广州老黄埔“名校牌”越打越响，4万+房价，多少在为名校买单？

老黄埔楼市竞争白热化。吕颖雅/摄

户型、园林、装修已经很难拉开差距，教育成了最后那张牌。

中房报记者 吕颖雅丨广州报道

第一次在广州老黄埔看房时，陈琳有些“懵”。

原本，她只是想看看几个楼盘，比较一下位置、户型和价格。没想到，销售人员很快就把话题带到了学校。

“这个项目签的是华南师范大学附属中学，含金量高。”

“我们这里是华中师范大学黄埔实验学校，今年9月1日迎来首批小初新生。”

“你看看黄广附的中考成绩，在黄埔区相当亮眼。”

一天跑下来，陈琳记住了“华附”“华师附”“华中师大”“黄广附”好几个名字，却越来越不知道该怎么选。

教育，已经成为老黄埔楼盘宣传的重点。吕颖雅

/摄

学校，显然已经成为老黄埔楼盘争夺购房者的一张新牌。

但当越来越多楼盘开始讲“名校”，问题也随之变得复杂起来：规划中的学校，究竟有多大确定性？刚刚开学的新学校，未来成绩如何？九年制直升和需要摇号的教育资源之间，价格又应该相差多少？

对陈琳来说，这是一道正在作答的选择题。

但对去年已经在老黄埔买房的苏毅来说，这个问题早已从销售话术变成了现实。

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学校“进度条”各不相同

去年买房时，苏毅也把学校当成重要考量。

彼时，广州地铁珑玥上城凭借TOD、低容积率、价格优势等标签，成为老黄埔的“网红盘”，教育配套也曾是项目的重要卖点。

“当时，项目重点宣传未来将出让的二期地块规划配建一所九年制学校，我和不少业主正是看中了这一教育规划。”苏毅说。

但一年过去，他发现，规划和现实之间还有一段距离。

今年5月公布的《广州市2026年建设用地供应计划》中，学校所在的双岗停车场二期地块并未列入年度供应计划。供地推迟，也意味着原本预期的学校建设进度出现变化。珑玥上城部分业主因此希望开发商明确学校落地时间及入学安排，但至今仍未得到明确答复。

近日，记者踩盘就此事咨询项目销售人员。对方表示，双岗停车场二期预计明年上半年出让，该地块将配套36班九年制学校，预计2028年开学。如果计划在2027年入学，则需要统筹到周边学校。

广州地铁珑玥上城沙盘显示学校还在规划。吕颖雅/摄

这让苏毅有些担心。更让他在意的是，学校最终对应什么教育资源，目前同样没有完全确定。

销售人员表示，届时可能是黄埔区老牌名校怡园小学+86中学的组合，也可能引入其他优质教育品牌，但目前都只是预计。

事实上，老黄埔不同楼盘的教育资源，正处于完全不同的阶段。

例如，今年2月，中交四航珠江春与华南师范大学附属中学签约，预计明年9月开学；中建玖合未来方洲去年官宣华南师范大学附属高新区实验学校，包括渡头、文元、江北三个校区，预设总规模超100个班，其中渡头校区预计明年9月开学。

中建玖合未来方洲销售中心实拍。吕颖雅/摄

今年8月中旬，中建海丝城配建的华中师范大学黄埔实验学校举行首场家校见面会，并于9月1日迎来了首批小初新生。

而开售时间较长的富颐都荟，对口的广大附中黄埔实验学校（西校区）已经开学四年，办学时间和学校成绩也逐渐成为项目的重要销售话术。

对购房者来说，牵手名校确实能给楼盘增加一层光环。但什么时候开学、能不能读、怎么读，以及教育资源最终能给房子带来多少溢价，才是真正需要掂量的问题。

这也是陈琳看了一圈之后最直观的感受：楼盘都在讲学校，但真正需要比较的东西，反而越来越多。

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老黄埔楼市竞争白热化

为什么老黄埔的楼盘，越来越爱讲学校？

把视线从学校拉回楼市，答案其实并不难理解。

普睿数智广佛数据显示，今年上半年，黄埔区住宅成交52.66万平方米，其中老黄埔板块成交17.94万平方米，占全区约34%，成为区域成交主力。

从项目表现看，2026年上半年黄埔区十大热销项目中，老黄埔占据7席。中建海丝城、中建玖合未来方洲、富颐都荟、保利招商华发中央公馆等项目均进入区域销售前列。

其中，中建海丝城、中建玖合未来方洲上半年销售额分别达到16.01亿元、15.13亿元，在广州全市项目中分别位列第11位、第12位，表现亮眼。

这说明，即便楼市仍在调整，老黄埔依然拥有较强的购房需求。

但需求旺盛的另一面，是供应和竞争也在快速增加。

从近三年广州83个热门板块供应面积排名来看，老黄埔板块已经连续三年稳居榜首。2026年1~7月，该板块供应量达到26.34万平方米，占全市83个板块总供应的11.6%。

今年“金九银十”，竞争仍在继续。中交四航珠江春将推出二期85~125平方米新品，富颐都荟将推最后一期105~138平方米新品，中建玖合未来方洲二期、中建海丝城二期等项目也在持续推货。

价格方面，7月老黄埔成交均价为39734元/平方米。从目前热销项目来看，位置相对核心的中交四航珠江春、富颐都荟、保利招商华发中央公馆、中建玖合未来方洲，主流价格大多在4万~4.6万元/平方米左右。部分特价单位则出现“3字头”，例如，保利招商华发中央公馆122平方米四房低至3.7万元/平方米起；中建海丝城二期约3.8万~4.2万元/平方米，广州地铁珑玥上城约3.4万~4万元/平方米，黄埔新城和中交未来城则集中在“2字头”价格。

中建玖合未来方洲销售中心实拍。吕颖雅/摄

一名黄埔区楼盘操盘手表示，地段始终是价格的基础。但当地段差异不大、楼盘越来越多时，仅靠户型、园林、装修等产品差异，已经很难形成足够明显的竞争优势。

“这些东西，购房者或多或少可以将就，但教育不一样。”在该操盘手看来，教育资源直接关系到孩子未来数年的生活安排，也更容易让购房者形成“这个楼盘和另一套楼盘不一样”的直观感受。

于是，学校开始从配套变成卖点，从卖点进一步成为价格竞争的一部分。

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学位溢价到底有多大？

问题也随之而来。

如果一套房要多花几十万元，究竟有多少是在为学校买单？

购房者很难得到一个精确答案，每家楼盘都有自己的说法。

在富颐都荟销售中心，销售人员表示：“我们对口是黄广附，目前周边几个竞品虽然不少都有九年制学校，但都是第一届，只有小学一年级和初一，其他年级无法插班。而且只有我们已经办学四年，有真实的出口成绩，所以我们价格相对高一点是合理的。”

富颐都荟销售中心实拍。吕颖雅

/摄

而在没有九年制学校的项目里，则会从另一个角度解释价格差异。

在保利招商华发中央公馆，项目并没有配建九年制学校，但小学对口黄埔区老牌名校怡园小学北校区为项目扩建，初中阶段需要按照政策参与摇号。

销售人员表示，项目目前价格合理，特价单位仅3.7万元/平方米起。

“我们的地段、配套、产品、开发商品牌都没有比竞品差，甚至更好，看你个人选择。”

保利招商华发中央公馆销售中心实拍。吕颖雅/摄

话说到这里，问题又重新回到了购房者手里。

对于不同家庭而言，这笔钱值不值，本身就很难有统一答案。

不过，一位教育界人士提醒，一所学校的成绩，并非由校名决定。教师队伍、管理体系、课程设置、教研能力都会产生影响，但还有一个非常重要的因素——生源。

一所成熟名校之所以能够保持较好的升学成绩，往往不仅因为老师优秀，也与长期积累形成的生源结构、学习氛围和家校生态有关。

“名校品牌能够降低新学校的起步成本，但生源本身却很难完全复制，因此不能简单认为引入名校品牌后，就能自动成为名校。”上述教育界人士说。

这或许也是老黄埔这场“名校运动”最值得关注的地方。

对于开发商而言，名校是项目差异化竞争的一张牌；对于购房者而言，却是一项需要承担时间成本和预期风险的长期选择。

陈琳还在比较。

苏毅则已经买了房，开始等待那所尚未落地的学校。

最终能否兑现楼盘写进销售中心里的“教育价值”，或许还需要交给时间来回答。

（应采访者要求，文中人士均为化名）