重磅！商品房销售制度迎来哪些重大改革？"所见即所得"时代真的来了

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），自发布之日起施行。这份文件从完善预售管理、推行现房销售、加强政策协同三大方面作出系统部署，标志着我国商品住房销售制度迎来一次深层次变革。

一、预售门槛大幅提高：主体结构封顶方可预售

《通知》明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。这意味着以往"拿地不久即可预售"的模式将告别市场，预售获批时点将大幅后移，进一步向准现房销售过渡。

在资金监管方面，《通知》要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部购房资金须存入资金监管账户，由住房资金监管机构承担具体监管工作。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

如果房地产开发企业违约不能按期交房，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。

对于存量项目，《通知》实行"新老划断"——施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件和资金监管按原有政策执行。

二、现房销售加速推进：实现"所见即所得"

《通知》提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现"所见即所得"，从根本上防范交付风险。具体安排如下：

新出让土地的商品住房项目和 已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目 ，优先选择现房销售；

已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。

同时，《通知》对现房销售实行备案管理，要求开发企业完成竣工验收后，将现房销售方案和具备交付条件的证明报住建部门备案，所售房屋须无抵押、查封等限制交易情形，确保权属清晰。

值得一提的是，《通知》首次提出推行现房销售定金制。实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。定金同样纳入监管账户，房企违约不能按期交房的，须依法返还定金并承担违约责任。这一制度设计既帮助购房人提前锁定房源和价格，又通过定金监管约束开发主体履约，兼顾了买卖双方权益。

三、配套政策协同发力

为保障改革平稳落地，《通知》从土地、融资、建设管理、不动产登记等多个环节作出配套安排：

优化土地供应管理

合理确定房地产用地供应规模，可带规划方案出让，开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。

加大融资支持力度

房地产项目实行 主办银行制 ，一个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。支持企业通过股权、债券等多种方式开展融资。

完善开发建设管理

实行项目开发公司制，建立健全工程质量保证体系，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，建设安全舒适绿色智慧的"好房子"。

推行"交房即交证"

优化买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

四、改革背景：从"有没有"到"好不好"

三部门有关负责人在答记者问时指出，经过近30年快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，二手房交易总量已全面超过新房，市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

长期以来，部分房企采取"高负债、高杠杆、高周转"的粗放扩张模式，积累了风险隐患。通过改革商品住房销售制度，引导房企根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，是推动行业稳健经营的迫切需要。

业内专家认为，此次改革坚持"稳中求进、先立后破"，不搞"一刀切"，对新老项目分类施策，为地方因城施策留出了空间。随着预售门槛提高、现房销售有序推进，购房从"看图纸"走向"验房子"，购房者的资金安全和交付权益将得到更有力的制度保障，房地产行业也将加速迈向高质量发展新阶段。

来源：住房城乡建设部官网、新华社、光明日报、央广网、每日经济新闻等权威媒体报道综合整理

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