"巨亏"是2026年上半年中报：营收约440.8亿元，同比下滑39.3%；净亏损约164.4亿元，归母净亏损156.2亿元，较去年同期减亏约16.3%。需要注意的是，2025全年它其实是账面盈利的（净利润10亿–22亿元），但那是债务重组带来的非现金收益撑起来的，剔除重组收益后主业仍然是亏的。所以"巨亏"更准确地说是——保交房收尾 + 资产大额减值 + 主业造血未恢复的集中体现。
上半年为什么还亏156亿
按碧桂园2026年中报披露，亏损来自四个叠加因素：
• 收入断崖式下滑：进入保交房收尾阶段，当期交付量大幅缩减，营收同比下降39.3%
• 前期高地价项目集中结转：房企收入结转有滞后性，前几年拿的高价地，碰上现在降价去化，结一个亏一个
• 大额资产减值：计提在建及待售物业减值约62亿元、金融资产及财务担保减值约38亿元
• 部分对冲：录得其他收入及收益约41亿元，主要来自金融负债公允价值变动和债务重组收益
值得注意的一个细节：若剔除上述减值的59.9亿影响，报表毛利约1.8亿元，为正值。也就是说，亏损主要还是"旧账清算"性质——保交房收尾带来交付量缩减、两年前高地价项目集中结转、存货减值和金融资产减值。
独立核数师对这份中期财务资料出具了"无法发表结论"的意见，并提示持续经营能力存在重大不确定性——这意味着账面净资产310亿元虽然为正，但审计层面仍有保留。
2025年其实"扭亏为盈"了，但水分很大
2025年碧桂园权益销售额330.1亿元，总营收1548.93亿元（同比-38.7%），却实现了净利润16.24亿元，结束了2022年以来的连续亏损。
扭亏的关键不是卖房卖得好，而是债务重组一次性收益约934.8亿元：
• 境外：177亿美元债重组2025年12月30日生效
• 境内：9笔合计137.7亿元公司债重组方案通过
• 整体降债规模超900亿元，融资成本从约6%降至1%–2.5%
但这些收益是非现金的会计利润。真实的经营层面呢？
• 全年存货（土地+在建项目）减值约445亿元
• 金融资产及财务担保减值约105亿元
• 毛利率降至-27.84%，开发主业深陷亏损
换句话说，主业造血能力还没恢复，盈利是靠会计规则"变"出来的。
这事意味着什么
短期看，碧桂园活下来了。 三年内累计保交付超185万套，境内外债务重组整体降债超900亿元，2026年上半年销管费用同比下降19.7%，成本控制能力提升。近期公司也连续按期完成现金对价和首笔利息兑付，累计超28亿元真金白银兑付，海外信用在修复。
但中长期挑战才刚开始：
销售修复缓慢：2026年1–6月权益销售额142.5亿元，同比仍降15%。深耕的三四线市场回暖乏力，造血主引擎没点燃
毛利率仍为负：开发主业的核心矛盾——高地价库存 vs 当前房价，这个剪刀差不解决，结转越多亏越多
保交付收官延期：原计划2026年中完成大部分交房，现已适度延后，"收尾项目工程复杂度高于前期"
转段到"正常经营"：杨惠妍提出"二次创业"，战略转向"一体两翼"（代建+建筑机器人+长租公寓等轻资产），但轻资产体量短期远不足以对冲开发主业收缩
一个关键判断：债务重组解决了"生存问题"，但没解决"赚钱问题"。碧桂园能不能真正翻身，要看接下来两年销售能不能回来、高地价库存能不能消化完。以当前三四线楼市的复苏节奏看，这条路不会短。
对购房者来说，已交付楼盘的业主产权不受影响；尚未完工项目的购房者仍需密切关注项目复工和交付进度，这是风险最大的群体。对行业而言，碧桂园的案例说明：即便完成了史上最大规模的房企债务重组，从"活下去"到"站起来"之间，还隔着主业盈利这道坎。
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