亏超185亿后强势逆转！金融街真正的底牌终于亮出

出品|中访网

审核|李晓燕

房地产行业深度调整的浪潮里，绝大多数上市房企仍深陷亏损泥潭，一份亏损大幅收窄的半年报，往往意味着企业已经完成一轮艰难的内部盘整。8月下旬，金融街交出2026年期中答卷，尽管尚未实现整体盈利，但亏损规模的急剧收缩，为市场抛出一个值得深究的命题：这家扎根首都核心商务区的国资房企，能否依靠存量资产的运营升级，走出一条区别于传统高周转开发的全新路径？

从账面数字直观来看，上半年金融街整体营收基本保持平稳。在行业需求持续走弱、企业普遍出现营收大幅跳水的环境之下，46.13亿元的营业收入，仅出现0.89%的小幅下滑，展现出一定经营底盘韧性。最亮眼的变化发生在利润指标，归母端亏损收窄超九成，扣非口径亏损同样实现大幅改善。这份减亏成果，并不是资产处置带来的一次性账面收益，而是来自结转项目盈利修复、内部成本管控落地与经营性资产稳定输出收益的多重共振，是企业经营质量改善的信号。

复盘本轮盈利修复的底层逻辑，首先是存量开发项目质量迎来拐点。过去数年市场下行周期，大量房企前期高价拿地项目进入结算周期，低毛利甚至负毛利项目不断侵蚀利润。金融街本轮项目结转结构发生积极改变，房地产开发板块毛利率较去年同期实现显著抬升。公司管理层在财报解读中将其归因于项目产品定位优化，前期库存去化策略落地，高折价清盘项目占比下降，交付项目的盈利空间得到修复。

为促成这一变化，董事长杨扬带领管理团队启动了一场自上而下的组织与考核机制重塑。自2023年9月履职以来，面对连续多年大额亏损的沉重包袱，经营层把现金流安全确立为全部经营决策的第一准则。整套改革方案落到执行层面，是销售节奏精细化调度，建立周度去化跟踪机制，针对不同城市、不同项目制定差异化营销方案。从市场结果来看，二季度的推盘与去化表现明显优于一季度，策略微调已经产生正向反馈。费用端的节流同样效果突出，全面收紧非必要开支，强化预算刚性约束，各类营销与管理费用得到有效压降，精细化管理红利逐步释放。

如果说开发业务盈利修复代表着旧赛道的止血，那么高毛利自持资产，则是金融街穿越周期的天然压舱石。在整个商业地产租金承压、空置率走高的市场环境中，金融街持有的一批核心城市优质物业，显现出极强的抗波动能力。上半年物业租赁板块营收规模虽有所回落，毛利率却稳稳站上80%关口，是全公司盈利质量最高的一块资产。北京金融街中心、金融大厦、金融街购物中心等标杆物业出租率保持高位，依托西城区金融产业集聚效应，核心资产的租户结构保持稳定。

依托自持资产沉淀下来的运营能力，金融街顺势把资产经营、城市更新、文旅板块提升至战略高度，形成四大业务协同布局的新格局。资产经营板块上半年交出稳健的利润贡献，城市更新业务聚焦存量楼宇改造盘活，契合各大城市盘活低效资产的政策导向；文旅板块运营效益持续提升，多条非开发赛道同步输出稳定现金流。这套四轮驱动布局，清晰传递出管理层的转型思路：不再单纯追求住宅销售规模扩张，转而深度挖掘存量不动产全生命周期价值，从地产开发商逐步向不动产资产运营商过渡。

财务安全垫也在同步加厚。半年时间里，企业资产规模有序缩表，资产负债率稳步下行，两项短期偿债指标同步改善，流动性安全边界持续拓宽。净资产规模实现增长，意味着经过风险出清之后，企业的股东权益底盘得到夯实，为后续资产盘活、项目拓展预留空间。在行业信用风险频发的阶段，一组优化的偿债指标，代表着企业抗风险能力正在增强，也是国资背景房企独有的缓冲优势。

当然，阶段性减亏不等于彻底走出困境，摆在金融街面前的转型之路，依然布满挑战，一场漫长的扭亏攻坚战才刚刚启程。不可回避的现实是，住宅签约销售规模依旧处在历史低位，市场布局高度集中于京津冀与长三角两大区域，其余城市群贡献有限，区域市场波动很容易传导至整体业绩。尽管二季度去化有所回暖，但整体市场购买力偏弱，库存去化仍会是长期难题。

资产减值压力尚未完全出清，报告期内依旧计提规模不菲的资产减值损失，直接阻碍当期利润转正。区域自持物业冷热分化的现象十分突出，非核心城市部分写字楼项目空置率居高不下，低效存量资产盘活难度不小。销售回款总量收缩，带来合同负债大幅回落，也预示未来一段时间可供结算的货值储备存在压力。多重因素叠加之下，短期之内快速实现整体扭亏，存在不小阻力。

站在更长的周期视角观察，金融街最大的筹码，是手握一批一线城市核心区位不动产资源。随着城市更新政策持续加码，存量物业改造、功能重塑、业态升级存在巨大价值挖掘空间。下半年公司定下四大工作主线：加速存量房源去化、商业资产迭代升级、文旅项目内容提质、全面盘活沉淀资产，整套行动方案，全部围绕存量资产价值释放展开。

杨扬团队主导的这场改革，本质上是一次发展模式的彻底换挡。告别过去依赖土地增值、高周转快进快出的传统路径，转向稳节奏、重运营、控负债的存量价值经营模式。阵痛不可避免，业绩反转也不会一蹴而就。连续数年的巨额亏损已经成为历史，减亏是走出泥潭的第一步。未来两年，市场将持续观察两大变量：存量住宅库存能不能稳步出清，自持经营性资产能不能持续释放增量收益。

对于金融街而言，2026年的中期业绩，不是终点，而是转型长跑当中一个重要的休整站点。止血已经完成，突围刚刚起步。如何把得天独厚的区位资产禀赋，转化成稳定可持续的利润来源，将是杨扬和整个管理团队，未来数年必须啃下的一块硬骨头。