中期业绩解读丨万科：旧模式出清仍未结束，新模式尚未接棒

摘要：万科2026上半年公司实现销售金额358.0亿元、销售面积293.0万平方米，同比分别下降48.2%和45.6%；实现营业收入701.7亿元，同比下降33.38%；归母净利润-149.5亿元，亏损较上年同期扩大25.15%；财务端，期末净负债率135.4%、较2025年末上升11.9个百分点，资产负债率77.51%。经营端亮点在经营服务业务：全口径收入288.5亿元、同比增长1.6%，公司围绕“聚焦业务、数智驱动、科技赋能”主线推进改革化险。

销售业绩分析

▌1.1销售业绩

图1：万科A半年度销售金额趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：万科企业2023–2026年半年度报告

2026上半年，公司实现销售金额358.0亿元、销售面积293.0万平方米，同比分别下降48.2%和45.6%。从四期半年报趋势看，公司销售金额自2023H1的2039.4亿元逐期收缩至358.0亿元，仅为2023年同期的约17.6%，四期同比降幅分别为-37.6%、-45.7%、-48.2%，收缩斜率显著大于行业平均。积极因素是，二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象；公司年初现房实现销售62.4亿元，车（位）商（铺）等难点资源去化持续推进。开发业务按期保质完成2.3万套房屋交付。

▌1.2 2026年上半年销售拆解

区域结构上，南方区域（110.52亿元、占比30.87%）与上海区域（98.17亿元、占比27.42%）合计贡献近六成销售金额，是公司的基本盘；北京区域销售金额38.75亿元、占比仅10.82%，均价相对较低。项目层面，截至报告期披露日，公司9个首开项目均兑现投资承诺、整体首开去化率达60%，其中新开盘的徐州檐屿溪等项目精准锚定片区需求。供货端，公司多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元，并启动城市聚焦策略、逐步推进资源向核心城市集中。

财务与盈利分析

▌2.1营收与利润趋势

图2：万科A半年度营业收入与归母净利润（2023H1–2026H1）

数据来源：万科企业2023–2026年半年度报告合并利润表

2026年上半年，公司实现营业收入701.7亿元，同比下降33.38%；归母净利润-149.5亿元，亏损较上年同期扩大25.15%。业绩亏损的三项主要原因：（1）房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，新增计提资产减值。（3）成本法核算下，扣除折旧摊销后部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。

公司营收自2023H1的2008.9亿元逐期降至701.7亿元，同比降幅均在26%–34%区间；归母净利润自2024H1起连续三个半年报期为负（-98.5亿、-119.5亿、-149.5亿元），且亏损逐期扩大。结转储备方面，期末合同负债844.9亿元，较上年末（1017.7亿元）下降16.97%，未来结转收入的“蓄水池”仍在变薄，营收端的压力尚未见底。物业服务毛利率12.7%、较2025年同期下降1.3个百分点，经营服务业务盈利能力同样承压。

▌2.2分业务经营情况

分业务看，营业收入中来自房地产开发及相关资产经营业务487.0亿元、占比69.4%，来自物业服务的营业收入184.6亿元、占比26.3%。境内房地产开发及相关配套业务累计营业收入439.8亿元。经营服务业务（物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业等）运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元、同比增长1.6%，在开发业务深度收缩的背景下形成一定对冲。数智化方面，公司围绕“聚焦业务、数智驱动、科技赋能”工作主线，深化AI应用，万物云推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设。

三、负债与现金流管理

▌3.1负债及流动性

图3：万科A半年度净负债率趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：万科企业2023–2026年半年度报告

截至期末，公司净负债率135.4%、较2025年底提高11.9个百分点，已显著越过100%警戒参考线；资产负债率77.51%、较上年末上升0.62个百分点。有息负债合计3512.6亿元、占总资产比例36.6%，其中一年内到期的有息负债1788.6亿元、占比50.9%，短债占比过半。

▌3.2 2026年上半年负债与现金流策略

融资端，公司在股东和银行等金融机构支持下维持再融资通道：2026年上半年新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。公开债处置方面，截至报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。

现金流方面，报告期内经营活动产生的现金流量净额为4.95亿元，上年同期为-30.39亿元，同比转正，主要受益于公司持续压降各类费用支出、积极销售回款与经营服务业务的稳定贡献。总体看，公司流动性处于“紧平衡”状态，化险进程依赖销售修复、资产盘活与大股东支持的三重共振。

结语

万科2026年半年报，是一份“旧模式出清仍未结束、新模式尚未接棒”的典型报表：销售金额358.0亿元、同比-48.2%，营收701.7亿元、同比-33.38%，归母净亏损149.5亿元且连续第三个半年报期扩大，净负债率135.4%创近年新高——规模、利润、杠杆三条曲线均处于历史弱势区间。

但有两个积极信号值得观察：其一，经营性现金流净额4.95亿元、同比转正，经营服务业务全口径收入288.5亿元、同比增长1.6%，自主造血能力开始显现；其二，化险工具箱持续发力——深铁集团年内45.2亿元股东借款、10只公开债券181亿元本金部分兑付加展期、2025年以来累计485亿元公开债平稳处置，为公司在行业出清尾声赢得了时间窗口。

中指研究院官网·中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。