一手交钱一手交房！预售制逐步退出后会有哪些影响？

8月28日，住建部、自然资源部、人民银行、金融监管总局集中发布七份涉房地产文件：

《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，以及《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

图据：住建部官网

从土地出让、住房销售，到开发贷、个人房贷，再到商业地产和城市更新，这轮政策几乎重写了房地产开发融资的全流程。

其中，最大的影响可以概括为三点：新出让土地项目优先现房销售；继续预售的项目，需主体结构封顶后才能销售；购买预售房的个人住房贷款，延后至项目竣工备案后发放。

在宏观层面，从 1994 年至今，实施30余年的商品房预售制度迎来调整，比重减轻，并将逐步退出历史舞台。在微观层面，今天，我们将从购房者、开发商、市场端口三个维度来看具体影响。

对购房者：

“房修好再还贷”，降低购房风险

“鼓励实行现房销售”，将逐步调整此前的商品房预售制的比重，对购房者端口全是利好。完善预售管理、有力有序推进现房销售、加强政策措施协同，共同指向了——降低交付风险。

新出让土地以及已经出让、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。如果新项目继续预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。

更重要的是，央行文件第22条指出：“实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放”。

也就是说，购房者不再需要从项目建设初期就开始偿还按揭，“房子没拿到、月供不能停”的风险将明显降低，并且，此后购房人的首付和按揭款在竣工前到不了开发商手里。这也意味着，预售的融资功能被实质性归零，名义保留、实质“现房化”。

此外，个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。

据财联社8月30日报道，建设银行已开始落实相关政策。建行客服人员表示，客户可以向银行申请延长贷款期限，银行将根据申请延长期限的具体原因、还款来源以及后续还款安排等因素综合评估，合理确定可延长的具体年限。按照建行目前执行口径，延长期限最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年。

对开发商：

开发融资模式被重写

过去的期房模式中，项目达到预售条件后便能开盘，通过首付款和按揭贷款快速回笼资金，再投入后续施工和拿地。

新规落地后，即使项目在主体结构封顶后取得预售资格，购房人的按揭贷款也要等到竣工备案后才能发放。开发商在建设阶段能够获得的销售回款减少，项目将更加依赖自有资金和开发贷款。

作为配套，新政实行房地产项目主办银行制。一个项目确定一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供融资，开发贷、自有资金、预售资金和销售回款均纳入项目账户管理。

同时，预售项目开发贷款期限最长可达5年，现房销售项目最长可达7年，首次偿还本金原则上安排在竣工备案之后。

有业内人士认为：“这并不是简单收紧房企资金，而是用银行开发贷款替代购房人按揭资金，覆盖项目建设周期。”

对房企而言，资金占用时间将明显延长，传统的开发模式更难持续。未来能否获得开发贷，也将取决于项目土地素质、产品定位、销售前景等。

竞争逻辑也会随之变化。现房销售之下，户型、立面、园林和施工质量全部实景呈现。房企不仅要有资金把房子修完，还要让最终产品经得起购房者现场检验。

对市场：

供应变慢，或将出现阶段性的供应减少

对于市场而言，这轮改革不会立刻改变所有在售楼盘，但会从后续土地供应开始，逐步影响新房入市节奏。

过去，项目达到预售条件便可能取证销售；未来如果选择预售，需要等到主体结构封顶，如果选择现房销售，则要等到竣工验收。项目从拿地到开盘的周期将明显拉长，未来，部分区域可能出现阶段性的供应减少。

更值得关注的是新增供应的房价会否有变化？

有业内人士认为，现房销售意味着开发商需要承担更长时间的资金成本，这部分成本很难完全由房企自行消化，大概率会在新房价格中有所体现。尤其是在供应稀缺、购买力较强的核心板块，现房项目可能拥有更高的定价空间。

不过，成本增加也不一定会全部直接转化为房价上涨。业内人士指出：房企在拿地时会重新核算利润和资金周期，土地成交价格可能随之调整；远郊或供应较大的板块受市场需求制约，也很难单纯依靠现房销售提高价格。

因此，未来各城市的新房市场可能出现更加明显的分化——核心区域、稀缺土地和高品质现房项目，价格支撑进一步增强；供应充足、产品同质化严重的板块，仍需依靠价格竞争实现去化。

整体来看，这七份文件并不只是推动现房销售，而是在重构房地产的开发、融资和销售模式——对购房者而言，交付风险降低、还贷时间后移；对开发商而言，资金成本增加、产品和融资能力面临考验；对市场而言，未来的新房供应节奏、土地价格和项目定价，都将随之重新调整。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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