浙江
9月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《上海市住房和城乡建设管理"十五五"规划》，明确至2026年底全面启动城中村整体改造项目，至2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造。这份规划与此前发布的《上海市城市更新和住房发展"十五五"规划》形成政策叠加，释放出城市更新加速、存量住房价值重估的清晰信号。
131个项目全面认定，改造进入冲刺期
规划给出了明确的时间表：至2026年底，城中村整体改造项目全面启动并完成整治提升；至2027年底，全面完成前期改造。旧住房方面，年底前完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造，2030年前基本完成不成套职工住宅改造。
进度已在加速。据克而瑞好房点评网相关数据，全市131个城中村改造项目已全部完成认定，占地约7.8万亩、惠及5.8万户；2026年上半年动迁5226户，超额完成半年目标。2023至2025年累计完成旧住房成套改造105万平方米、惠及2.9万户，2026至2028年再定70万平方米新目标，其中拆除重建约占一半。改造从"零星试点"进入"批量冲刺"阶段。
存量房价值锚点从"等拆迁"转向"靠改造"
大规模改造推进，直接改变的是存量住房的价值判断逻辑。过去市场长期存在"老破小博拆迁"的投机预期，而本轮规划明确"先体检、后改造"，以原地修缮、原址提升为主路径，意味着拆迁预期将明显降温。
据克而瑞好房点评网上海虹口区二手房榜单显示，2026年2月区域二手房总销售面积1433平方米，单套平均约95.53平方米，次新房与老破小在成交表现上已出现明显分化。改造能否兑现、配套是否成熟，正在成为决定一套老房子能否保值的关键变量。加装电梯后中高楼层流通性提升，低楼层"免爬楼"优势被削弱，楼层间价值差也在被重新拉开。
房票安置与收购二手房打通置换链条
城中村改造的安置方式也在影响新房市场。规划明确积极推进房票等多元化安置，而"沪八条"已将房票安置重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目。全市累计发放房票1500余张，嘉定马陆彭赵城中村项目中六成居民选择房票安置。
房票的本质是把拆迁需求定向导入新房市场。据克而瑞好房点评网相关数据，上海中心城区已收购551套二手住房用作保租房，3至6月二手住房成交10.1万套同比增约两成，挂牌总量从高位回落至17.1万套。"改造释放需求—房票导入新房—收购旧房补充保租房"的闭环正在形成，一二手市场联动更加紧密。
新房与租赁市场面临结构性重塑
改造扩面对新房和租赁市场同样产生传导。改造后存量住房品质提升，会分流一部分原本被迫考虑远郊新房的购房者，倒逼新房市场更聚焦改善需求、加大产品力竞争。
"十五五"期间上海计划新增保租房25万至27万套（间），期末总量达67万套（间），同时推进收购二手住房用作保租房。租赁供给扩容有助于稳定租金预期，也让新市民、青年人在中心城区有了更多安居选择。对购房者而言，与其押注不确定的"拆迁"，不如关注小区是否进入改造计划、配套是否成熟——改造的确定性，正在取代拆迁的想象，成为存量房价值的新标尺。
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