中报解读丨新城悦服务：提质增效成果显现，经营韧性持续释放

2026年上半年，物业管理行业延续从规模扩张走向存量精细化运营的转型趋势，市场新增项目收缩、项目终止现象增多，行业企业普遍面临营收承压、成本管控压力加大等现实挑战。在这样的市场环境中，收入规模已不再是判断物企经营状态的唯一标准，利润能否改善、现金是否安全、存量资产能否高效运营效能，正在成为更重要的观察维度。

在此行业背景之下，新城悦服务2026年中报释放出了较为明确的积极信号。报告期内新城悦服务实现营业收入21.41亿元、毛利润4.03亿元，整体毛利率为18.8%。毛利润及毛利率较上年同期有所回落，说明本期利润改善并非来自毛利扩张；但经营利润达到1.69亿元，同比增长54.8%，归母利润为1.29亿元，同比增长51.1%。营收规模因业务结构优化而阶段性有所调整的背景下，盈利水平实现显著提升，体现出“去肥增肌”战略调整之后企业经营效率的实质性改善。

财务质量：营收规模收缩，盈利韧性凸显，资产负债结构保持稳健

报告期新城悦服务呈现“收入调整、利润上行”的结构性特征，这一变化源于公司主动推进业务结构优化调整。尽管营收规模随业务优化有所回落，但依托成本费用管控能力提升、资产减值压力边际缓解以及其他收益的补充，公司利润实现显著增长。资产负债端，集团维持零有息负债的健康状态，现金储备保持较高规模，财务安全底座扎实；同时公司持续开展应收款项梳理与回收管理工作，稳步推动资产质量改善。

从营收构成来看，2026年上半年公司总营收21.41亿元，较2025年同期23.19亿元下降7.7%，营收变动主要来自集团主动推进业务结构优化。三大业务板块中，物业管理服务实现收入17.39亿元，同比下降2.6%，作为集团核心收入基本盘，占总营收比重达到81.3%；社区增值服务收入3.75亿元，同比有所回落，主要来自公司主动对社区零售、设施设备服务及车位销售等业务进行结构性精简。

毛利层面，报告期实现毛利4.03亿元，同比下降14.2%，综合毛利率18.8%，较2025年同期20.3% 回落1.5个百分点。分业务维度拆解，物业管理服务毛利率16.9%，同比下降1.6个百分点，系公司主动加大存量项目服务品质投入所致。公司着眼于长期竞争力建设，通过对在管项目持续投入资源提升现场服务标准，虽短期对毛利率形成一定影响，但为存量资产的长期运营价值夯实了基础。在业务规模主动调整的背景下，社区增值服务毛利率不降反升，达到28.8%，较去年同期提升1.4个百分点，充分体现公司聚焦高价值赛道、以质量换规模的战略成效；开发商增值服务毛利0.20 亿元，毛利率7.6%，该板块受业务体量大幅缩减影响，毛利率出现阶段性波动。

利润端是本次中期业绩的核心亮点，期内利润总额1.34亿元，同比增长43.0%；归属于公司拥有人利润1.29亿元，同比增长51.1%，基本每股盈利0.15元，同比提升50%。利润的高增并非依靠营收规模扩张，而是多方面经营改善共同驱动。第一，成本费用管控成效显著，销售及服务成本由18.49亿元下降至17.37亿元，同比下降6.0%，行政开支同比下降14.4%，在业务规模调整过程中，人效与费用管控水平得到进一步优化。第二，集团持续强化资产质量管控，金融资产及合约资产减值亏损净额由1.59亿元收窄至1.03亿元，降幅达35.2%，历史应收款项的信用风险得到有效化解，资产质量改善成效持续显现。第三，其他利得净额由0.19亿元提升至0.34亿元，为利润带来正向增量。第四，财务收入净额保持平稳，报告期实现财务净收入0.27亿元。受税前利润规模抬升影响，所得税费用由0.40亿元增长至0.62亿元，实际有效税率同步有所抬升。

图：新城悦服务2026H1核心经营指标

资产负债方面，截至2026年6月30日，集团总资产54.85亿元，权益总额22.54亿元，资本负债比率为0，无任何有息负债，财务结构保持行业领先的健康水平。现金及现金等价物19.06亿元，保持在较高安全水位。受部分2026年度物业服务费已于2025年提前预收的季节性因素影响，上半年经营性现金流呈现阶段性特征，公司对全年现金流表现保持乐观预期。

战略落地：坚持“去肥增肌”，存量业务提质，主动优化业务与项目结构

从中期公告披露内容来看，新城悦服务自2024年推进的“去肥增肌”战略在报告期持续落地，战略核心方向包括项目结构优化、增值服务板块重构、依托存量项目提升运营质量，不再追求规模快速扩张，转向存量资产效益提升。

在核心物业管理主业，集团坚持高质量发展导向，聚焦优质存量项目的深度运营，对项目组合进行主动优化与精准筛选。在项目结构优化过程中，第三方开发物业管理收入有所调整，但剔除出售附属公司因素后，物业管理服务收入同比实际增长1.8%，核心存量项目经营保持稳健韧性；业态结构上，住宅物业收入13.74亿元，同比小幅下滑1.2%；非住宅物业收入3.65亿元，同比下降7.6%，非住宅业务收缩幅度更大。整体来看，集团不再盲目承接外部项目，对存量项目进行筛选，保留优质项目，放弃规模的高速扩张，优先保障经营质量。

社区增值服务板块执行战略重构，主动收缩部分低效业务。报告期社区增值服务收入同比下滑24.2%，主要来自社区零售、设施设备服务战略性收缩以及车位销售收入减少。但业务结构调整之后，板块毛利率不降反升，达到28.8%，较去年同期提升1.4个百分点，说明公司主动砍掉低毛利业务，把资源集中到高收益的增值服务赛道，调整部分业务规模换取业务盈利质量提升。

图：新城悦服务2026H1各业态营收情况

从战略导向可以看出，新城悦服务已经完全摒弃过去物企普遍的规模优先逻辑，把经营质量放在第一位。尽管战略落地也可能带来阶段性阵痛，如业务规模收缩，部分业务收入下滑，需要依靠存量项目的服务挖潜、成本管控来对冲规模收缩带来的压力。但正如公司在公告中提出，行业已经进入精细化存量运营新阶段，头部企业提质去量成为共识，集团经过调整之后，已经进入平稳发展阶段。

科技探索：落地 AI 多场景应用，以数字化提升管理效益与风险控制

在本次中期报告中，科技探索是新城悦服务重点阐述的发展方向之一。当前物业管理行业全面迈入存量精细化运营阶段，行业普遍面临人力成本高企、服务标准化落地难度大、风险点分散等现实痛点，AI 等数字化技术由此成为物企破解经营痛点、提升综合运营能力的重要抓手。AI 技术的深度落地，能够对传统作业流程进行重构优化，打通服务全链条的数据流转，在服务品质管控、运营风险前置预警、内部人力效能提升等多个维度释放实际业务价值，已经成为行业实现高质量发展的重要底层工具。

新城悦服务立足自身业务实际，稳步推进 AI 技术的场景化落地，目前已经在集团内部落地12项 AI 应用，全面覆盖客户服务、风险管理、品质效能等核心业务场景，AI 相关应用已经覆盖超过50%的在管项目。从业务定位来看，本次中报并未披露 AI 业务直接产生对外经营收入，公司将 AI 工具主要作为内部管理赋能载体，聚焦实现降本、提效、风险预警的内部目标，并不追求对外商业化输出。中指研究院认为，物业服务企业的科技价值更多体现在对现有主业的深度赋能，而非独立对外创收，技术能力需要扎根于物业服务场景，服务于项目现场管理与业主服务，新城悦服务现阶段务实的 AI 布局思路，高度契合物业行业的发展现实。

从应用逻辑来看，客户服务场景下 AI 可以协助处理业主咨询、工单流转，压缩响应周期；风险管理场景能够实现安全隐患、设备异常的识别预警，把事后处置转向事前防范；品质效能板块则可以辅助开展现场品质巡检，统一服务标准，减少人为偏差。面向未来，随着 AI 相关应用持续迭代优化，公司有望进一步扩大 AI 工具的项目覆盖广度，把技术能力深度嵌入从工单派单、现场作业到结果复盘的物业服务全流程，持续释放数字化转型红利。一方面持续优化内部管理效率，合理缓释人力成本压力；另一方面进一步夯实各项目服务品质，减少服务偏差，为存量资产运营提质增效筑牢坚实的技术支撑，助力集团 “去肥增肌” 战略的持续落地。

总结与展望

2026年上半年新城悦服务交出一份具备代表性的中期成绩单：2026年上半年，新城悦服务在主动推进“去肥增肌”战略的过程中，实现了盈利质量的大幅提升，充分验证了公司从规模扩张转向高质量发展的战略正确性。展望未来，在行业进入精细化运营新阶段的背景下，新城悦服务凭借健康的资产负债结构、持续优化的业务组合以及不断深化的科技赋能，已经步入稳健发展的新周期，具备穿越行业周期的核心竞争力。