不靠规模靠实力！徐而进如何让陆家嘴逆势领跑？

出品|中访网

审核|李晓燕

当整个地产行业仍处在深度调整周期，不少上市房企面临营收收缩、现金流承压的现实考验，扎根浦东的陆家嘴交出一份充满信号意义的2026年半年答卷。在董事长徐而进的统筹引领下，这家源自浦东开发开放浪潮的国有上市平台，跳出传统房企单纯依靠开发销售的路径依赖，以“资管做强、资本做活、资产做优”三位一体战略为指引，走出一条存量资产盘活、产融协同并进、稳健降杠杆的转型之路。

回溯发展底色，陆家嘴诞生于上海浦东开发开放，长期承担陆家嘴金融贸易区成片开发、城市功能建设的重要使命。过去几年，行业环境剧变，商办市场进入存量博弈，住宅市场分化加剧，外部环境的变化倒逼企业重塑经营逻辑。徐而进履职之后，结合浦东国资国企改革方向，为上市公司确立了从开发建设向资产运营价值提升转型的大方向，坚持成熟资产有序盘活、存量物业精细运营、金融板块回归本源，不盲目追求规模扩张，更加看重资产质量、现金流安全与长期可持续回报。

2026上半年的经营数据，正是这套改革思路落地的阶段性反馈。报告期内，公司实现营业收入80.98亿元，归母净利润11.08亿元，同比实现双位数增长，经营现金流保持充沛，为全年经营目标筑牢基础。市场舆论很容易把业绩变化简单归因于单笔资产处置，但背后是管理层对存量资产的精细化运筹。上半年完成星展银行大厦整栋物业的交易结转，这笔交易并非被动处置不良资产，而是顺应上海大宗商办市场回暖，择机实现核心存量资产的证券化退出，回笼大额资金，用于优化债务结构、投向更契合战略方向的业务领域。

资金端的成效直观可见，截至6月末，公司有息负债规模较2025年末实现明显压降，降杠杆工作稳步推进，在行业普遍融资压力之下，依然能够顺利完成债券发行，拿到较低的融资票面利率，体现资本市场对于陆家嘴国资背景与资产底座的认可。在资产盘活工具上，公司积极拥抱不动产REITs这一新赛道，参与晶耀商业不动产REIT战略配售，打通“重资产持有‑证券化退出‑再投资”的闭环模式，为后续大批存量商业、办公物业开辟全新盘活通道，这也是徐而进提出“资本做活”战略的重要实践抓手。

除资本运作之外，“资管做强”体现在数百万方持有物业的运营打磨。陆家嘴手握上海、天津多地大量甲级写字楼、商业综合体、租赁住宅与酒店物业，面对商办市场供给增加、出租竞争加剧的客观现状，管理层没有简单依靠降价换出租率，而是转向产业招商、楼宇焕新、客户全周期服务。打造“陆家嘴大朋友圈”生态，面向科创企业、金融机构、跨境贸易主体提供空间载体叠加产业资源的综合服务，不再只做楼宇房东，而是向城市综合服务商转变 。不同业态呈现差异化表现，商业物业出租率保持高位，租赁住宅板块运营稳健；酒店、物业服务板块持续打磨服务能力，虽然单板块利润贡献有限，但作为城市配套业务持续完善公司的业务矩阵。

产融协同是陆家嘴区别于普通地产企业的一大特色。公司手握信托、证券、保险多张持牌金融牌照，徐而进主导的定位十分清晰：金融板块不盲目扩张规模，要服务于城市开发运营主业，走特色化、本源化路线。陆家嘴信托持续推进业务结构调整，落实信托三分类监管导向，加码标品主动管理业务，完善风控体系，推动业务回归信托本源；证券、保险板块则与空间开发、园区运营形成联动，为入驻企业提供适配的金融服务，构建“空间+金融”的独特优势，让金融成为实业的助推器，而非独立的高风险扩张单元。

股东回报层面，公司建立起稳定的分红机制，2025全年现金分红占归母净利润比例超过五成，切实回馈广大投资者。按照股东大会审议安排，2026年度中期分红设置明确的区间条件，本次半年报董事会决议上半年暂不分配，属于制度框架内的节奏安排，后续将根据经营情况履行审议程序落地分红，体现出国有上市公司兼顾当下现金流安全与股东长期收益的平衡思维。股权架构方面，浦东新区国资委主导的集团内部股权无偿划转，属于国资体系内部资源统筹，上市公司实际控制人保持不变，有利于优化国有资本布局，更好服务浦东引领区建设大局。

当然，转型路上依旧绕不开现实的行业挑战。办公租赁赛道面临市场供给冲击，租金承压；部分历史遗留项目仍处于司法处置和风险化解进程，相关事项存在不确定性；房地产依旧是营收的核心来源，业务结构进一步优化仍需要时间沉淀。这些问题，也是国内一众城市开发运营类国企共同面对的时代命题。

面向下半年，徐而进明确将继续坚守“资管做强、资本做活、资产做优”的实施路径，深化区域开发、金融、商旅三大板块业务协同，持续打磨资产运营效能，守牢风险底线，深度融入浦东社会主义现代化引领区建设大局。

纵观陆家嘴的变革实践，可以看见国有城市开发平台的转型样本：手握城市核心资产，不等于固守旧模式；盘活存量不是简单卖资产，而是通过资本工具、运营升级、产融结合，把静态的楼宇土地转化为持续创造价值的经营能力。短期业绩只是转型路上的一个快照，这家伴随上海城市崛起的企业，更大的看点，在于存量时代持续进化的长期生命力。