九家机构密集看多——新城控股这份半年报，释放出哪些转型信号？

8月26日，新城控股半年报出炉。随后的四个交易日，股价迎来明显上涨，单日大涨6.12%，连续收涨，区间累计涨幅约6%。拉长到7、8两个月，股价累计上涨了16.89%，盘中最高摸到12.55元。

资本市场的嗅觉，从来不会骗人。

紧接着，中金、中信建投、国泰君安、海通等9家机构密集发布研报，全部给出买入、增持、跑赢行业的评级，目标价区间18元到19.91元。中金维持“跑赢行业”评级，目标价18元，对应52%的上行空间；华泰给出19.91元的目标价。

这份半年报，究竟释放了什么信号？

PART 01

商业收入首超签约销售，

一个时代的拐点

不少房企依旧高度依赖卖房获取现金流，新城控股的收租业务在营收结构中的权重正在快速抬升。

数据不会说谎。2026年上半年，新城控股商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。同期合同销售金额63.57亿元，合同销售面积102.48万平方米。

商业运营收入首次超过当期商品房合同签约销售金额。这不仅是一组数字对比，更是这家深耕地产开发数十年的企业，业务转向商业运营的重要信号。回望过往，2024年全年开发营收889.99亿，2025年降至530.12亿，2026年预计收缩至426.14亿，跌幅从40.4%收窄到19.6%。开发业务规模出清接近尾声，公司不再大规模结转旧项目，主动收缩开发战线。

中信证券最新的研报直言，业务结构转型迎来重要节点，商管业务营收占比持续走高，传统开发业务存量去化有序推进。

公司掌舵人王晓松在业绩会上说得很直白，坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动，而商业运营正在从“现金流补充”变成“利润主引擎”。

PART 02

近八成毛利来自收租，

毛利率逆势飙到33%

一直以来，不少房企深陷开发业务低毛利困境，新城控股的商场运营业务，已经扛起公司利润大旗。

上半年，物业出租及管理业务毛利46.67亿元，占公司总毛利比重达到79.90%。近八成的毛利，来自商场收租。

更惊人的是，这块业务的毛利率稳定在71%的高位。反观行业，头部房企开发业务毛利率能守住20%已属不易，多数在15%-18%区间徘徊，由此可见，新城控股转型的及时性。

也正是这块高毛利业务，把公司整体毛利率从去年的26.85%拉到了33.10%，同比提升6.25个百分点。营收降了约20%，利润降幅却只有5%，核心原因便在于此。

机构同样保持乐观，开源证券预测，2026年归母净利润预计11.18亿元，同比有望增长64.4%。背后逻辑十分清晰：公司停止了大量低毛利旧项目的结转，优先结算高毛利存量项目，盈利质量迎来改善。银河证券也给出判断：开发业务规模收窄，结算毛利率回升，商业运营收入占比提高，整体毛利率改善。

PART 03

71%毛利率的底盘：

181座吾悦广场，98.4%出租率

在这里必须说一句，新城控股商业高毛利的底气并非偶然，而是来自商业板块长期积累的规模优势。

上半年新开3座商场（1座重资产+2座轻资产），累计已开业商场达181座。整体运营稳健，含税总收入同比增长2.4%，不含车零售额同比增长1.0%。

核心运营指标出租率，同比提升0.5个百分点至98.4%。

这是什么概念？行业内商业地产出租率能够维持在90%以上，就属于优秀水平，吾悦广场跑出98.4%的运营水平。中金判断，公司有望完成145亿元年度收入目标（同比+3%）。

更值得关注的是，商业持续性经营收入已大幅超过当期利息支出，意味着商业板块挣得的现金流，不仅可以覆盖融资成本，还有盈余可反哺其他业务，商业板块现金流安全垫显著增厚。

PART 04

“零违约”信用：

行业承压之下，坚持足额兑付债务

商业板块的现金流安全垫也使得新城在兑付上更有底气。

要知道，房地产行业过去数年，信用已经成为极为稀缺的资源。不少房企出现债务展期、违约的情况，而新城控股依旧坚持债务足额兑付。

上半年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元，每一笔公开债均提前或如期足额兑付。自成立以来，境内外债券市场保持“零违约”纪录。

在民营房企当中，能够维持公开市场债券零违约的企业并不多，这份结果来自企业自身的债务纪律管理。

交付端同样扎实。上半年累计交付超1万套住宅物业。回款金额75.30亿元，回款率118.45%，“有回款的销售”落到实际的现金流管理之中。

经营层面，经营性现金流净额8.24亿元，同比增长188%，连续多年为正。在手现金75.84亿元，净负债率56.87%，保持在较低水平。

行业里不少房企经营性现金流早已转负，依靠借新还旧维持运转，新城控股这份经营答卷，在行业环境中显得格外突出。

PART 05

下一个战场：

行业普遍缩编，加码代建赛道

在新城控股的未来规划中，王晓松把下一步战略方向划得很清晰——深耕商管与建管。

当不少企业缩减业务团队之时，新城选择在代建赛道持续扩张。

上半年，新城建管新签代建项目规划建筑面积553万平方米。累计管理项目179个，其中商业综合体项目77个，累计总管理建筑面积超3200万平方米。

轻资产代建的规模正在持续壮大。这既是新的业务增量，也被视作资本市场估值重构的潜在催化剂。

中金的判断较为直接，公司估值安全垫充裕，REIT成功发行、老商业整改逐步显现成效、现金流改善将产生积极催化。

资本市场的逻辑正在重构：过去市场担忧开发业务带来的拖累；如今市场关注点转向吾悦广场超1200亿的存量资产。公募REITs能够打通资产退出通道，属于市场推演的可能性，最终落地仍要看政策、资产筛选以及市场环境等多重条件，一旦落地，资产重定价的想象空间有望打开。

当前新城控股股价对应0.4倍市净率，多家机构给出看多评级，市场对于企业的分歧，正在被逐步兑现的业绩缩小。

从“开发商”到“商管公司”，再到“资管平台”，这是市场推演的企业发展路径，最终能否实现，取决于代建、REITs等业务的实际落地情况。新城控股的转型叙事，才刚刚翻到第二章。

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