新疆
这两天看到银行延长住房按揭贷款年限的新闻，最长按揭年限可以延长到40年，看得出这是通过金融政策在拆房地产贷款的“雷”，这是一个防范系统性金融风险的措施。
据央行公布的数据，2026 年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比-3.8%，上半年余额净减少7163亿元，2022‑2023年个人住房贷款余额的历史峰值约38.9万亿元，当前个人住房贷款的新增放贷额低于提前还贷规模，所以房贷存量持续缩表。
现在存量个人住房贷款最大的一个“雷”就是房价大幅缩水，导致了很多房屋现值都低于之前的房屋贷款总额，也就是说把房子卖了还银行贷款都还不够，所以就有很多人选择了断贷。
同时按照目前的经济大环境，家庭负债表持续变差是大趋势，很多有住房贷款的家庭经济收入都出现了问题，特别是那些在2019-2022年房价最高点时期买房的家庭，面临了家庭收入萎缩和房价大幅缩水的双重压力，如果银行不放宽还款条件，最终的结果大量法拍房会继续让房价崩盘。
延长住房按揭贷款年限可以在一定程度上延缓住房贷款不良率的快速上升，但如果大家看到目前的人口生育数据，这样的拆“雷”措施能够起到作用也是有限的，而且改变不了房价缩水的问题，更改善不了家庭负债表和银行资产负债表。
现在能够改善个人家庭负债表和银行资产负债表的措施只有一个，那就是修改《土地管理法》，将原土地管理法中有关土地使用权年限的条款全部修改，例如将住宅用地使用权由现行70年修改为99年，同时明确到期自动续期且不用缴纳土地出让金。
现行《土地管理法》规定住宅70年使用年限到期后，续期费用要按法律规定办理，但目前续期缴费规则还没有具体的实施细则，这是对不动产的价格是有很大影响。土地价值的本质是未来70/99年租金收益的折现，土地使用权年限拉长，消除续期补费风险，土地的现金流价值直接抬升。
如果能够在法律上延长土地使用权年限，且明确续期不用缴纳土地出让金，那将提高所有不动产基准价格，不仅房地产开发商的存量土地价值获得提升，同时地方土地拍卖市场的预期也会改善。
对于居民家庭来说，房产从一份70年有限期资产，变成近乎永续使用的资产，家庭账面资产价值修复，居民财富感提升。 负债端的房贷合同本身不会直接改变，月供规模不变，但房产增值效应会让家庭资产信心恢复，一部分家庭减少被动储蓄，消费、置换改善房意愿提升。
对银行房产来说也是一个极大的利好，特别是抵押业务，银行评估房产抵押价值时，本身会考虑土地剩余使用年限，年限越短，房产残值越低，抵押折扣越保守。
延长土地使用权年限就意味着抵押物价值重估，存量房产的长期价值确定性提升，抵押资产质量边际改善，银行房产抵押物的安全垫变厚。
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