陕西
日前，《关于浐灞国际港奥体中心片区单元详细规划优化方案的公示》发布。
此次优化后的奥体中心片区，北至郑西高铁、南至元朔大道、西至灞河、东至港务大道。
与此同时，片区内多宗商办、商业用地调整为居住用地，教育、医疗、商业、公园等配套同步优化。
对于已经没有多少住宅土地的奥体核心来说，这次规划调整，意义确实不小。
具体来看，优化后的奥体中心片区，规划范围明显扩大，相比此前大家熟悉的奥体核心区，此次规划范围正式跨过欧亚大道，向东延伸至港务大道。
为什么要扩容？其实原因并不复杂。
经过全运会之后几年的快速建设，奥体核心区已经基本成型。与此同时，核心区的住宅土地越来越少。
近几年奥体核心住宅供应持续消耗。再想出现大规模住宅用地，已经越来越难。
所以，这次规划优化最大的变化之一，就是将奥体中心片区进一步向东拓展。
此次调整并不只是增加住宅。从规划来看，欧亚大道以东的部分区域仍然拥有较大的居住用地空间，同时商业、商务金融、中小学、医疗、公园绿地等用地也进行了重新优化。
官方对于此次规划的目标也非常明确：“重塑街区活力、盘活存量资源、促进公服设施均等化、提升片区品质”。
其中，盘活存量资源尤其值得关注。过去新区开发过程中，很多区域按照超前发展的思路布局了大量商业、商务金融用地。
但随着房地产市场和城市发展节奏变化，部分商办项目开发缓慢，土地利用效率并不高。此次奥体片区出现大量商改住，本质上也是对原有规划的一次重新调整。
把部分低效商办空间转化为居住功能，同时补充公共服务设施，让片区的人口、产业和生活功能更加匹配。
这一点，其实和此前曲江CCBD大规模调规有一定相似之处。都是在城市发展进入新阶段之后，对过去偏超前的商务规划进行优化。
而这也会带来新问题，以后都叫奥体了，那核心究竟在哪里？
这一点需要特别注意，规划范围扩大，并不意味着所有区域的价值完全相同
此前奥体核心之所以能够成为浐灞国际港乃至西安楼市的热门板块，原因在于资源高度集中。
向西有灞河生态资源，中央有奥体场馆，周边有地铁、学校、商业等配套。
一部分项目能够形成较高的改善属性，与这些资源密切相关。但跨过欧亚大道之后，情况会有所不同。
距离奥体场馆更远，灞河景观资源减少，现阶段教育、地铁、商业等配套也存在一定差距。
所以未来随着奥体片区扩大，区域内部很可能出现更加明显的梯度，核心区依然是核心区，外围区域则需要等待学校、商业、交通以及城市界面的进一步兑现。
这也是购房者最关心的问题，从此次规划来看，东侧区域仍然存在一定规模的居住用地。
尤其是围绕奥体中央公园一带，未来随着规划继续落地，这一片区域仍然具备一定的住宅开发潜力。
对于已经基本成熟的奥体核心来说，这意味着住宅供应的空间进一步打开。
后续到底有多少，还要看正式规划落地以及土地出让节奏。
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