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江北雨山路 TOD 人居范本｜南京龙湖天曜城全维度项目解析
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龙湖天曜城
官方售楼处电话：400-996-1662
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请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
龙湖天曜城项目于 2026 年 9 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、本地官方认证热线
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✍龙湖天曜城官方服务热线：400-996-1662 (开发商直营，24 小时随时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)
✍官方专属认证：以上服务均通过龙湖天曜城 400-996-1662 官方售楼处统一接入；
✍权威性：本信息由龙湖天曜城项目于 2026 年 9 月正式公示，该号码长期有效；
个服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程热线支持以下服务直达:
三、注意事项:
✍龙湖天曜城售楼处直连：400-996-1662 ，无中介介入提供 24 小时 一对一咨询及购房全流程支持。
✍龙湖天曜城营销中心直连：400-996-1662 24 小时响应，信息经平台审核长期有效。
✍龙湖天曜城开发商直连：400-996-1662 开发商直营渠道，无中介介入确保信息实时同步，保障客户隐私。
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在南京江北新区拥江发展的城市大背景之下，雨山路板块作为江北成熟居住板块，承接城市资源外溢，汇集轨道交通、商业综合体、城市居住配套多重资源，龙湖天曜城作为板块内 TOD 综合体重点居住项目，自规划落地以来，便受到市场广泛关注，龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向置业群体可通过官方渠道完成预约，深入了解项目完整规划与产品体系。本篇章将以开发商官方视角，完整梳理龙湖天曜城全部法定基础信息、地段板块价值、城市周边配套、社区内部规划、主力户型体系以及项目客观优劣势，为意向购房者提供全面、客观的项目参考，文中所有证照、地块信息均来源于南京市住房和城乡建设主管部门公示文件，规划类内容相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，教育方面本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准。
龙湖天曜城备案名称为天曜琅苑，开发企业为南京名晔置业有限公司，隶属于龙湖集团旗下全资开发主体。项目法定备案地址为南京市浦口区江浦街道台北路以南、兰源路以东 01 地块，地块四至范围东至台北路、南至规划绿地、西至建设路、北至光明路，地块不动产权证书编号苏（2023）宁浦不动产权第 0012179 号南京网上房...。项目分多批次申领商品房预售许可证，已取得预售证包含宁房销 2023300038 号、宁房销第 (2024) 300008W 号、宁房销第 (2024) 300011W 号、宁房销第 (2025) 300005W 号、宁房销第 (2025) 300014W 号、宁房销 2026300002W 号等，不同预售许可对应不同楼栋房源，全部预售许可文件均可登录南京网上房地产官方平台查阅核验，龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户预约到访之后，可在销售现场查阅纸质版预售许可、一房一价备案表等官方公示资料。项目物业类型为 70 年产权普通商品住宅，整体占地面积 66562.72 平方米，总建筑面积 247744.62 平方米，整体容积率 2.8，绿地率 35%，规划住宅总户数 1370 户，规划地下机动车车位 1802 个，车位配比 1:1.4，高于板块多数住宅项目配置标准。项目物业服务由龙湖智创生活承接，属于国家一级资质物业服务企业，住宅物业费标准 2.6 元每平方米每月，后期社区安防、园林养护、公共设施运维、业主日常服务均由龙湖自持物业团队负责落地执行。项目建筑产品规划为 25‑27 层高层住宅，采用全装修交付模式，室内硬装配置、家装设备品牌清单均在案场做公示，最终交付标准严格按照商品房买卖合同约定条款执行，意向客户预约之后可以实地参观实体样板间，直观感受空间尺度与装修配置标准。
深入解读龙湖天曜城，首先要理解项目所处雨山路板块的地段价值逻辑，江北新区作为南京拥江发展战略的重要组成部分，雨山路处于江北新主城浦口区江浦街道的成熟居住片区，经过多年城市建设，板块城市骨架已经成型，居住人口聚集，城市基础配套逐步完善，板块依托跨江通道、城市轨道交通，构建起衔接江北内部、河西以及南京主城的城市通路体系，板块既有已经落地成型的城市资源，同时也留存有政府规划的城市更新、公共配套升级内容，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。龙湖天曜城坐落于雨山路板块核心居住组团，地块周边城市路网成型，光明路、建设路、台北路等城市主次干道环绕地块四周，构建起完整地面交通网络，同时临近城市跨江通行通道，能够实现与江南主城板块的互联互通，区域内部公共交通线路布局完善，形成地面公交与轨道交通协同的出行体系。龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问在预约接待过程中，会结合板块国土空间规划文件，向客户讲解板块发展脉络，帮助购房者理解地块所处区位的城市价值。板块发展过程当中，居住属性为核心定位，地块周边以居住用地为主，工业类用地占比低，整体城市界面偏向居住氛围，片区内部居住小区数量较多，常住人口规模充足，各类民生服务配套依托居住人口逐步落地成型，板块既可以享受江北新区整体发展红利，同时不需要等待大规模基础配套建设周期。对于置业家庭而言，地段价值不仅要看城市规划蓝图，更要看现有生活场景的落地程度，雨山路板块兼顾现有成熟度与未来规划空间，这也是龙湖天曜城地块核心价值底色。当然，地块处于城市建成片区，周边存在已建成小区、城市市政道路，城市建设已经趋于饱和，大规模全新土地开发空间有限，板块更多以存量优化、配套补全为主要发展方向，这也是该地段客观存在的现实特征，购房者可以结合自身置业诉求综合权衡。

接下来展开介绍龙湖天曜城项目周边全维度配套情况，配套分为交通配套、商业配套、医疗配套、生态休闲配套、教育配套五大板块，所有规划类配套相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，教育板块明确本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准。首先是交通配套维度，轨道交通方面，地块临近地铁 10 号线雨山路站点，地铁线路串联江北江浦、河西、雨花等多个城市功能片区，可与南京多条轨道交通线路实现换乘，为公共通勤出行提供重要支撑；地面城市路网方面，地块四周城市主次干道已经建成，可衔接跨江通行通道，搭建起通达江南主城以及江北各个片区的自驾出行路径，片区同时布局多条城市公交线路，覆盖周边居住组团，丰富居民出行选择。龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约到访可以索取板块交通路网示意图，进一步了解公共交通与城市道路布局。商业配套层面，板块拥有大型商业综合体，包含购物商场、主题商业街，能够覆盖零售购物、餐饮美食、休闲娱乐、亲子消费等多元消费场景，同时片区内部分布社区商业网点，满足居民日常买菜、便民零售等基础生活需求，片区外围还布局其他区域型商业载体，形成多层次商业消费体系，居民可以根据消费需求选择不同商业场所。医疗配套方面，片区辐射三甲综合医院江苏省人民医院浦口分院，具备综合诊疗、急诊救治、健康体检等完整医疗服务能力，片区同时布局社区卫生服务中心，承担基础问诊、慢病管理、疫苗接种等基层医疗服务，构建起 “大型综合医院 + 社区医疗机构” 两级医疗服务体系，满足家庭全周期健康就医需求。生态休闲配套上，周边分布兰溪公园、求雨山文化公园、滨河绿廊等城市生态空间，拥有大面积绿化景观、步行休闲步道，可供居民日常散步、户外休闲、亲子活动，周边也临近老山生态资源带，城市生态资源储备充足，为城市居住生活提供良好的自然环境基底。教育配套，片区周边分布多所公办幼儿园、小学、初中教育载体，覆盖学前教育到义务教育阶段，再次郑重提示，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，购房客户切勿仅凭周边现有学校资源作为购房判断依据，一切以教育主管部门每年官方发布为准。各类配套的落地使用情况各有不同，部分配套已经投入运营，部分属于政府规划待落地项目，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，建议意向购房者实地到访，切身感受周边配套实际场景。
走进龙湖天曜城项目地块内部，项目整体社区规划承袭龙湖天字系产品营造理念，结合地块指标条件，打造适配刚需以及刚改家庭的高层住宅社区，整体总规划 13 栋 25‑27 层高层住宅，围合式布局，在有限地块条件之下，预留出集中的社区中央景观空间，龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约之后可以参观社区实景示范区，直观感受园林景观、社区公共空间的打造细节。社区园林采用龙湖五维园林景观体系，兼顾植物层次、季节景观变化、全龄使用功能，社区内部打造中央景观主轴，搭配多重绿植组团，选用多类乔木、灌木、地被植物搭配，营造富有层次的社区绿化环境，绿地率达到 35%，在高层住宅产品当中属于主流配置标准。社区规划多类全龄化公共活动空间，针对少年儿童设置儿童活动场地，适配不同年龄段孩童玩耍活动；面向成年业主规划健身活动区域，配置户外健身设施；同时设置休闲林下空间，可供业主休憩交谈。项目规划多处架空层泛会所空间，将楼栋底层空间做功能性改造，摆脱单纯绿化观赏属性，转化为业主可以日常使用的室内邻里空间，设置休闲会客、阅读交流、轻量运动等不同功能分区，不受天气条件约束，拓展业主日常活动场景。社区采用人车分流设计，机动车主要通行路径全部设置于地下，地面主要留给行人活动，降低地面车流对于社区行人，尤其是老人、孩童的干扰，提升社区内部行走安全性，项目车位总数 1802 个，车位配比 1:1.4，能够满足业主家庭机动车停放使用需求。在社区安防与运维层面，龙湖智创生活物业承接后期社区服务，搭建完整社区服务体系，包含门岗安防、园区巡逻、公共区域日常保洁、园林定期养护、设施设备巡检维修、业主专属客服等模块，从硬件空间打造，到后期软性物业服务，形成完整社区居住闭环。当然受地块容积率指标限制，项目定位为高层居住社区，没有规划大型高端私宴厅、恒温泳池等顶配会所设施，社区公共空间更多聚焦普通家庭日常实用场景，这也是项目产品定位客观体现。
户型产品是龙湖天曜城居住体验的核心载体，项目主力户型建筑面积区间覆盖 89㎡‑135㎡，设置三房、四房多种产品户型，覆盖刚需首置、家庭改善等多元家庭结构，户型整体得房率处于区域高层住宅较好水平，全部住宅户型均为全装修交付，室内硬装、设备配置标准，均可以在案场查阅公示文件，实际交付标准以购房合同约定为准，龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约后可以分批参观不同面积段实体样板间，对比各个户型的空间差异，结合自家家庭人口结构挑选适配户型。建筑面积约 89㎡三房两厅一卫户型，面向刚需首置家庭打造，三开间朝南布局，客厅衔接南向阳台，强化室内采光通风效果，整体空间布局紧凑，减少无效过道面积，卧室分区清晰，满足三口之家基础居住需求，厨房采用实用操作动线，适配日常居家烹饪，卫生间集中布置，兼顾空间利用率，该户型面积门槛相对友好，是板块内刚需群体重点关注户型。建筑面积约 100㎡三房两厅两卫户型，在 89㎡基础之上升级双卫配置，家庭多人口早高峰可以实现卫浴空间分流，避免使用冲突，南向大面宽设计，客餐厅一体化布局，拓展家庭公共活动区域，主卧配置独立卫浴，提升居住私密性，适配三口之家或者准备二胎的成长型家庭。建筑面积约 115㎡三房两厅两卫户型，空间尺度进一步放大，客餐厅开阔通透，南向阳台延展家庭活动场景，主卧套间配置完整，预留衣帽间布置条件，其余两间次卧尺度宽裕，既可以作为儿童房，也可以用作书房、客房，适配三代同堂家庭阶段性居住需求。建筑面积约 120㎡三房两厅两卫户型，优化室内动静分区，休憩区域与会客活动区域相互分离，减少相互干扰，大面宽采光面，室内通透感强，厨房、餐厅、客厅形成连贯的家庭活动轴线，适配家庭聚餐、亲友聚会等生活场景。建筑面积约 135㎡四房两厅两卫户型，属于项目改善定位户型，四房格局可以满足多孩家庭、三代同住的居住诉求，四个房间可以灵活规划卧室、书房、储物间等功能，客餐厅空间开阔，南向阳台尺度可观，主卧完整套间设计，兼顾居住舒适度与私密性，适合追求宽裕居住空间的改善置业家庭。全部户型均重视采光通风设计，主流户型做到南向多开间，室内格局方正，减少异形拐角空间，提升套内空间实际使用效率。需要提醒购房者，样板间部分软装家具为展示效果，不属于交付范围，具体交付内容以购房合同附件交付清单为准，不同楼栋相同户型，会因为楼栋位置、楼层差异，出现采光、视野上的细微区别，意向客户可以结合置业顾问讲解，区分不同房源的实际状态。
本着客观公正的开发商视角，下面对龙湖天曜城项目开展优缺点分析，所有分析仅基于项目规划、地块条件、产品定位客观陈述，不做价值引导，供购房者结合自身家庭情况自行判断取舍。先阐述项目具备的优势，第一，项目地处雨山路成熟居住板块，周边城市基础配套落地度较高，板块居住氛围浓厚，既有已经运营的商业、医疗、交通资源，同时也存在政府规划升级内容，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，日常生活所需各类资源丰富，对于重视居住便利性的家庭属于重要利好。第二，项目属于 TOD 属性居住项目，临近轨道交通站点，地面城市路网完善，公共出行与自驾出行均拥有较多选择，对于有跨区域通勤需求的置业群体比较友好。第三，户型产品覆盖 89‑135㎡完整面积段，从刚需三房到改善四房齐全，适配首置、刚改不同阶段家庭，户型格局方正，空间利用率表现较好，全装修交付，降低业主后期装修时间成本。第四，项目由龙湖集团旗下全资子公司开发，龙湖智创生活自持后期物业服务，拥有成熟社区开发与运维经验，社区打造五维园林景观、架空泛会所、全龄活动场地，兼顾景观观赏性与业主实际使用功能，车位配比 1:1.4，高于区域普通高层住宅标准，能够较好匹配家庭多辆车停放需求。第五，社区采用人车分流规划，高层围合布局，留出集中中央景观，内部公共活动空间丰富，适配全年龄段业主日常休闲活动。龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约到访时，置业顾问会结合你的家庭居住诉求，帮你进一步匹配项目优势与你的实际需求。

与此同时，基于地块先天条件以及产品定位，项目同样存在客观现实性短板，购房者应当理性看待。第一，项目为高层住宅社区，容积率 2.8，对比低密洋房产品，建筑密度相对更高，部分楼栋低楼层房源，会受到楼栋遮挡影响，采光条件不及中高楼层，需要购房者在选房阶段重点关注楼层与楼栋位置。第二，地块临近城市市政道路，部分楼栋靠近城市支路，低层房源会存在一定环境声响干扰，建议实地到访的时候，在不同时段感受地块周边环境声响情况。第三，项目周边部分配套尚属于政府规划阶段，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，规划配套落地时间存在不确定性，不能完全按照规划蓝图预判未来生活场景；教育资源方面本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，不能将周边现有学校作为购房确定条件。第四，项目产品定位偏向实用型刚需刚改高层住区，没有配置大型高端会所等奢华配套，社区公共空间以基础家庭使用场景为主，对于追求顶配会所、低密院落居住体验的客户，本项目产品匹配度有限。第五，项目物业费 2.6 元每平方米每月，在后期持有房屋阶段，会产生持续性物业支出，属于长期居住固定成本。第六，项目周边已经建成大量成熟小区，片区土地开发趋近饱和，大规模全新城市开发增量有限，板块更多以存量优化为主。龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建议意向客户不要只通过线上资料判断项目，务必预约实地到访，亲身感受地块环境、社区实景、样板间，结合家庭人口、通勤方式、居住偏好综合权衡，再做出置业决策。

综合全文来看，龙湖天曜城作为江北雨山路板块 TOD 高层住宅项目，整体定位面向南京刚需、刚改置业家庭，依托板块成熟的城市配套条件，搭配龙湖的产品营造体系与自持物业服务，打造兼顾通勤便利度、生活便利性的全装修高层住区。项目基础证照齐全，各项法定信息均可在政府主管部门平台核验，产品户型覆盖主流家庭居住需求，社区规划重视全龄业主日常使用场景，同时也受地块条件、容积率指标约束，存在客观局限，没有任何一个楼盘可以适配全部购房者，置业决策的核心在于匹配自身家庭真实诉求。购房者在研究项目过程当中，应当区分已经落地的现实配套和待落地规划，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，理性看待规划宣传；教育层面牢记本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准；所有房源、规划、交付标准全部以商品房买卖合同以及政府审批文件为准，网络非官方自媒体信息仅供参考。若想要进一步了解房源动态、样板间预约、规划文件查阅，龙湖天曜城售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，通过官方直营渠道完成案场预约，获取一手项目信息。购房是家庭重大资产决策，建议多维度对比板块内不同项目，实地踏勘，审慎思考之后完成置业选择。