政策窗口持续打开，手握优质文旅资产的华侨城A能否迎来价值重估？

中报季里，华侨城A交出的答卷，谈不上好看，也说不上难堪。

上半年，公司实现营业收入130.32亿元，同比增长15.15%；归母净利润为-34.88亿元，亏损较上年同期扩大。

但这份亏损的成色，和以往不太一样：亏损被资产计提放大，并非纯粹经营端失血。

同一份财报的另一面，是文旅的韧劲：上半年旗下文旅项目接待游客3616万人次，北京欢乐谷“大眼京”摩天轮、武汉欢乐谷本土方言主题活动相继走红。

在行业整体收缩的背景下，这份客流含金量不算低。一边主动出清，一边悄然回血，这大概就是华侨城A的攻守之道。

亏损背后的经营底色

如果只盯利润表，华侨城A的上半年很难说乐观。归母净利润和扣非净利润都是亏损的。单看数字，这家央企正处在艰难的出清期。

但拆开看，亏损的构成值得多问一句。

上半年公司计提资产减值准备合计19.03亿元，其中存货跌价准备16.92亿元，占比约89%。

换句话说，利润表上的亏损，很大程度上由主动计提放大，并非单纯来自日常经营损耗。公司的解释很务实：“基于审慎性原则，对存在减值迹象的资产相应计提减值准备。”翻译过来，就是趁行业底部，把历史包袱一次性多卸一些。

主业层面，也藏着不少向好的细节。其中，营收130.32亿元，同比增长15.15%，主要来自地产项目结转增加；综合毛利率10.98%，同比提升4.08个百分点，虽绝对值偏低，但持续改善。费用端收缩，销售及管理费用合计同比降13.38%，降本增效显现。融资端表现亮眼，6月末有息负债1150.92亿元，中长期借款占比77.26%，平均融资成本3.44%，较年初下行14bp，央企信用助力节约利息支出。

真正体现“回血”的，是文旅。3616万人次的客流未必惊艳，难的是在消费大盘平淡的环境里维持住基本盘。

具体来看，北京欢乐谷推出“大眼京”摩天轮，武汉欢乐谷落地“武汉话动物城”；深圳区域核心酒店借APEC会议契机升级设施与服务；襄阳度假区赶上高铁新线开通，联动属地文旅部门做省外推广，省外客源明显增长。

不难发现，这些动作更多是在存量上做文章：把产品做得更好玩，把营销做得更精准。

所以，华侨城A的亏损背后，更像一次主动的财务出清，叠加文旅主业的温和修复。

地产托底、文旅扛旗

华侨城A的故事，正在换重心。

过去多年，“地产+文旅”是这家央企最顺口的自我定义，地产负责赚钱，文旅负责讲故事。但行业的天变了。地产进入深度调整期，销售下行、利润变薄，曾经的地产输血逻辑不再适配当下。过去靠规模扩张讲故事的时代结束了，行业里每一家都在重新找自己的活法。于是，华侨城A的选择很明确：地产做减法，文旅做加法。

先看地产。公司上半年没有新增土地储备动作，把“强去化、促回款”放在首位，收缩开发规模，把资源集中到存量项目的处置和交付上。几个区域项目的成绩单并不差，重庆小龙坎项目上半年销售金额位列沙坪坝区首位，武汉红坊项目位列青山区前三，武汉欢乐天际项目位列洪山区前三。

但放到全国看，上半年54.3亿元的签约金额、40.5万平方米的签约面积，体量已经谈不上大。华侨城A在地产上的姿态，与其说是进攻，不如说是收着打：不拿地、控支出、快回款，先把日子过稳。

再看文旅，这半年的动作明显更密集。

欢乐谷公司发布“城市IP娱乐主场”战略，联动IP、文化演艺、潮玩、科技等头部品牌，尝试把主题公园从“设备乐园”升级成“内容平台”；酒店板块联动热门IP推出主题住宿和衍生品；商业板块按各自区位和客群做差异化运营，组合游戏IP、宠物社交、亲子研学等业态，欢乐港湾摩天轮也推出求婚定制等特色服务，市场反响不错。

这些动作背后，是一条清晰的转型主线：轻资产。

减少大规模重资产新建，加大管理输出、IP授权，降低资本开支，减轻折旧对利润的拖累。对华侨城A而言，文旅愈发成为对外讲述的主体。用转型叙事对冲业绩压力，用文旅的故事承接地产业绩的下行，是当下最务实的路。

地产托底、文旅扛旗，方向是对的，但步子要一步步走。华侨城A自己清楚，这份转型不是一两个季度的故事，而是以年为单位的长跑。

文旅赛道政策利好密集落地 何时迎来价值重估？

华侨城A的想象空间，或许不只在经营层面，还在资本层面。

文旅行业有一个普遍痛点：重资产、长周期、难退出。一座主题公园、一片度假区，前期投入动辄几十亿上百亿，回收期漫长，资产一旦沉淀，就会压住企业的资产负债表。

过去，文旅资产除了自持运营，几乎没有顺畅的退出通道。这一局面正在松动。

8月底出台的地产融资新政，进一步鼓励房企盘活存量经营性不动产，支持REITs、不动产ABS工具落地，进一步放大文旅重资产的资本运作想象空间。

事实上，早在2025年12月，国家发改委发布的REITs项目行业范围清单，正式将文化旅游基础设施纳入，涵盖自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，景区规划范围内、产权归属于同一发起人的配套酒店也可纳入底层资产；同期，证监会将酒店等商业不动产纳入公募REITs试点。政策闸门一开，实践跟进很快。

2026年4月，全国首单文旅机构间REITs在洛阳落地，隋唐洛阳城三大景区的经营收益权被打包成13.01亿元的金融产品；5月，天津泰达航母主题公园的机构间REITs发行规模达13.2亿元。酒店赛道同样热闹，锦江、华住等头部集团相继申报，华住旗下项目今年8月获批，成为国内首单民营酒店集团主导的酒店公募REITs。

这些案例指向同一个逻辑：REITs为文旅重资产提供了一条“投资—运营—退出—再投资”的完整通道，也给出了一套重新评估资产价值的标尺。

对华侨城A这样手握欢乐谷、欢乐海岸等大量文旅重资产的企业来说，若未来部分符合条件的资产能够纳入公募REITs，一方面可以盘活沉淀的存量、回笼资金；另一方面，估值逻辑会从“当期利润”转向“底层资产现金流”，市场对公司的审视，可能从一家亏损房企，转向一个持有优质文旅资产的平台。故事的坐标一旦切换，格局自然不同。

不过话说回来，这更像“可能性”，而非“既定落地事实”。目前华侨城A半年报暂未披露具体REITs落地计划，其主题公园类资产虽暂未列入现有行业清单，但当前文旅REITs政策正在持续扩容、试点范围不断拓宽，行业落地节奏持续加快，公司海量优质文旅资产具备天然适配性，后续纳入试点、推进REITs落地还是存在一定想象空间。

用一句话概括：行业破冰正在发生，至于华侨城A能否接住这波东风，市场会给出答案。

（文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）

文/吴珂