36轮、溢价23.2%：新政后南京首拍落槌金基1.86亿补仓鼓楼滨江

8月29日，南京鼓楼滨江一宗出让面积仅7012.79㎡ 的宅地，经过36轮竞价后落槌——金基以总价1.86亿元竞得，成交楼面地价24112元/㎡，溢价率23.2%。

这一天叠加了两个"首"：其一，这是8月28日住房金融三项新政落地后，南京出让的首幅地块；其二，这是鼓楼滨江时隔近一年再推的纯住宅用地。

两个"首"撞在一起，很容易让人把溢价归因于新政。但本文的判断恰恰相反：这宗地的热度，买的依然是稀缺性；新政改变的，是从这一宗地开始，所有玩家算账的方式。

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成交事实：一宗地被追了36轮

数据来源：南京市国有建设用地使用权公开出让成交结果（宁出第23号公告）

按23.2%的溢价率反推，该地块起拍总价约1.51亿元、起拍楼面地价约 19575元/㎡。36轮累计加价约3503万元，平均单轮加价约97万元——这个数字值得留意：它说明竞买人是在"小步慢跑"式试探，而非情绪性追高。若参照南京近期同类小体量地块动辄90轮、溢价率超50%的案例，本场的竞价烈度其实处在偏理性的区间。

图片来源：南京市土地矿产市场管理中心

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地块的账：7000㎡的"小而美"，凭什么被追

G48的第一重优势是资金门槛低。1.86亿元的总价，对一家区域型房企而言可以独立获取，无需联合拿地、无需引入合作方——这一点在"自有资金购地"成为硬约束的背景下，分量比过去重得多。

第二重优势是产品差异化的空间。1.1的容积率在近年该片区出让地块中处于最低档，可排布洋房、叠墅类低密产品，与片区内大量高层存量形成错层竞争。计容建面约7714㎡，按套均120㎡ 粗略估算，可售房源约60余套——体量小到不需要靠高周转去化。

第三重优势是配套的成熟度已被市场验证过，而非依赖远期规划：

克而瑞南京机构整理

需要说明的是，"小而美"地块的走俏并非南京独有，而是近一两年核心城市土地市场的共同现象：小体量、低总价、优质地段的地块竞价激烈，大体量地块则频频底价成交。南京此前出让的孝陵卫G16地块（体量不到1万方）曾吸引十余家房企争夺、竞价90轮、溢价率超过50%。这种分化不是偶然，而是房企在资金约束下对"确定性"的重新定价。

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板块的账：断供近两年，改善需求在等什么

真正支撑36轮的，是供求关系的极端错配。鼓楼滨江片区宅地供应长期处于低位，且出让规模普遍偏小；目前板块无新房在售。片区内近年仅上市一个纯新盘——首开桃园金茂府，已于2024年9月清盘，85天内三开三罄。此后近两年，板块内再无新房新增供应。

克而瑞南京机构整理，项目入市时间最终以官方公布为准

更值得注意的是，供给端的补充仍然极为有限。8月28日，《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划修编》MCb030-17规划管理单元图则优化（公众意见征询）发布，地铁9号线白云亭站旁新增一幅宅地：容积率仅1.05，为近年板块最低水平，占地3587㎡，比亚伦G96地块还小近140㎡，拟打造低密四代宅（如7层洋房或叠墅）。

图片来源：南京市规划和自然资源局

把这三笔账放在一起看：需求是积压的，供给是刚补的，而补给的体量小到几乎可以忽略——这才是36轮的底层原因。新政在这个时点出现，改变的不是需求本身，而是开发商为这份需求出价时的底气。

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价格坐标：24112元/㎡处在什么位置

克而瑞南京机构整理

与亚伦G96相比，低了约17%。24112元/㎡较G96的29195元/㎡低5083元/㎡，降幅约17.4%。这一差距可以有两种解读：一是在资金约束趋严、回款周期拉长的预期下，房企出价更趋谨慎；二是两幅地块在微观区位、体量、出让时点上存在差异。两重因素很可能同时存在，因此不宜简单等同于"板块地价回落"。

与地铁G52相比，高出约50%，但这个对比不成立。G52为商住TOD综合体、底价成交，且含大量非住宅业态，与纯宅地G48可比性很弱，不能据此得出"地价上行"的结论。

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谁在拿地：金基的鼓楼逻辑

竞得方金基为南京本土民营房企，在鼓楼已打造皓樾府、珑樾府、晨樾府等项目。从企业维度看，这次出手有三个可解读的层面：

其一，是低总价带来的入场资格。1.86亿元的土地款，使民企在"自有资金购地"的新规下仍可独立获取，无需联合开发。地块体量小、开发周期短，资金快速回笼的可控性远高于大盘。

其二，是产品经验的复用。金基在鼓楼连续开发多个低密项目，对本地客群的户型偏好、总价敏感点与产品标准已有积累，1.1的容积率正好落在其擅长的产品区间内。

其三，需要克制解读的是"民企回暖"。这宗地体现的不是民营房企在规模化扩张，而是民企在"小而美＋高产品力＋快周转"的细分赛道上，探寻适配新政的生存方式。在央国企主导土地市场的整体格局下，这类机会是结构性的、个案性的，不宜外推为行业趋势。

关于项目的未来表现，需要说明的是：依托板块积压的改善需求与企业低密产品经验，项目具备较好的市场基础；但最终去化仍取决于产品定价与入市时点的市场环境，本文不作价格与收益层面的预判。

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8·28新政下的房企拿地算账逻辑

基于本轮土拍数据，对合肥住宅市场价格走势作出如下结构性研判：

8月28日，住建部、央行、证监会三部门同步印发三份文件，分别对应销售、信贷与资本市场环节。对土地市场而言，重点是它改写了开发商的现金流曲线，进而改写了"什么样的地值得拿"。

本节只讨论与拿地决策直接相关的三条变化，其余条款不作展开。

丨6.1入场券：土地款必须是自有资金

信贷管理文件明确，银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款；这与自然资源部长期执行的"自有资金购地"要求形成互锁。"拿地靠融资、滚动靠预售"的第一环被切断——能不能报名、敢不敢举牌，先要看账上有多少真金白银。

丨6.2算账方式：从"转得多快"到"扛不扛得住"

预售门槛提高至主体结构封顶、预售资金实行全额监管、按揭贷款须在竣工备案后发放——三条叠加，期房照样能卖，但购房款在竣工前到不了开发商手里。换言之，预售的融资功能被实质性归零：名义保留、实质"现房化"。

丨6.3选地偏好：小体量、低总价、高确定性

当资金峰值成为硬约束，房企的选地偏好会系统性位移：从"能不能做大规模"，转向"小体量、低总价、高确定性"——地块小、开发周期短、资金占用峰值可控、去化路径清晰。

对土地市场的影响，本文的判断是：新政不会压低所有地价，但会拉大地块之间的冷热差距。

逻辑链条是：当拿地必须动用自有资金、且销售回款需等到竣工之后，总价直接决定房企能不能拿、敢不敢拿。因此房企偏好会进一步向"小体量、低总价、高确定性"地块集中——本场G48（1.86亿、36轮、溢价23.2%）与此前孝陵卫G16（90轮、溢价超50%）同属这一逻辑，而大体量、高总价地块的底价成交现象或将延续。换言之，是分化加剧，而非普涨或普跌。

需要克制解读的是：这意味着分化，不意味着地价普跌。符合新偏好的地块反而可能更热；真正承压的是大体量、高总价地块。

同时要看到执行的弹性：相关通知使用的是"优先选择""鼓励"等措辞，为地方留出操作空间，最终成色取决于市县实施细则；在库存去化压力较大的城市，现房销售还需与去库存节奏审慎协调。

丨6.4谁能留在牌桌上：融资成本成为分水岭

回到拿地本身：同一宗地，不同房企的融资成本不同，能给出的可承受地价也不同。在利润率已极薄的环境下，融资成本的高低，足以决定一个项目值不值得拿、能不能独立拿。现房销售天然是低融资成本主体的游戏。

由此推导的格局是：央国企与少数融资成本极低的房企主导新增开发；其余民营房企，要么在"小而美＋高产品力＋快周转"的细分赛道上生存，要么转向代建、代运营、资产管理与并购整合。

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结语：三个判断，一个观察窗口

判断一：这笔溢价，买的是稀缺性，不是政策红利。G48的出让条件在7月底出让公告发布时即已锁定，出让规则并未因新政而调整；36轮的底色是主城低密断供与小体量低总价。

判断二：新政真正改写的，是房企的拿地逻辑。变量从"能不能贷到钱"变成"有多少自有资金"，从"周转有多快"变成"峰值有多高"。同一宗地，在不同房企的账本上不再有统一的可承受价格——这比单宗地价高了还是低了，影响要深远得多。

判断三：真正的观察窗口在下一宗地。G48的出让条件在新政之前锁定，它的成交只能证明"新政没有吓退开发商"，尚不能证明"新政对土地市场影响几何"。

下一个窗口：安德门地块

下月南京将出让雨花台区赛虹桥街道紫荆花路以北、邓府路以东地块：出让面积37027.27㎡，容积率1.01＜Far≤1.2，建筑高度≤26米，起拍总价8.23亿元、起拍楼面地价18522元/㎡。

地块紧邻安德门大街、雨花西路、雨花南路与凤台南路，距地铁1号线、10号线换乘站安德门站约200米，可便捷换乘5号线、7号线；周边有万象天地、虹悦城、宜悦城、雨花客厅等商业，市第一医院南院、在建区公共卫生服务中心等医疗资源，以及江苏警官学院、在建金陵中学雨花学校、雨花台中学、雨花实验小学、雨花实验幼儿园等教育资源。片区新房以低密洋房和改善型产品为主，标杆项目颐和金陵印主力产品为110—158㎡四代宅；8月初，金陵印北侧G58地块规划出炉，拟建18栋10—17F低密四代宅。

这是一宗起拍总价8.23亿、体量为G48五倍以上的地块——它才是检验新政对土地市场真实影响的第一个样本。

THE END

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