重磅发布：2026年1-8月南京房地产业绩榜

榜单发布

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榜单解读：头部样本中的四个信号

信号一：门槛较高，但榜首并未形成断层

企业金额榜CR3为26.8%、CR5为40.8%、CR10为67.1%（分母为TOP20合计，非全市口径），集中度处于偏高水平，头部效应明确。结构性特征在于:第1名金基集团（50.78亿元）与第2名中国金茂（43.83亿元）相差6.95亿元，而第10名颐居建设（25.13亿元）与第11名龙湖集团（23.83亿元）仅差1.30亿元--头部内部并非均匀梯度，竞争最胶着的区间落在第10名前后。

信号二：本土国企：以更少的面积支撑更高的金额

本土国企金额份额26.2%，高于面积份额18.7%约7.5个百分点——以更少的可售面积支撑更高的业绩金额，指向更核心的板块占位。奥体建设约5.06万元/㎡、颐居建设约3.34万元/㎡、南京交通置业约3.00万元/㎡，均处头部中上位置。

信号三：头部楼盘分散贡献

楼盘金额榜与面积榜仅4个项目重合，重合率40%，六成头部项目仅在单一维度领先，唯一的双榜第一联发雨花新澍（23.28亿元/7.62万㎡），头部没有出现在金额与面积两个维度同时遥遥领先的统治性项目，业绩由一批定位各异、单价跨度很大的项目分散贡献。

信号四：产品分化的榜单印证

双榜分离本身就是产品分化的证据。四个重合项目的成交水平依次为:颐和金陵印约3.93、金茂·樾满云川约3.24、联发雨花新澍约3.05、锦绣金陵约2.59万元/㎡；仅进金额榜的凤起潮鸣、RICI瑞玺高于约4.38万元/㎡，仅进面积榜的石林云城低于1.87万元/㎡。高总价改善与低总价走量已成阶段性分化趋势。

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板块之变：从"热门板块"到"点状红盘"

市场调整期最深刻的变化，往往不在总量，而在结构。以去化周期这一最直观的供求指标观察，南京各板块的离散度已达极高水平：主城核心多在10-13个月，部分远郊板块超过50个月，全市整体约25.5个月（截至2026年6月末，公开报道口径）。

项目的市场表现正越来越难以用单一"板块热度"来解释——同一板块内，个别项目凭借产品力、价格策略与交付确定性实现高热去化，相邻项目却有可能去化偏慢。"红盘"正从一个板块的属性，变成一个项目的属性。

背后有三层原因。其一，客户决策逻辑改变——从"买区域的预期"转向"买可兑现的现实":配套是否落地、产品是否可感知、交付是否安全。其二，部分政策工具的定向性——房票、人才房票均有明确的适用范围与项目准入条件，资金客观上集中于少数项目。其三，供应端的小型化——新增地块体量普遍收缩，单个项目对所在区域整体热度的影响力下降。

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国资观察：南京国资的角色

角色一· 头部供应的核心支撑。本土国有房企TOP5——奥体建设（32.05亿元）、南京交通置业（27.22亿元）、颐居建设（25.13亿元）、南部新城（19.29亿元）、中北盛业（17.67亿元）——全部位列全口径金额榜TOP15，其中三家进入TOP10。在民企与央企激烈争锋的头部，本土国企不是边缘补充，而是稳定在场的核心支撑。

角色二· 从"拿地端"走向"销售端"。三家进入金额榜TOP10的本土国企（奥体建设、颐居建设、南京交通置业），成交水平均处头部中上位置。高单价项目的持续兑现，本土平台公司正从土地市场的主要承接方，转向具备独立产品与运营能力的开发主体。

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克而瑞观点：第三方视角下的三个判断

判断一：头部集中、腰部胶着，竞争重心落在头部中段

六张榜单呈现的是头部样本内部的竞争格局：企业金额榜CR5达40.8%、CR10达67.1%（分母为TOP20合计），集中度处于偏高水平。但头部内部并非均匀梯度--第1、2名相差6.95亿元，而第10名与第11名仅差1.30亿元，真正的拉锯发生在第10名前后的"腰部"。

判断二：定价单元下沉，项目力的重要性上升

现有观察显示，项目的市场表现与其所属区域的关联正在减弱。对企业，投资与定位的颗粒度需从区域层面下沉到"地块+客群+产品"；对购房者，以区域标签替代项目研判的做法，有效性也在下降。此项判断有待分板块去化数据的进一步验证。

判断三：产品分化加剧，是总价约束下的市场化选择

在总价区间未见明显扩张的前提下，压缩面积、提升产品配置，是供需双方共同的市场化选择，不宜简单解读为消费降级。

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后市观察：跟踪维度与政策变量

未来3-6个月值得关注的五个维度：

① 8·28三项新政的地方实施细则与执行口径；

② 9月拟出让地块的报名与竞价热度（重点关注小体量、低总价地块）；

③ 预售门槛抬升后新增供应中现房/准现房占比变化；

④ TOP20内部第10-11名身位变化及CR5/CR10集中度走势；

⑤ 新房与二手房价格环比，检验"量价不同步"是否收敛。

政策变量：8月末出台的"828三项新政"，为四季度市场新增了一个关键观察变量。政策效果取决于地方实施细则与执行口径，传导亦需要时间窗口；其能否收敛"量价不同步"、带动"金九银十"的改善需求释放，尚待网签数据检验。

THE END

【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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