8月百城二手房价格环比跌0.45%；商品住房销售制度迎历史性变革

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：2026年8月，楼市进入传统淡季，重点城市二手房成交量环比回落，但同比延续增长态势，百城二手住宅均价为12527元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。从涨跌城市个数看，7个城市环比上涨，93个城市环比下跌。新房方面，8月上海、杭州、成都、天津等部分重点城市仍有优质楼盘入市，带动百城新房价格环比继续结构性上涨，百城新建住宅均价为17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。租赁住宅方面，8月，随着住房租赁需求释放节奏放缓，重点城市住宅平均租金环比涨幅有所收窄，50城住宅平均租金为34.02元/平方米/月，环比上涨0.03%，同比下跌2.45%。

政策方面，8月28日，住建部、自然资源部和金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行和金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，分别从商品住房销售、房地产信贷和资本市场融资等方面完善制度安排，房地产发展模式迎来历史性变革。市场影响来看，商品住房销售制度调整可能带来新房供应节奏阶段性变化，一定程度上有利于改善市场供求关系、加快库存消化，但政策实际影响仍取决于各地配套政策和具体实施细则，同时也与当地房地产市场结构密切相关，如二手房交易占比、商品住房预售比例、库存规模及房企资金状况等，不同城市影响或将有所差异。长期则将改变房企资金组织和项目开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。

市场趋势方面，“金九银十”临近，房企推盘预计将保持一定规模，但居民购房意愿与能力修复仍需时间，短期新房销售或延续筑底修复态势。二手房方面，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条，短期房价预计延续小幅波动态势。

图：百城新建住宅月度价格及环比变化

图：百城二手住宅月度价格及环比变化

图：50城住宅月度平均租金及环比变化

数据来源：

分梯队看，二手住宅方面，8月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.35%、0.54%、0.41%，一线和二线城市环比跌幅较上月分别扩大0.10%和0.09%，三四线城市环比跌幅较上月收窄0.07%。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.43%、7.56%、6.86%。

新建住宅方面，8月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨5.30%，其中上海、北京、广州环比分别上涨0.53%、0.25%、0.13%，新房价格上涨仍主要来自于新入市高价楼盘带动。二线城市环比上涨0.09%，同比上涨1.74%。三四线代表城市环比下跌0.12%，同比下跌2.29%。从涨跌城市个数看，24个城市环比上涨，68个城市环比下跌，8个城市持平。

表：部分重点城市新入市项目情况

数据来源：中指研究院综合整理

租赁住宅方面，8月，一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.23%，涨幅较7月收窄0.15个百分点，其中上海、深圳租金环比持续上涨，涨幅分别为0.61%、0.27%，北京、广州租金环比转为小幅下跌。二线城市平均租金环比跌幅扩大至0.09%。三四线代表城市租金环比上涨0.02%，涨幅与7月持平。从涨跌城市个数看，15个城市环比上涨，34个城市环比下跌，1个城市环比持平。

商品住房销售制度改革落地，房地产行业进入新阶段

政策方面，8月18日，国务院印发《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，进一步完善住房公积金制度，更好满足多样化住房需求。28日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，提出各地要完善商品住房预售管理，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，要求各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。同日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系，并配套出台开发贷、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款等管理办法。证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，优化房企股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度。上述政策从住房销售、银行信贷和资本市场融资等方面协同发力，进一步完善房地产发展新模式的制度体系。

地方层面，北京、上海相继落地楼市新政，北京放松限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由2年调减为1年，公积金贷款叠加多项上浮条件后最高可贷340万元。上海发布“沪八条”，允许提取公积金支付现房首付款；外环外二套商贷首付降至15%；实施“以旧换新”补贴，外环外购新房且一年内出售本市二手住房的，按贷款总额1%补贴（单套上限5万元），若出售外环内住房可再叠加3万元，单套最高8万元。上海发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，系统规范工商业项目土地使用权续期全流程。成都、西安等多地优化公积金政策，其中成都明确购买新建商品住房申请公积金贷款最低首付比例15%，给予一年期限、20%的利息补贴（最高不超过2.5万元）。另外，8月广东、重庆等省市发行约474亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

▌城市典型样本项目

8月，广州市启动第二批“好房子”建设试点项目征集，合肥市印发行动方案并明确2027年后新出让土地原则上按“好房子”要求建设。“好房子”正从政策文件加速转化为地方建设规范和市场产品力。

中指研究院在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，从百城新建住宅价格指数样本项目中选取在所属城市有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、产品创新等方面对样本楼盘进行研究，最终得出“2026年1-8月城市典型样本项目”，在肯定项目典范代表地位的同时，也为市场提供学习和借鉴的标杆。

表：2026年1-8月城市典型样本项目

2026年8月百城新建住宅价格及环比涨跌幅

2026年8月百城二手住宅价格及环比涨跌幅

2026年8月50城住宅租金及环比涨跌幅

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