8月28日，期房时代落幕；成都居然领先3年

昨天下午，很多成都人正在上班摸鱼，房地产的历史悄悄翻了一页。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。同一天，央行和金融监管总局、证监会也各发了一份文件。

三份文件，指向同一件事：商品房现房销售制度，正式落地。

行业里的人说，这是1998年房改以来，近三十年最重磅的一份政策。过去那种"高负债、高杠杆、高周转"的开发模式，就此被改写。

但很少有成都人注意到另一个细节。

三年前的2023年8月28日，成都市住建局发布了《支持商品住房现房销售通知》，白纸黑字写着：现房销售，须完成不动产首次登记，销售阶段不得设定抵押，"所见即所得、款清即交房"。

同一天。相隔三年。

国家这次出的这道题，成都提前交了卷。

一、先说清楚，昨天的文件到底说了什么

很多人被"现房销售"四个字吓到了，以为期房一夜之间没了。不是。

政策没有一刀切，三部门在答记者问里说得很清楚：新项目可以现房销售，也可以预售，短期内双轨并行。

但预售这条路，从此加了两道锁。

第一道锁：楼没封顶，不许卖。

通知明确，实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶。什么概念？过去很多城市"出地面就能开盘"，工程量干到一成就可以收钱；现在必须干到一半以上。你签合同的时候，看到的至少是半栋真实的楼，而不是一张效果图。

第二道锁：你的钱，开发商摸不到了。

购房人支付的首付款、个人住房贷款，全部存入资金监管账户。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才解除监管。

更关键的是后面这句：违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。

翻译一下：这是购房者第一次在中央层面的制度文件里，拿到了明确的"退款权"。

至于新出让的土地，政策的态度是四个字：优先现房。已取得规划许可证的存量项目，鼓励现房销售。而现房销售的项目，实行"定金制"——开发商在开工后只能跟购房人签定金合同，收一小笔定金，房子具备交付条件了，才能收全款。

配套的金融文件也一起到了：房企必须用自有资金买地，银行不得发放用于缴交土地出让价款的贷款；开发贷期限延长到最长7年，建设期只付息不还本；个人住房贷款期限上限，从30年放宽到40年。

过去二十年那个"拿地—开工—预售—回款—再拿地"的循环，被从根上堵死了。

二、为什么是现在？

预售制不是坏制度，起码一开始不是。

1994年，《城市房地产管理法》确立商品房预售制度。那年中国的城镇化率还不到30%，地方政府没钱，开发商更没钱，老百姓等着房子住。预售制让开发商拿着一张图纸就能收钱，用购房人的钱盖房子——它是"穷人的办法"，用三十年的时间，撬动了人类历史上规模最大的一场城镇化。

但它长出来的东西，慢慢变了味。

拿地靠贷款，开工靠垫资，卖房靠图纸，回款再拿地——雪球越滚越大，杠杆越加越满。2021年，恒大2.4万亿负债爆雷，其后破产清算，许家印案公开宣判。三部门这次答记者问时，直接把恒大案摆在了台面上：这就是"三高"模式弊端暴露的有力证明。

道理落在纸面上是这句话，落在成都人的生活里，是另一番样子。

大邑的润达广场，延期交付六年了；温江的旭辉中心二期，总包资质过期停工，说好的交付日期过了一天又一天；双流的广都鑫中心，烂尾了一次又一次；还有融创玖棠府的业主们，在问政四川的留言板上一条一条地追问，追问了两年多。

每一栋停工的楼下面，都站着一群每个月照常还月供的家庭。

▍二环边烂尾的恒大中央广场

而市场其实早就用脚投了票。全国现房销售面积占商品房销售面积的比重，从2020年的12.7%升到了2025年的35.8%。二手房交易总量已经全面超过新房。

大家不是不买房了。大家是不敢买"还没盖好的房"了。

三、成都为什么能提前交卷

回到那个巧合：2023年8月28日，成都在全国城市里率先发布支持现房销售的通知。

其实成都动笔的时间比这还要早。

2019年，成都就拍出了首批现房销售地块——龙湖融信卓越青云阙、华发统建锦江首府。

到2021年集中供地时，累计已有15宗现房销售地块成交，锦江、青羊、天府新区、金牛各有3宗，武侯2宗，高新1宗。这15宗地里，国企拿走9宗，龙湖、万科、绿城以及本土房企也各有斩获。

2022年5月，成都又试点"交房即交证"——这一次，"交房即交证"直接写进了国家文件，成为全国购房者的标配。

成都凭什么走在前面？

不是成都的官员更聪明，是成都的市场先变了。

成都现在是全国最能卖房的城市：2025年，新房卖了9.18万套，二手房卖了23.4万套，加起来32.6万套，连续四年全国第一。

▍数据来源：中指研究院

2026年上半年，成都房地产市场整体规模连续五年位居全国首位。新建商品住宅成交面积逾400万㎡，二手房成交面积超1100万㎡。

数据来源：

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一二手房合计成交超过15万套，二手和新房的成交比，达到了3倍。

数据来源：

成都人早就不赌了。看不见摸不着的期房，成都人用真金白银投了否决票；看得见、摸得着、拿了证的房子，大家排着队买。全国现房销售占比35.8%，成都的二手占比近80%——这个城市的购房者，比政策快了整整几年。

成都本土的普睿研究在政策落地当晚的快评里判断：成都是"承压最低"的强二线城市之一——二手房存量缓冲足够厚，市场早已完成了心态切换。

四、变局：谁难受，谁翻身

政策落地后，牌桌上的每一方，处境都不一样了。

▍来源：成都规自局

最先难受的是靠高周转活着的房企。

回款周期后移两三年，开发节奏被拉长，"五个盖子盖十个锅"的杂技玩不下去了。成都今年上半年的土拍已经说明了方向：拿地主力是保利、华润、越秀、建发这些央国企，民企里能上桌的，是嘉禾兴这样拿了4宗地的稳健派，是万华麓湖——去年卖了约170亿，靠的是看得见的产品力。

翻身的是两类企业。

一类是资金面稳健的腰部企业：过去拼不过高杠杆房企的报价，现在土地竞争回到自有资金和运营能力的比拼，拿地窗口反而打开了。

另一类是"小而美"的本地房企：本来就以现房、准现房方式卖，本来就不玩高周转，现在反而能从信贷配套里受益。

成都市场上已经有房企在打这张牌——在售的明信天府壹号，主打的就是全盘现房交付。三年前这还是少数派的选择，以后它会成为新的通行证。

最踏实的是购房者。

所见即所得，交房即交证。新房从"期货"变成"现货"，和二手房站上同一个比价台。这意味着两件事：差的房子再也糊弄不了人了，得房率、社区品质、交付标准，买之前全都看得见——普通产品的折价和好产品的溢价，都会被放大；好房子的时代，真的来了。

五、句号之后

1998年房改，中国人从"等单位分房"走向"自己买房"；预售制用一张图纸，撬动了三十年的城市生长。昨天的文件，是给那个时代画的句号。

有人焦虑，有人狂欢，其实都不必。

句号之后不是终点。用行业里流行的一句话讲：旧的标尺失效了，新的模式正在建立。

而对成都来说，昨天的新闻更像是一次确认。这个城市三年前就写了答卷，交卷铃昨天才响。

以后成都人走进售楼部，沙盘上的灯光还是那么亮，销售的说辞还是那么动人。但从今往后，你看到的，终于是真的了。

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图文来源：成都向上/网络

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