北京
大家好，我是地产十一郎。
今天（9月3号）下午，北京土拍大厅一天拍了两宗土地，却迎来了截然相反的结局：一块热闹，一块冷清。
顺义温榆河地块，华润和“金隅+懋源”联合体两家，174轮举牌，华润82.993亿拿下，溢价17.37%，住宅楼面价4.12万/㎡。顺义温榆河地块，华润和“金隅+懋源”联合体两家，174轮举牌，华润82.993亿拿下，溢价17.37%，住宅楼面价4.12万/㎡。
隔壁朝阳驼房营地块，报名三家——中建智地+太古联合体、中海新城、华润。结果报名截止日，中海和华润两个 "愣头青" 杀了进来。到开拍当天上午连一手报价都没有，业内都在传三家在谈 "和谐"。下午中海领了号牌，华润直接不报价，最终官方叫停。
同一场土拍，一块地抢了174轮，一块地暂停出让。
这是8月28日“三箭齐发”新政后的北京首场土拍。被市场视为现房销售转向下的“压力测试第一枪”。
一冷一热，考的其实是同一道题：现房销售新政下，这账怎么算？
先看热的那块。
顺义温榆河，20.22公顷，容积率1.01，限高27米。这个容积率已经无限接近别墅了。
为什么能抢174轮？因为华润算得过来账。
隔壁北京润园，华润2025年2月拿的，楼面价3.5万/㎡。开盘至今网签339套，去化近九成，成交均价7.2万/㎡。回款超80亿，地价覆盖率140%以上。
客户被教育过了。品牌被验证过了。路已经被趟平了。
说白了，华润敢拍地，它买的不是地，而是确定性。
中指的判断很直接：“新政对本地块的影响相对其他地块更小，1.01容积率的产品层数少、工期相对可控，别墅产品还能够毛坯交付，如果实行现房销售，项目从拿地到竣备周期也较短。”
1.01的容积率，盖的是洋房和双拼。层数少、工期短、毛坯交付——就算现房销售，资金沉淀周期也比高层短得多。
这是华润敢举174轮的底牌。
现在的帐，也得这么算才能行。
再看冷的那块。
朝阳驼房营，四环到五环之间，近地铁14号线将台站。住宅容积率2.5，限高80米。旁边北京宸园卖11万/㎡、中海万吉玖序卖11.2万/㎡，都卖得不错。
但地块绑了一个大包袱——6万平的体育场馆用地，要配建3000座体育馆、地下商业、社会停车场，全无偿移交政府，配建投资约9.8亿。
住宅只有12.13万平，配建成本9.8亿。住宅可售面积被压缩、成本被推高、还要承担现房销售的巨大资金压力。
三家报了名，但华润没报价。中建智地+太古联合体也没取号。现场只有中海新城一家领了号牌。
算不过来账，就不出手。这就是开发商现在的心态。
新政改变了开发商的算账方式。
以前的账是这么算的：拿地→挖坑→卖期房→回款→滚动开发。
从拿地到回款，6到12个月。自有资金占用时间短，周转效率高。
现房销售的账是这么算的：拿地→盖完→再卖。
资金不仅要全程垫付，账期还要多压一两年。
这是8·28新政下影响的第一场考试，也是我在新政刚出时的判断：经历7、8月北京土拍的火热局面后，北京土拍将大幅降温。
以前开发商敢抢高总价、高配建的地，是因为可以“借”购房者的钱来盖房。现在不行了。每一分钱都得自己先掏。
所以同样的地段，同样的区位——容积率低的、工期短的、有成功案例参照的，还能抢。容积率高的、配建重的、算账算不明白的，没人敢碰。
这么出人意料的场景，似乎也在意料之中。
今天这场土拍，看似是两块地的不同命运。其实是开发商在现房销售新政下，重新算账的结果。
算得过来的，174轮也抢。算不过来的，75亿的地说停就停。
温榆河地块1.01的容积率，是它“抗新政”的天然护城河。驼房营地块2.5的容积率加上9.8亿的配建包袱，在新政下变成了“高风险资产”。
十一郎觉得业内人士说得在理：“新政对本地块的影响相对其他地块更小。”反过来理解——对容积率高、配建重的地块，新政的影响更大。
以前拼的是谁胆子大、谁杠杆高。
以后拼的是谁算得细、谁扛得住。
开发商的钱，永远是最诚实的投票。
174轮和暂停出让之间的差距，就是新政对开发商算账逻辑的改写。
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