楼市回暖是假象？上海 5 月成交大涨 29%，内房股还能碰吗？

最近刷财经内容，是不是总能刷到“楼市要起飞”“赶紧进场”的说法？上海5月二手房成交涨了29%，单日网签还破了近五年纪录，再加上刚出的城市更新规划，不少人不管是买房还是炒股票都心痒痒想冲。今天就掰扯明白这里的门道，别被带节奏割了韭菜。

这次国务院印发的城市更新“十五五”规划，不少人解读成楼市要翻身的信号，其实真不是这么回事。规划里写得明明白白，未来五年累计完成城镇危旧房改造50万套，新开工改造城镇老旧小区11.5万个，改造老旧街区、老厂区1500个，改造城中村4000个，还要收集保护历史建筑1.5万处。说白了这次核心就是城市更新，给老房子老城区翻新升级，不是过去那种大拆大建炒地皮，更不是要拉高房价刺激市场。

政策放出来，港股内房股先动了起来，龙湖前阵子从低位7.4港元拉到8.8港元，单日波动就有六七个点，看着涨幅挺猛对吧？把K线拉长看，龙湖从2021年开启下跌，到现在已经跌了五年，股价从50港元一路跌到七八港元，跌了八成多。十万块投进去，最后剩不到两万，这个缩水幅度谁顶得住。

龙湖已经是民企里抗风险能力挺强的了，早年没乱加杠杆借钱，负债率还在合理区间。就算这样，利润缩水也吓死人，五年前一年能赚238亿，去年只剩10亿，只能说勉强活着，根本谈不上活得好。比龙湖更惨的是雅居乐，2019年股价还在10到12港元区间，现在只剩0.2港元，跌了九成九，基本没翻身的可能。

看业绩就能懂原因，五年前雅居乐还能赚67亿，之后连着四年年年亏损，去年一年就亏了225亿。早年借了太多钱扩规模，现在房子卖不动债还不上，好多楼盘都成了烂尾楼，这种公司真的翻身无望。和它情况类似的还有碧桂园、佳兆业、世茂，当年站在行业顶端多风光，现在就有多狼狈。

也不是所有内房股都没救，走稳路子的企业现在活得很舒服。央企地产就是完全不同的画风，比如华润置地，2019年股价大概30港元，现在还有37港元，反倒赚了一两成。核心原因就是人家不瞎搞，有多少钱干多少活，从来不乱加杠杆铺摊子。

中国海外发展也是同样的路子，股价虽然跟着市场有起有落，但整体稳得住，不会说突然就爆雷出事。所以真要手痒想碰内房股，优先选央企国企准没错。而且只能做做短线波段，赚点零花钱就走，千万别把身家性命都押进去，那和送钱给别人花没区别。像龙湖、雅居乐这类，风险至今都很大，能离多远离多远。

说完股票再说说楼市本身，上海二手房从2月开始，已经连续三个月环比上涨，2月涨0.2%，3月涨0.4%，4月涨0.7%。三个月加起来涨幅也就1%出头，说白了就是止跌，根本算不上什么大回升。而且这点微涨也就只出现在北上广深四个核心城市，其他地方完全是另一番景象。

你去珠海金湾转转，晚上大片楼盘黑着灯，烂尾楼随处可见，三四线城市的情况就更不用提了。这些地方的楼市低迷，估计还要持续好多年，短时间内根本缓不过来。很多人误解了这次提的“好房子”建设工程，以为是要出大刺激拉房价。其实不是，所谓好房子就是提升未来新建住房的质量标准，从户型设计、建筑材料到施工工艺，都要求更安全舒适更绿色智能。这是长期发展方向，不是短期刺激楼市的政策。

所以别一看到国家级政策就头脑发热冲进去，楼市真正的全面回暖还早得很，现阶段政策的核心就是稳住别跌，不是给炒房客送机会。讲完楼市的大事，顺便给大家提个生活小提醒，别转头就忘了。

现在正是荔枝上市的季节，今年的荔枝果大味甜，价格还比往年便宜，不少人一买就是好几斤，抱着吃不停。老话说“一颗荔枝三把火”，这话真不是吓唬人，一次吃太多不光容易喉咙痛咳嗽，还可能吃出低血糖。很多人听到这就觉得匪夷所思，荔枝这么甜怎么会低血糖，这肯定是瞎扯。

这还真不是谣言，荔枝含有大量葡萄糖、蔗糖和果糖，吃多了会刺激身体分泌大量胰岛素，反而会把血糖降得过低，引发低血糖反应。所以哪怕荔枝再好吃，一次也别超过十粒，最好控制在五到十粒。千万别空腹吃荔枝，饭后一个小时再吃，既能减少对肠胃的刺激，也能避免血糖大起大落。

要是吃完荔枝之后感觉头晕、出冷汗，赶紧找地方坐下休息，冲一杯白砂糖水喝下去，就能快速升糖缓解不适。买荔枝也有小技巧，尽量挑核小的品种，比如糯米糍，肉厚核小吃着超爽口，现在不少新品种核都细得很，口感比老品种好太多。

日子要一天天过，钱要捂紧在自己口袋里，身体才是最重要的，别为了博楼市反弹把家底都搭进去，反倒亏了身体又亏了钱，得不偿失。

参考资料：新华社 国务院印发城市更新“十五五”规划