看懂打工人的住房选择，就看懂了城乡中国的40年变迁

2009年，全国1.45亿外出农民工，在务工地买房的，只有0.8%。

剩下的人住哪？

住集体宿舍，住工地工棚，住城中村，把省下的钱寄回老家，在村里盖楼。

一、回乡建房。

1984年，中央发文件，允许农民在集镇落户、经商、办服务业，农村可以办工厂了，乡镇企业迎来黄金时代。

1978到1993年，全国乡镇企业，从152万个增长到2453万个，70%办在乡村，1%办在县城。

那时，是个离土不离乡的年代，农民不用背井离乡，白天进厂做工，晚上回村睡觉，乡村距离不过10公里，骑自行车一小时以内。

1986年，全国“离土不离乡”的农民有7000万。

费孝通书里有写过那个年代农民怎么花钱，人均收入三百元，就开始改造住房；四百元，可以拆旧房造新房；六百元，可以盖两层小楼。

钱变成砖，砖变成房，那时，房是农民最放心的存款。

1980到1989年，农村每户家庭年均新建住房0.27间，返乡建房，成了第一代打工人的标配。

那时，为什么不在镇上住？

因为进不了城，那时候，农民在城镇建房约束极严，无权购买城镇住房。城进不去，钱总要有个去处，回乡建房。

所以，打工人房子选择，第一个阶段是回乡建房。

二、城租乡建。

1992年，邓小平南方谈话，对外开放提速。

1994年，分税制改革，乡镇企业和地方政府“脱钩”，沿海工厂大发展。

1993年，跨省流动的农民工超过6000万；1994年，5000万农民工在县城及县城以上城市就业。

人进城了，房子呢？

1994年珠三角调查，农民工住单位宿舍的占82.9%，租房的只有15.8%；1997年，住单位集体宿舍68.7%，租私房19.6%，住临时工棚11.7%。

那时，在城里，住的是集体宿舍、工棚、城乡结合部的农民房。赚到的钱，寄回起新房，这种叫“城租乡建”。

所以，打工人房子选择，第二个阶段叫城租乡建。

三、城乡梯度化住房。

1998年，住房制度改革，停止实物分房，商品房时代开启。

2003年，房地产业被定为国民经济支柱产业，2004年，土地“招拍挂”全面推开。

城市房价开始飞涨。

1999到2012年，全国城市房价涨了1.92倍，31个大城市涨了2.64倍，一线城市涨了2.91倍。

房价一分层，打工人的房子也开始分层。

2009年，1.45亿外出农民工，住单位宿舍33.9%，住工地工棚17.9%，租房34.6%，在务工地买房的只有0.8%。

大城市买不起，往县城买。

2003到2010年，县城购房数量，超过回乡建房数量；2006年，购买商品房的数量，首次超过自建住房。

2010年以后，回乡建房快速下滑，县城购房成为打工人的第一选择。

为什么非要买县城？

原因有三。

第一，孩子上学。

县城集中了全县最好的学校，吴开泽教授指出，乡城流动儿童在城市得不到公平的教育机会，其中1500万是义务教育阶段儿童，所以，为了孩子，父母在县城买房。

第二、结婚。

老家，县城有房，是婚姻交换的硬条件。

第三、攀比。

村里人比着买，你家买县城，我家也要买。

打工人房子选择，第三个阶段是城乡梯度化住房，买不起大城市，就沿着农村、乡镇、县城，一层层往上买。

四、进城买房。

2012年以后，国家提出“以人为本的新型城镇化”。

2014年，“三个1亿人”战略出台，即约1亿农业转移人口落户城镇，约1亿人口在城镇化地区常住人口市民化，约1亿人在中西部地区就近城镇化。

主角换了，1980年后出生的新生代农民工，成为主力。2013年，他们占农民工总量的46.6%，其中87.3%没干过农活，初次外出打工平均年龄21.7岁，比老一代小14岁。

老一代农民工，进城是为了赚钱，赚了钱回乡盖房，是“进城又返乡”的城乡两栖。新生代农民工，进城就不打算回去，把家和钱都留在城市，是“进城不回乡”。

2018年，进城农民工中购房的达到19%，其中买商品房的17.4%。2016年，农村住宅竣工面积，首次被商品住房反超；2022年，农村住房竣工面积，创下1985年以来的最低值。

县城，成了新生代买房的首选。

华东理工大学吴开泽教授称之为“链式城镇化”，在大中城市就业，在县城置业，在乡村留地，就业在最高处，房子在中间，地在最后面。进，可以在城市打拼；退，可以在县城安家；实在不行，还有村里那块地。

一头是闯劲，一头是退路。

有学者说，新生代农民工，可能是中国历史上最大规模的一批离开村庄的人，他们“进城不回乡”，正在让乡土变成故土。

了解打工人住房选择，对普通人有什么用？

第一，看懂老家的房子。

村里那些空置的新楼，不只是房子，是以前农民把钱变成“不动产”的存款方式，也是给自己留的退路。

第二，看懂县城的房价。

县城房价，为什么比经济基本面坚挺？

背后站着三样东西，孩子的教育、儿子的婚房、全家的退路，只要这三样在，县城房子就有需求。

第三，看懂城乡中国的两头。

在城里住最差的房子，在老家盖最好的房子，中国农民的两头下注，一头是现实，一头是退路。

城市留不下，乡村回不去，中间县城是可能的选择。

看懂了打工人住房选择，就看懂了文章《小县大城，城镇化的下半场》为什么说，县城会是中国城镇化下半场的主角。