中海大战保利，今年有好戏看了

上周五快下班时，发生了一件大事。

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部委同步出手，施行了三十年的商品住房预售制度，面临重大变革。

说白了，就是要求有力有序推进现房销售，同时配套了一系列金融和资本市场政策。它们共同指向房地产发展新模式的核心：商品住房销售制度。

西部证券说，这是“供给侧结构性制度重构”，不是“需求侧短期强刺激”；国泰海通说，行业竞争重点将从“拼规模、拼速度”彻底转向“拼产品、拼品质、拼交付”。

其实都不够直白。归根结底一句话：拼资金实力。以后谁能掏得出真金白银盖现房，谁才有资格上牌桌。

这背后的意思是什么？克而瑞8月31日发布的报告再次给了注脚。

1-8月房企销售权益榜前20名，有17家为央国企。没啥奇怪的，央国企仍然是市场的绝对主力。TOP5全部都是央国企，同比增幅达到10%以上，其他性质房企的份额则持续被挤压。

未来楼市是谁的天下？不言自明。828房产新政只是再次强调了一遍：只能是国企，尤其是央企的天下。

站在看客的位置，央企内部，今年最精彩的大戏，名字叫中海大战保利。

先说一个“历史性时刻”。

今年上半年，保利发展全口径销售额（签约额）1351亿元，中海地产1343.5亿元，保利险胜不到8个亿。

1-7月，保利全口径1500亿，中海1494.6亿，差距缩小到只有5.4亿。

然后，1-8月，中海实现反超，1654.6亿对1650亿，领先保利4.6亿。如果是权益金额比较，则领先222亿。

如果我没记错的话，这是多年来，中海在全口径销售额方面首次实现对保利的实质性超越。

如果你说保利不努力，那绝对是冤枉它了。今年上半年保利核心城市销售贡献95%，一线+二线城市占比86%，回笼资金1110亿。

但中海更狠。上半年在北上广深港五大一线城市卖了789.9亿，占集团总销售额的68.6%。远超保利一线城市占比。

全年排名会怎么走？看下半场的可售房源。

中海董事局主席颜建国8月26日在中报业绩会上说，下半年五个一线城市，尤其是上海、北京、香港将有多个大项目入市，仅安澜上海一个项目货值就超过520亿。

机构估计，中海仅在上海，今年下半年整体推货就有1000亿左右。

顺便提一句，颜建国今年9月将年满60周岁。有业内人士开玩笑说，他想在退休前带领中海猛冲一把，拿个第一。这话好像也不无道理。

所以，不止是前三季度。有机构测算，按目前的斜率，中海极有可能在2026年全年完成对保利全口径销售额的反超。

而颜建国盯着的，也不只是2026年。主要就体现在中海拿地凶猛。

上半年，公司新增购地9宗，权益地价76.6亿元，很克制。但进入7月后，火力全开。北京15天内连拿酒仙桥、广渠路、刘娘府三宗核心地块，斥资超155亿。包括深圳、香港、太原、宁波等城市新增购地9宗，权益地价256.8亿元。

8月31日，828新政后首场上海土拍，中海以150.19亿底价拿下普陀真如“巨无霸”地块。这是上海今年起拍总价最高的地块，占地近12公顷，计容建面近40万平方米，规划建220米地标塔楼。

请注意，这块地只有中海一家报名。别人还在等细则、算成本、看后市，犹豫要不要出手，中海直接甩出150亿。

截至中报发布日，中海今年新增购地权益地价合计333.4亿元，香港和北上广深占比79%。加上上海的150亿，是483亿。颜建国说，中海今年全年新增购地金额目标为800亿-1000亿元。这意味着，全年计划只完成了一半左右，四季度还可能大举拿地。

毫无疑问，这背后就是资金实力。截至2026年中，中海在手现金1211亿，净负债率27.2%，平均融资成本仅2.76%。

当然，保利也没闲着。今年上半年就新增21个项目，拿地金额384亿，北上广深杭五大城市投资强度占比达81%。

如果非要区别这两家央企的打法，保利是“广覆盖”，一线+强二线全面铺开；中海是“深扎透”，五大一线城市占比远超保利。

虽说现在的房企排行榜没以前那么受关注，但把范围缩小到央企，中海和保利这场“大战”，还是有点看头的。

虽然中海的融资成本相对要低一些，但保利不是没有机会。保利的全国化布局更均衡，抗区域风险的能力更强。但微妙的是，828新政后，一线城市的重要性更加凸现，谁家的货值多，谁就更有资格打持久战。从这个角度看，在一线城市这个主战场上，中海暂时抢到了先手。

但可以肯定，不管谁在排行榜最终“胜出”，它们之间的差距也会很小。也许，两家企业自己并不在意谁在首位，只是一旁的看客们更起劲罢了。

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