楼市，见证历史！

昨天（8月28日），关于楼市，多部门发布多条楼市相关政策，涉及到了商品住房销售、住房贷款等调整，可谓是王炸组合。8月28日注定将成为楼市发展历史上重要的一天。

主要发布哪些政策：

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；

中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；

中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》；

金融监管总局又发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》和《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》5个专项管理办法。

一天共计发布了8份文件，将会成为改变楼市未来发展的历史性时刻。

以上文件有些是与个人购房息息相关，有些是针对房企和行业发展的。今天，就聊聊与个人及家庭购房关联性比较大的几份文件的内容。

先看看《关于完善商品住房销售制度的通知》这份文件，这意味着过去一一直施行的商品住房预售制度将成制度上进行了根本性大调整。为何说是制度上的，因为在市场实际运行中，由于市场下行导致的销售周期拉长，很多新的住房项目已经是实质上的现房销售了。

这份文件具体有什么变化？

首先是商品住宅预售制度依然存在，但是预售的条件变得更加严格了。这份新文件的规定是“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。”基本上就是，房子要基本上建好了，才能开始预售。

相较于过去的预售条件，这个前提条件明显升级了很多。过去的预售条件主要是：土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证“三证”齐全；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上 ；已确定施工进度和竣工交付日期，部分地区要求达到特定形象进度（如三层以下完成基础结构）。

其次是预售资金监管更加严格，过去预售资金是可以按建设进度进行核拨；新的规定是“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。”，即房子具备了交付条件才可以解除资金监管。

有以上两点的约束，即便是采取预售制，烂尾楼也基本上是不会出现的。

这份文件另一个核心内容就是推行商品住房现房销售。新的文件明确规定：“新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。”

实际上，近2年很多新出让的住宅用地，都是要求现房销售的。虽然文件规定的用词是“优先”和“鼓励”，实际运行中，可能会更加严格一些。

另一份与个人和家庭购房关联性比较大的文件就是《个人住房贷款管理办法（试行）》。这份文件有几个核心内容：

第一就是住房贷款期限上限由30年延长至40年。这条规定的改变产生的影响后劲会很大，影响也会很深远。

客观上讲，将住房贷款期限延长至40年，购房者每月还的按揭就会相应减少。以贷款金额300万，贷款利率3.05%，等额本息还款方式来测算：若是贷款40年的话，每个月需要还的本息就是10826.16元，总利息成本为219.66万元；若是贷款30年的话，每个月需要还的本息就是12729.16元，总利息成本为158.25万元。也就说，贷款30年，每个月需要还的按揭少了1903元，但总利息成本多了61.41万元。

这看似是一个以时间换空间的做法，但贷款时间延长，不仅仅看到是每月按揭少出那部分，更不能看到是多出的总利息。理应综合考虑资金的时间成本与自己或是家庭的机会成本等因素；客观上地讲，在当下，房贷几乎是普通人能够借到最便宜的资金。

第二就是将个人住房贷款借款人收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%）。

这意味着同等收入的情况下，能够贷到的款就更多了，其实也相当于可贷的房贷额度会更高一些。当下，首付比例降到这么低，房贷可贷额度提升也算是适应市场的需要以及与首付比例降低进行适配了。

除了上文展开讲述的两份文章，其他文件中，《商业地产贷款管理办法（试行）》是针对办公楼、商业等贷款管理办法，这次也同时调整了。其余的5份文章主要还是针对房地产行业发展出台的。

总之，一天发布8份房地产相关的文件，必将会改变未来房地产的发展进程，也算是见证了房地产市场发展的历史性时刻了。