上海
关注法治热点，回应群众关切。长宁区司法局、长宁区融媒体中心联合推出的与“宁”说法栏目继续与您相约。下班回家，转三圈还找不到车位，在上海，不少老旧小区和新建小区停车位配比不足，“停车难”依旧是“老大难”问题。长宁律师以案释法，业委会保障小区停车秩序以及小区住户停车需求的核心在于符合“满足业主的需要”。
车位数少于业主户数、访客临停被高额收费、开发商“只售不租”、物业公司把车位租给外来人……上海市海华永泰律师事务所律师李玉英表示，小区停车问题，看似是“小事”，实则涉及物权法、合同法、业主自治规则等法律关系，影响着社区稳定和邻里和谐。
典型案例
某小区原规划车位80个，小区公共道路可停放约112辆车，可用车位共192个，已登记月租车辆219辆，车位与住宅套数比例不足1:1。
后来，该小区第四届业委会表决通过《停车管理办法》，规定实行“一户一车停车证”制度：仅对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证，暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格，租户车辆按外来车辆管理和收费。
3名业主赵某、钱某、孙某（均为化名）将房屋出租后，认为该规定歧视租户、侵害业主权利，起诉要求撤销相关条款。
后来，一审法院判决撤销该条款；业委会上诉后，上海市第一中级人民法院二审改判，驳回赵某等三人的全部诉讼请求。
在车位严重不足的情况下，业委会能否通过业主自治限制租户车辆的月租资格？律师表示，民法典第二百七十六条所称“业主的需要”应指业主的停车需要，而非“业主将房屋出租便利的需要”。
因此，二审法院认为，小区公共停车位的分配和使用关系到全体业主利益，属于业主共同决定事项，属于业主自治范畴。
律师分析，在停车位十分紧张的情况下，业主大会或业委会对租户停车权益进行限制，目的是维护全体业主利益。租户基于租赁合同取得的是房屋使用权，对公共区域、公共设施的管理权和决定权并未随房屋租赁一并转让，因此，租户使用车位必须受制于管理规约。
律师提醒
解决小区停车难题，离不开业主、业委会、物业公司的多方协商、依法共治。
首先，业主优先权是底线。规划车位的处分必须“首先满足业主的需要”，不得以“只售不租”、批量出售给非业主等方式规避该义务。其次，停车管理规则须合法并依法表决。业委会制定《停车管理办法》、调整停车收费标准、改变共有部分用途等，应按照民法典第二百七十八条经业主大会合法表决通过。不仅如此，租户停车权利应服从小区依法制定的停车管理规则。
律师提醒，遇到停车权益纠纷时，广大居民可以先查阅小区的相关《管理规约》《停车管理办法》和相关地方性规定，必要时，也可以咨询专业律师，通过业主大会、行政投诉或诉讼等合法途径维护权益。
法律链接
民法典第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百七十八条 制定和修改管理规约、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关规定。
图片来源于千库网、AI生成
记者：闫 漫
编辑：程 前
责编：高 琴
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