财报回头看｜建发物业“逆势”增长：光鲜中报之下，现金流为何近乎腰斩？

“我想追问一个数据。”

2026年8月27日下午，建发物业中期业绩发布会现场。一位分析师合上笔记本电脑，目光投向主席台。

“经营活动现金流入净额，从去年同期的9040万元降到了4580万元，近乎减半。管理层怎么看？”

图源：建发物业2026年中期业绩报告

会场安静了几秒。就在几分钟前，PPT刚翻到“财务摘要”——收入增长18.3%，公司股权持有人应占溢利增长11.2%，毛利率23.4%，掌声才刚刚响过一轮。

“应收账款增加主要是规模增长驱动，不是回款恶化。”管理层的回答很直接，“约90%的应收账款账龄在一年以内，超过两年的只占2%。”

但那个“4580万元”的数字，像一根刺，扎进了在场每个人的脑子里。

表面的增长数字下面，真实的现金流正在承压。发动机还在转，但油箱里的油，烧得比想象中快。

2026年，“十五五”规划首次将“物业服务质量提升行动”写入国家规划，行业进入新周期。建发物业上半年约21.57亿元的收入、18.3%的增速，在行业里已经算亮眼。但亮眼背后，有几道裂缝正在露出来。

一

跑得比同行快，赚得比同行难

横向比，建发物业的增速在同行里确实扎眼。

上半年，碧桂园服务营收245亿元，同比增长5.7%；保利物业88.29亿元，增长5.2%；中海物业74.85亿元，增长4.5%。头部物企的增速普遍在个位数趴着。建发物业的18.3%，差不多是这三家算术平均增速的3.6倍。

但纵向看，有个趋势让人不太踏实。

2025年全年，建发物业营收38.81亿元，增长17.8%；公司股权持有人应占溢利3.59亿元，增长11%。营收和利润的增速差大概6.8个百分点。到了今年上半年，这个差拉到了7.1个百分点。

卖得越快，赚得越跟不上。

再看毛利率。建发物业的23.4%在行业里还是不错的——保利物业19.19%，碧桂园服务18.1%——但1.8个百分点的降幅放在21.57亿元的营收盘子上，毛利润少了大约3880万元，相当于上半年公司股权持有人应占溢利2.40亿元的16%。

乔海侠在业绩会上说得很直白：“母公司领导一直强调‘收缴率就是满意度’，所以我们持续关注客户满意度，把基础服务做好——只有客户满意了，才愿意把钱交给我们。”

但业主满意度的提升需要时间，成本上涨却是分分秒秒的事。这个时间差，正在慢慢吃掉利润。

二

增长的四个板块，有一个跑得最快

建发物业的增长逻辑，多家媒体将其概括为“稳”和“进”两个轮子一起转。“稳”是住宅基本盘，满意度、收缴率都在行业高位；“进”是非住外拓和增值服务场景的扩张。基本盘的厚度和新业务的活力互相支撑，这是建发“再造”战略的底座。

但战略对不对，得看数据。以下逐项拆解四个业务板块。

基础物管——引擎还在转，但有点吃力

约13.1亿元。这是基础物管板块交出来的数。23.9%的增速，六成的收入占比——如果说建发的增长是一列火车，基础物管就是车头。

截至6月30日，合约面积大约1.218亿平方米，比年初多了3.9%；在管面积约9641万平方米，增长5%。

规模在往上走，利润空间却在往下压。

物业行业有个老问题——物业费十年不涨，人工成本十年翻番。上市物企的人力成本占总成本的比重，通常在40%到60%之间。

上半年建发物业搞了不少降本动作：集中采购、节能改造、智能设备。完成140多项节能改造、50多处无人门岗改造，新上了近百台地库清洁机器人，机器人覆盖住宅业态38%。据观点网报道，累计降本超过千万元。

但一千万元，放在21.57亿元营收、5.04亿元毛利的盘子里，水花不大。

毛利率下降1.8个百分点，背后其实是两股力量的角力。

第一股力量，是业务结构的主动调整。非住物管的收入占比，从去年同期的16.6%涨到了21.7%。非住业态的毛利率通常比住宅低，但非住市场的空间比住宅大得多。多家媒体将此解读为建发在用“毛利率的短期牺牲”换“增长空间的长期打开”——从“社区守门人”往“城市服务商”的方向走。非住占比每提高1个百分点，综合毛利率大概会被拖累0.06到0.1个百分点。算下来，非住占比提升5.1个百分点，拖累大约0.3到0.5个百分点。这个账，管理层应该是算过的。问题是，换挡的代价有多大？要持续多久？

第二股力量，是行业性的成本压力。申万宏源2025年9月发布的研报显示，2025年上半年物业板块整体毛利率19.3%，同比下降1.0个百分点。成本占比往上走，非住赛道竞争加剧，高毛利的增值服务又跑不动——这是全行业都在扛的事。

两股力量叠在一起：结构性拖累0.3到0.5个百分点，成本压力1.3到1.5个百分点。成本才是毛利率下降的主力，贡献了七到八成的降幅。

“物业费提价是个漫长又艰难的过程，”一位曾供职于头部物企、现在做独立财务顾问的人对笔者说，“人工成本年年都在涨。建发物业的收缴率在行业里算不错的，但收入端那点增长，根本覆盖不了成本端刚性上涨。”

开源证券今年3月的研报说，建发物业盈利能力下降“主要由于家政服务、商品零售服务及家居美化服务业务规模增长”——低毛利业务的盘子大了，整体盈利水平自然被拉低。光大证券去年10月的研报也调低了2025-2026年的归母净利润预测，理由是“短期受地产关联业务缩减影响”。

与此同时，一线员工正在经历另一场“成本优化”。据建发物业2025年度ESG报告，截至去年底员工总数17,506人，流失率31.79%。三个人里面就有一个在一年内走人。一线员工流失这么快，满意度问卷上的高分和员工现实中的处境之间，是不是有什么不对？

社区增值——第二曲线，还没真正弯起来

4.86亿元。第二曲线交出来的成绩，和第一曲线比差了不少。

9.1%的增速，不到基础物管增速的一半。相比之下，碧桂园服务上半年社区增值服务干了23.08亿元，增速18.3%。建发物业在这一块的增速，落后行业龙头9个多百分点。

不过话说回来，增速放缓的表象底下，建发在增值服务领域也在做一些结构性布局。试水家政自营，家居服务收入1.73亿元，增长19.5%；和房开集团协同推车位去化，房地产经纪及资产管理服务干了2670.9万元，增长29.4%。还搞了宠物经济试点。这些动作现在还没形成规模，但算是给未来的增长埋了些伏笔。

申万宏源的研报指出，业主增值服务的毛利率虽然高达32.6%，但高毛利业务增速在放缓，整个板块跑不动。建发的情况差不多——社区增值这块“质”还行，但“量”还没起来。

“社区增值服务考验的是运营能力和客户粘性，”刚才那位财务人士说，“建发的住宅项目以中高端为主，客户消费能力不弱，但怎么把‘住在建发’转化成‘消费在建发’，中间还有很长的路要走。”

非业主增值——靠关联方吃饭，能吃多久？

3.01亿元。这个数字最值得追问。

非业主增值服务主要是案场服务、前期顾问咨询这些跟开发商绑在一起的业务。建发物业的母公司是厦门建发集团——一家以房地产开发为主业的大型国企。

据建发国际2026年中期业绩公告，其上半年营收同比下降47.9%。母公司自己的开发节奏大幅放缓，对建发物业的非业主增值服务来说，直接压力不小。

不过换个角度看，建发物业对关联方的依赖也在主动调整。上半年公司在写字楼、医院、部队、通讯这些赛道集中发力，签了不少标杆项目。外拓非住合同金额占比85%，同比提高了13个百分点。公司在从“等靠要”母公司的项目，转向自己出去抢非住赛道。

今年4月10日，建发物业公告要收购建发城服100%股权和联发物业100%股权，卖方都是关联方。建发城服由建发集团持股95%、华益工贸持股5%。

这是一次典型的大股东向上市公司装资产。资产质量怎么样？估值合不合理？这些问题的答案直接关系到建发物业未来的利润表。但中报里看不到详细披露。

一边是关联方“供血”能力在下降，一边是关联收购在推进。高度依赖关联方的业务模式，可持续性正在经受考验。从“关联依赖”往“市场化外拓”转，短期肯定有阵痛，但长期看是绕不过去的路。

商业物业运营——体量虽小，增速最快

此外，还有一块容易被忽略的业务——商业物业运营管理服务。上半年收入约0.60亿元，同比增长42.9%。体量虽然不大，但它是期内增长最快的板块，为建发物业的“非住赛道”布局提供了一个值得关注的注脚。

三

三组数字，三种信号

扣非净利润没披露

2.40亿元的利润，11.2%的增长。问题是，这些利润里有几分是真金白银？

中报没有单独披露扣非净利润。非经常性损益通常包括政府补贴、资产处置收益这些东西。没有扣非数据，就分不清这11.2%的增长里，有多少是主业干出来的，有多少是一次性的。这是第一个信息缺口。

现金流最扎眼

9040万元到4580万元。

少了4460万元，降了49.3%。

同期公司股权持有人应占溢利2.40亿元。拿半年的经营现金流除以半年的应占溢利，比值大约0.19。账面上一块钱利润，实际收回来的现金不到两毛。

管理层的解释是：应收账款增加主要是规模扩张带来的，不是回款变差了。截至6月末应收账款为9.44亿元，较去年同期增长17%，增幅小于营收增速和基础物管增速。账龄结构也还算健康，90%在一年以内，超过两年的只有2%。

这个解释有它的道理——应收账款增速慢于营收，账龄也没问题。但经营现金流和利润之间的落差这么大，还是指向了一个核心问题：公司在快速扩张的同时，营运资金占用的速度明显加快了。

“物业行业的回款周期通常是3到6个月，”一位长期看物业板块的券商分析师说，“建发的账龄结构没问题。但问题是——同样是扩张，为什么以前现金流没有被侵蚀得这么厉害？付款条件变了，还是客户结构变了？”

应收账款占了营收近一半

9.44亿元的应收账款，占了上半年营收的43.8%。差不多一半的营收还没有收回来。

不过建发在财务安全上还是有两下子的。报告期末在手现金32.52亿元，现金储备充裕，资产负债结构也稳健。高满意度和稳定的收缴率，不仅保住了基础物业收入的稳定性，也为增值服务提供了信任基础和客户触点。

既然账上趴着这么多现金，为什么不分红？

查一下建发物业的派息记录：2023年8月中报无派息，2024年8月中报不派息，2025年8月中报不派息——中期不分红是公司多年的惯例。年末会派，比如2025年末期股息每股0.15港元加特别股息每股0.05港元，合计0.20港元。

所以“不派息”不是什么异常，就是公司一贯的节奏。真正该问的是：在这么高的分红率底下，公司还有没有足够的财务弹性去撑“再造”目标需要的资本开支？

四

天平在倾斜

三个指标看下来，指向的是同一个问题：建发物业的盈利质量正在承压。

毛利率在往下走，现金流在萎缩，应收账款在往上攀——这三个事不是孤立的，是同一件事的三个侧面：规模扩张的速度，超过了利润转化和现金回收的效率。

建发物业正站在一个十字路口。

一边是“再造”的野心——到2030年规模翻番。另一边是现实的制约——毛利率加速下行，现金流大幅萎缩，关联方“供血”能力下降。

不是选不选的问题，是怎么平衡的问题。

“再造”目标在推进——在管面积快1亿平方米了，外拓新签合同7.9亿元，增长74%。但外拓的结构变了。上半年外拓非住合同金额占比85%，集中在医院、军产、通信、金融这些业态。公司正在从住宅往非住赛道加速转。

转型有代价。非住毛利率通常比住宅低，回款周期也更长。综合毛利率从25.2%降到23.4%，其中大约0.3到0.5个百分点是非住占比提升的结构性拖累，1.3到1.5个百分点是行业成本压力。

管理层在规模和质量之间走钢丝。从这份中报看，钢丝的倾斜度在加大——规模那端越来越重，质量这端越来越轻。

裂缝一：增收不增利。

营收和公司股权持有人应占溢利的增速差从去年全年的6.8个百分点扩大到今年上半年的7.1个百分点。规模在扩，利润追得越来越吃力——业务结构变化拖了0.3到0.5个百分点，成本刚性上涨拖了1.3到1.5个百分点——增长效率在往下掉。

裂缝二：现金创造能力在弱化。

9040万到4580万。

少了4460万，降了49.3%。

利润是账面富贵。现金才是兜里真钱。利润在涨，现金在缩，这笔增长的“含金量”得重新掂量掂量。

裂缝三：关联收购的影响还看不清楚。

建发城服2025年营收16.34亿元，净利润1.2亿元。如果拿现金收，账面资金会被直接消耗掉，分红能力和外拓资金储备都会受影响。

图源：建发房产官网

那个合上笔记本的分析师

建发物业不是一家“坏公司”。

它有32.8亿元的现金储备，有95.4分的满意度，服务着150多万业主。在宁夏秀水花园，业主们100%续聘了它；在厦门建发花园，它拿出100万元公共收益给业主发红包。

但硬币的另一面同样真实：业主投诉、员工31.79%的流失率、现金流近乎腰斩。

物业行业的估值逻辑在变。以前看谁跑得快，现在看谁跑得稳——利润是现金还是应收账款？增长靠母公司“输血”还是自己“造血”？

建发物业站在一个必须做选择的关口。这个选择，会决定“再造一个建发物业”的故事，最后是一个传奇，还是一个警示。

那位在业绩会上提问的分析师，合上笔记本时，也许已经看到了。