时代变了，楼市的造富规则也跟着变了

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今天宁波有一场土拍，位于中河街道嵩江东路。

这是一块公认的好地，自观澜映象和中海玖樾之后，中河已经断供很久了。中河不仅有鄞实学区，还有东湖花园、华泰剑桥等数十个老小区的改善客群，谁都知道中河的新楼盘不愁卖。

何况，这块地还在地铁口，不远处的世纪大道南延高架即将开建。

原本大家都以为这块地会引来多家开发商争夺，创造出一个可观的溢价，然鹅，828新政来了，这块地大概要现房销售了，即便是预售，也要竣备后再放款，回款周期也至少要等3年。

最终城投拿下了这块地，楼面地价17000元/平，溢价13.4%，就这个地价，所有的央企都退场了。

网上关于828新政的解读已经汗牛充栋，包括老司机也发了两条视频和一篇文章，大家有兴趣可以去翻看一下。

具体请搜索视频号《房产老司机》，看完别忘了点个赞，谢谢。

828新政是一个组合，即包括现房销售制度、房贷政策，以及开发商融资政策，把几个新政汇总起来，它们其实都只关乎一个字：

钱！

现房销售最大的影响是钱，房贷、开发商融资更不必说。在钱上面做文章，算是扼住了房地产的喉咙。

谁不知道，房地产是个资金密集型行业。

再往回看，行业谈之色变的“三道红线”，其本质也是钱，三道红线最大的杀伤力，是关闭了大部分开发商融资的渠道。

再回到10年前，当初启动牛市的棚改货币化，其实也是钱，官府把老房子拆了，大把现金塞给拆迁户，创造出巨大的需求。

所以，当政策涉及到“钱”这个根子时，务必要留意了。

今天老司机谈谈大家最不关心的开发商融资，看看它是不是真的和大家无关。

顺便说一句，公开的文章内容是有限的，本周老司机准备做一场闭门直播，系统讲一讲本次新政的长远影响。VIP和司享圈会员可获得邀请免费参加，非会员如想参加，请扫文末二维码私信老司机（收费直播8.8元/人）。

下面开始讲正事。

大家关注现房销售，主要是不用担心烂尾了，没错！但这种理解太过表面，现售最大的影响，其实是开发商的资金。

以前开发一个楼盘，开发商只需准备少量资金，用来付土地款的首付（甚至定金）就可以了，等拿到土地，转手抵押给银行，贷出来的款马上就可以用来拍下一块土地，这是极致的杠杆操作。

家印他们当年都玩过，美其名曰滚动开发。

这只是滚动的第一步，一旦项目开工，比如地下室做好，就可以开始预售了，这时候会有大量的首付款进来，还有些是分期和一次性付款。这些资金除了留给项目，多余的部分又可以用来买地，开发第二个项目。

这是滚动的第二步。

后来监管严了一些，比如土地款要求一次性付清，而且是自有资金，不能用贷款。但这拦不住聪明的开发商，他们可以通过不同项目抽调资金，比如A项目的预售款拿去给B项目付土地款，或者把C项目（在建工程）抵押掉拿去付D项目的土地款，三个锅盖五口锅甚至八口锅，照样玩得转。

恒大们之所以摊子铺这么大，玩的都是资金拆借的套路。

但如果是现售呢，这就不好玩了，预收款没有了，得房子全部造好才能销售，一手交钱一手交货，相当于前面的土地款、工程款、营销费等都要开发商自己垫，就只能一口锅盖一口锅了。

万一碰到销售不好呢，建造工期3年，现房再卖他3年，6年的周期，比之前的预售延长了2-3倍，一口锅甚至得备两个锅盖了。

关于现房销售带来的更严重的问题，我们留在闭门直播再讲。

比现房销售更加“致命”的一条新政，是实施项目主办银行制。

主办银行是个专业概念，老司机也不大懂。大概意思是一个楼盘，无论是开发过程中的贷款，还是销售过程中的收款，都必须放在同一家银行，不能在不同的银行间切换。

主办银行限死了开发商资金操作的空间，你不能把一个项目的资金挪用到另外一个项目去，也不能把别的项目贷款挪到这个项目来做本金。

这对开发商的资金要求就高太多了，以往在宁波开发一个3万平的小楼盘，开发商大概准备3个亿就可以启动了，现在则要准备8-9亿，足足翻了3倍。

可以想见，同样一笔钱，以往能买3块地开发3个楼盘，现在只能开发1个。又或者，以前有2-3亿的小开发商也可以试一把，现在看看还是算了。

828新政，可能导致楼市供给侧出现巨大变化，这种变化是需要通过长期观察才会得以体现，时间越长，影响越大。

这种变化也会极大影响到个人长期财富的积累。在上一个周期里，前20年的主题是买买买，近5年的主题是卖卖卖。那么从现在开始，未来5-10年乃至更长远的周期里，我们又该如何面对房产这个资产？

老司机将会在近期直播中，结合828新政，详细分析这类问题。

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