拿下西冉之后，金茂先做了一件事

一款新车正式量产之前，车企会邀请用户参与试驾、共创；一部手机进入市场之前，从功能定义到使用体验，也会经历大量用户测试。在很多成熟的消费行业里，这已经不是新鲜事。

但房子不太一样。

过去很长时间，一套住宅从拿地、定位、设计到最终形成产品，基本都是开发商内部专业体系主导的过程。设计、工程、营销、成本共同定义产品，客户真正大规模进入，往往已经到了售楼处和样板间开放以后，这时候，产品其实已经基本完成了。

所以房地产行业一直存在一个很有意思的时间差：真正要在房子里生活十年、二十年的人，往往是最晚参与产品讨论的人。

金茂最近想改变这件事。

今年拿下北京西冉地块之后，在产品尚未最终定型的时候，金茂没有急着向市场公布户型、立面和配置，而是先启动客户访谈，并进一步向市场招募“共创人”。

让未来可能购买这套房子的人，在产品真正形成之前，就坐到产品、设计、工程、园林和物业团队的对面，告诉开发商：

如果是你住在这里，你究竟需要一座怎样的房子？

这件事为什么发生在西冉，也值得讨论。因为在北京土地市场上，有些地块从出现的那一天起，就很难只被当作一宗普通的土地交易来看待。

壹

先说西冉。

这块土地为什么受到关注，并不难理解。它所处的区域，是北京城市资源与自然资源少有能够同时叠加的地方。

一边是海淀。经过多年发展，这里已经形成了成熟的产业、教育和城市生活体系。对于大量长期生活在海淀的家庭而言，他们与这片区域的关系，也早已不是简单的工作半径，而是孩子教育、家庭成长、社交关系乃至生活习惯共同形成的一套城市坐标。

另一边则是西山。在北京的城市版图里，西山始终是一种非常特殊的存在。它意味着自然，也意味着北京难得的低密居住传统。

图片来源于网络

而西冉恰好处于两者的交汇地带，更重要的是土地本身的条件。

相对完整的土地规模，意味着开发者有机会讨论的不只是一栋楼或者一个户型，而是社区、公共空间、园林、服务以及人与自然之间的关系；约1.6的容积率，则给这种讨论留下了足够的空间。

对于今天的北京而言，这样的土地并不多，也正因如此，西冉真正难做的地方或许并不是怎样做得奢华。恰恰相反，土地越好，市场对它的期待越复杂。

未来生活在这里的人，很可能已经拥有过不止一套房子，他们见过足够多的产品，也体验过不同的居住方式，他们对于改善的判断，已经从“有没有”进化到了“好不好用”，甚至进一步聚焦在是不是适合我的生活。

孩子长大之后，家庭空间应该怎样变化？父母偶尔来住，代际之间如何既保持联系又互不打扰？工作方式发生变化之后，家里是否需要新的空间？低密是不是简单意味着更大的园林？自然与室内究竟应该怎样发生关系？

这些问题，都更加细碎，甚至一个厨房、一扇窗、一段归家动线，在真正生活几年之后，都可能成为影响居住感受的细节。

这也是为什么，拿到西冉之后，金茂没有急着回答“我们要做什么”。它先开始问：你需要一座怎样的好房子？

贰

最近一段时间，金茂已经开始围绕西冉进行前期客户访谈，其中既包括金茂过去积累的老业主，也包括对海淀有改善和置换需求的地缘客户，以及长期观察北京高端住宅市场的人。

接下来，这个范围还会进一步扩大。

金茂北京已经启动“西冉生活共创计划”，面向市场寻找“共创人”，并邀请首批参与者成为西冉项目的首席产品体验官。

有意思的其实不是“招募”本身，而是它发生的时间，因为西冉现在还很早。产品尚未最终定型，很多东西仍然处在研究和调整阶段。也就是说，这一次客户不是在样板间开放之后告诉开发商“这里我喜欢、那里我不喜欢”，而是在产品真正形成之前，就被请进了讨论。

这背后其实是一个产品逻辑的变化。

金茂进入北京已经17年，过去很多年，人们认识金茂，很大程度上是从金茂府开始。在北京住宅产品发展的几个重要阶段里，金茂府曾经建立起非常清晰的产品辨识度。科技系统、恒温恒湿、健康舒适，以及隐藏在这些体验背后的工程、供应链和产品标准，共同构成了金茂的产品标签。

甚至一度有一种说法，叫“金茂府，你学不会”。

广渠金茂府实景拍摄

其实真正难复制的当然不是某一项设备。当行业发展到今天，绝大多数技术、材料甚至设计手法，都不存在绝对意义上的秘密。真正形成差异的，是一家企业有没有能力把研发、设计、工程、供应链和长期服务组合成一套稳定的产品能力。

这是金茂过去17年在北京积累的东西，但现在，它正在这套体系里增加一个新的变量：客户。

叁

这其实是观察2026年金茂北京一个很有意思的角度。

今年，中国金茂提出“产品引领 客户至上”。如果只看这几个字，并不新鲜。房地产行业发展到今天，几乎没有一家企业会说自己不重视客户，但真正值得观察的是，这句话最后有没有进入做产品的流程。

金茂北京今年做了几件事情：比如首席产品体验官，把客户需求更早带入产品研究；在璞逸丰宜、金茂满曜等已经进入建造阶段的项目，又有了“质造合伙人”，让业主参与样板、主材、工地巡检甚至部分园林和产品细节的讨论；到了已经交付的社区，还有“服务体验官”，继续收集真实居住之后对于物业、园区和公共空间的意见。

把这些事情拆开看，都不算特别复杂，但连起来看，逻辑就比较清楚了：产品定义之前听客户，建造过程中继续听，住进去以后还在听。

这意味着客户开始从过去产品链条末端的购买者，向前进入产品形成的过程。

当然，共创并不意味着客户说什么，开发商就做什么。恰恰相反，一个成熟开发商真正需要做的，是从大量个体需求中找到共性，再通过设计、工程、成本和长期运营能力，把生活经验翻译成能够真正落地的产品。

客户负责告诉开发商生活里真正的问题是什么，开发商负责给出专业答案。这可能才是“共创”真正有价值的地方。

此时再回头看西冉，就会发现这块土地出现的时间点很有意思。

一边，是金茂17年积累下来的产品能力；另一边，是它正在发生变化的产品方法，两者恰好在西冉相遇。现在的西冉还没有最终的产品答案，所以我们也很难提前判断，未来这里究竟会出现怎样的户型、空间和生活场景。

但至少有一点已经发生了。在真正落笔之前，金茂决定先把纸铺开，让未来可能生活在这里的人坐到桌子旁边。

它想知道，一个长期生活在海淀的家庭为什么不愿意离开这里；一个已经完成几次置换的改善客户，下一套房子最想解决什么；那些关于教育、老人、孩子、独处、社交、自然和服务的需求，究竟应该怎样进入一套住宅的设计。

这些答案未必都会变成最终的产品，但它们会进入讨论，这大概也是今天“产品主义”正在发生的一种变化。

过去我们理解的产品主义，更多意味着开发商拥有一套足够强大的标准：知道什么是好户型，什么是好园林，什么材料更好，什么样的科技系统更先进。而下一阶段的产品主义，可能还需要另一种能力：

知道什么时候应该坚持专业，也知道什么时候应该认真听听真正生活在这里的人。

西冉，正在成为金茂验证这套方法的新样本，而现在，这场讨论也准备向更多人打开。

如果你长期生活在海淀、西山，对这里有自己的理解；如果你正在经历家庭成长、教育选择或者一次新的改善置换；又或者，你对于低密住宅、空间、自然、科技、服务和社区关系有过足够多的体验和思考，都可以成为“共创人”。

首期共创人也将作为金茂北京西冉项目首批首席产品体验官，参与项目早期生活访谈和线下共研，与产品、设计、工程、园林、物业等专业团队坐到一起，毕竟，对于这样一块土地，答案可以晚一点出现，但问题应该尽可能问得准确。

在西冉，你究竟需要一座怎样的好房子？

金茂西冉项目官方账号

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