华润要卖“独栋”了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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8月28日，周五下班后，华润置地在京突然发力了。

它旗下的豪宅北京润园，公示了三期调规图。设计单位也由原来的浙江绿城建筑设计院，变成北京住宅建筑设计院。

看到这则消息，花姐是很愕然的。

北京润园一、二期卖得很好，领证394套，实际只剩13套未售，为什么还要调规呢？

华润置地应有多方面考虑。

但，有一点清晰可见。

北京润园北面的SY00-2101-2001、2002地块即将入市，于9月3日诞生买家。

由于北京润园热销，这宗新地上架，格外让人眼红。

除了华润置地之外，懋源地产和招商蛇口也摩拳擦掌，分别以不同形式表达，要去拼一把。

不论新地块最终落入谁之手，华润置地北京润园三期迭代，依然势在必行。

增加地下面积，调整户型

北京润园三期调规，到底改了什么？

它占地17公顷，规划地上建面17.27万平米，容积率1.01，户数483套——没变。

变化的地方有三个：

1、地下建筑面积由19.5万平米，增加了2905平米；这意味着，三期的地下停车面积增加了；

2、规划套数没变，依然是90套，只是将其中的12套，合并成6套“独栋”，变成84套待售；

3、别墅户型结构调整，款式变了，出现了三款新品。

针对第3点，花姐详细来聊聊：

一、原版的户型配比：

700平米19套，占比21.11%；763平米23套，占比25.56%；905平米22套，占比24.44%；990平米26套，占比28.99%。

它们，皆为双拼别墅。

二、新版的户型配比：

763平米48套，占比57.15%；550平米、780平米、852平米、950平米各6套，占比各7.14%；905平米8套，占比9.52%；1050平米10套，占比11.91%。

值得指出的是，550平和950平户型，虽规划为双拼产品，但实际上，它们大概率将组合在一起，成为6套“独栋”。

简而言之，新版规划砍掉了原来的700平米和990平米两类户型，增加了763平米户型，压缩了905平米户型，创新了780平米、1050平米和1500平米户型。

“独栋”别墅怎么练成

在北京润园新版户型里，为啥花姐会对“独栋”打上引号？

原因十分简单，请看图纸：

三期绝大部分产品，是普通双拼，将两个镜像户型对称拼在一起，一眼看就是"拼的"。

而"独栋"，是按一栋独栋的逻辑做设计：1、左右两户不对称；2、入户门分主次；3、下沉庭院的分布，也不均匀。

拿下图的左边这套82#1500平米“独栋”举例：主入户门在左，最大的下沉庭院在东南角，院子占地620平米、接近1亩地。了解更多，请在文尾找花姐详聊。

华润为什么要这么绕？

因为北京2019年之后，不再批独栋别墅。想要独栋的产品力，只能在设计和报批之间，走一条曲线：按独栋做设计，按双拼报审批。

也就是说，一个建筑单体，两个住宅产权单元。

这条路，懋源云纪已经趟过：15栋双拼类独，面积660-800平米；另有5栋558平米独栋、3栋782平米临湖独栋。

北京润园三期，只是如法炮制，只是更进一步：6栋双拼独栋，单栋占地宽一倍，单套面积近1500平米，直接对标懋源云纪的独栋产品线。

北京润园逆袭记

对北京润园而言，它的热销，绝对算一场逆袭。

2025年2月底，华润置地以底价60.24亿元，拿下后沙峪2007、2008地块，楼面价约3.5万元/平米。

当时替它捏把汗的人，不在少数：中央别墅区断供多年，客群还在吗？总价2000万起的低密产品，北京接得住吗？

为了应对市场，华润置地甚至还做了两个动作：1、把街坊路移动；2、将两个地块合宗，不仅减少了建安成本，楼栋排列的灵活度增大了。

结果是，北京润园成了京城别墅领域，现象级项目。

从去年12月开盘至今，它的一、二期领证394套 ，网签339套，成交金额80.94亿元，成交均价7.21万元/平米，地价覆盖率134%。

其中，大平层供应296套，网签276套，去化率93.6%，均价6.7万/平米（含精装）；双拼别墅供应98套，网签63套，去化率64.3%，均价8.86万/平米（毛坯）。

这个数字，放在中央别墅区，乃至整个北京，含金量不言而喻。

花姐了解到，北京润园一、二期，目前只剩下13套别墅在售了，加上三期86套，共计99套待售，占总盘子的20.7%左右。

夺地“三国杀”

从去化的进度看，不论北京润园三期怎么调规，它的大局已定。

华润置地北京总经理陈海鸥要考虑的，是接下来如何想办法，拿下北京润园北面的2001、2002地块。

这宗地很诱人：20.22公顷、容积率1.01、紧邻温榆河、与润园一路之隔，刨去两天街坊道路和商业，实际可售容积率约1.08。

花姐了解到，华润置地对该地的产品设想是：

产品全面升级，洋房从270-330平米，跳到300-500平米超级大平层；别墅北区600平米、南区1200平米两拼独栋，延续三期这套打法；客厅挑空，赠送面积，再突破。

但，牌桌上的另一个玩家，也不甘示弱。

8月27日，懋源地产举办了两场"顺义温榆河新地块媒体共创研讨会"，懋源地产营销老大宋晶晶亲自领衔，与一些豪宅经纪人、C端自媒体交流。

这是一场务虚会，但表达了懋源地产夺地的决心之大。

懋源云纪2024年9月拿地，至今网签109套、成交金额18.73亿元，地价覆盖率43.36%。

其中，大平层网签63套、均价6.02万元/平米（毛坯）；别墅网签46套，均价6.05万元/平米。

相比华润置地，懋源更想拿下新地块，形成双盘联动。

此外，还有一个对手虎视眈眈——招商蛇口对这宗地，已提前发出了招标计划，投资估算147.27亿元，总建面39.58万平米。

在顺义后沙峪板块，一场"三国杀"已经开始了，结局在9月3日下午揭晓。

花姐点评：

8月28日，住建部等三部委发文，推进现房销售试点。后沙峪这宗地，9月3日截牌，正好卡在新政之后。

这意味着什么？

开发商的钱，要压到竣工，才能回。

70.71亿的起始价，加上商业、街坊路的沉淀资金，整个盘的资金峰值，奔着150亿去。

现房销售时代，产品必须所见即所得。

谁能把温榆河的河景、公园的绿、低密的稀缺，变成看得见摸得着的生活，谁就赢。

再往大了说，9月3日，是北京楼市的大日子：朝阳驼房营629、顺义温榆河，两宗70亿+的地块，同天截牌。

此前的西冉地王，金茂97.61亿、130轮举牌；酒仙桥0013-1，中海楼面价8.11万/平米。

北京最顶部的购买力，正被几宗巨无霸地块，同时分流。

北京润园一期已经证明，温榆河的顶豪需求，是真的。

它三期的调规加新地挂牌，是华润置地想把"温榆河=润园"这块牌子，钉得更死。

只是，懋源地产和招商蛇口，会让它独美吗？

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