现房销售制时代到来

存量项目仍执行原政策，新项目优先实施现房销售制

文｜《财经》研究员 王文彤 柯愉乐

编辑｜杨立赟

对广大购房者来说，只能看着图纸买房的日子将逐渐成为过去。

2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），涉及完善预售管理、推行现房销售制以及土地供应、融资等配套政策。

《通知》明确提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式；同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策。

值得注意的是，《通知》并非一刀切地要求所有住房项目都采用现房销售制，而是“老项目老办法，新项目新办法”。

具体来说，以住房项目是否取得建设工程规划许可证为标准，已取得的，可以按照原有政策规定执行，未取得的优先采用现房销售。而且，“优先”不等于“必须”，新项目既可以现房销售，也可以预售。

为保障买卖双方的权益，《通知》还明确，在现房销售项目中推行定金制和定金监管。开发商可提前与购房人签订购房定金合同，收取少量定金；市、县住建部门要承担定金监管工作。

对于仍采用预售制的住房项目，地方住建部门也要对其收取的购房资金进行监管。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这是政府首次提出推行现房销售定金制，有助于合理平衡买卖双方权利义务，降低交易纠纷风险，为现房销售模式提供制度配套。

当下，推行现房销售已经迫在眉睫。

据新华社，三部门答记者问时提到，经过近30年的快速发展，房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

据国家统计局，2025年全国新建商品住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；商品住宅销售金额7.3万亿元，同比下降13.0%。2025年全国全部二手房（含住宅、商业、办公）网签交易面积达7.37亿平方米。国家统计局暂未发布全国二手住宅单独的成交面积、成交金额及同比数据。

另据市场机构克而瑞统计数据，2025年全国新建商品住宅成交面积约3.9亿平方米，同比下降4.9%。二手房却走出不一样的行情，全年成交面积预计达到4.5亿平方米，创下历史新高。

进入2026年，新房市场仍在下行。据国家统计局数据，今年1月-7月新房销售面积的同比跌幅达到11.8%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新房市场库存去化越来越难、压力越来越大，现房销售可能是破解新房市场销售难的关键。

在供应端，现房销售制可以在一至两年内让新房供给“断档”，有利于改善供需关系、加速存量去化；在需求端，购房者不用只是看着图纸买房，而是能看到真实的房子和小区景观、配套设计，倒逼市场高质量发展。

中国的商品房预售制度从1994年开始实施。预售制加快了房企的资金回笼速度和开发节奏，成为推动房地产行业高速发展的动力之一。

但在缺乏严格监管的情况下，开发商挪用预售款的现象屡见不鲜。一旦房企资金出现问题，购房者便面临“钱房两空”的风险。2021年下半年，房地产行业进入深度调整期，多地项目出现资金缺口，导致烂尾或延迟交付。

因此，在2023年1月召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部提出，有条件的地区可以进行现房销售。此后，现房销售制开始在全国范围内试点。

根据亿翰智库数据，截至2026年6月，全国已有广州、苏州、烟台等超过20个城市出台相关配套政策，从土地出让、公积金贷款、购房补贴等多个维度支持和鼓励现房销售，现房销售占比已从2019年的15%提升至2025年的超过35%。

7月29日，广州推出了首个现房销售制试点地块，进一步探索现房销售模式。

当前，开发商能否承受是现售制改革的最大难点之一。现房销售会拉长项目入市与回款周期，迫使房企重塑资金周转、开发经营乃至战略规划流程，加速行业的优胜劣汰。

一位前民营房企投拓部门高管对《财经》表示，不同房企对现房销售制的接受程度不同。

对于融资成本较低、信用资质较好的央企、地方国企及少数稳健民企，现售安排可能更有吸引力；对于依赖高周转和预售回款的企业，前期资金门槛仍然较高。除了土地款本身，开发贷、建设周期、未来销售价格都会影响房企的选择。

展望未来，多位业内专家指出，短期内不宜“一刀切”，制度设计可以逐渐从预售制为主转向预售、现售并行。

此外，监管层应考虑改革与土地和房产相关的一系列融资及财税制度，比如，针对现售项目延长开发贷期限，加大融资倾斜力度，提供税收优惠等；各地也应结合自身实际情况因地制宜，继续细化细则。

责编 | 王祎