浙江
9月4日，8·28现房销售新政后广州首场住宅用地土拍落定。越秀地产以24.8亿元竞得天河区大观路以东两宗地块（原广东广播电视台地块），成交楼面价约3.7万元/平方米，溢价率15.9%。4家参拍房企清一色国资背景，经过18轮竞价完成成交。这是继上海、北京之后，广州土地市场对现房新政的首次回应。
四家国企同台举牌，热度回落但未失温度
到场竞拍的保利、越秀、珠实、天河高新四家房企均为国资背景，最终越秀地产经过18轮竞价突围。与今年2月马场地块8家房企鏖战243轮、溢价26.6%的"地王级"场面相比，本次参拍数量和竞价轮次均有所回落。
中指研究院分析指出，新政影响下房企竞拍趋于理性，但该地块凭借核心区区位优势和成熟配套仍获得一定溢价成交。"理性中有温度"，是这场首拍给出的第一个信号——市场没有过热，但也没有失温。
容积率降至2.1，天河主城低密宅地为何稀缺
本次出让的两宗地块合计占地约3.47万平方米，建面约6.78万平方米，容积率从上轮挂牌的2.3进一步降至2.1，在天河主城属于难得的低密地块。出让条件也做了优化：取消原先要求的配建中学、幼儿园和社区卫生服务中心，地下空间允许整体连通开发，起拍总价较去年更低。
地块位于天河智谷片区，南侧临近奥体中心，是奥体板块与天河智慧城联动发展的战略节点。周边汇集网易、小鹏汽车、极飞科技等超千家科技企业。据克而瑞好房点评网相关数据，广州近年出让宅地平均容积率从2021年的约3.0一路下滑至2026年的约1.85，低密地块正成为供地主流，也为房企打造改善型产品留出了利润空间。
现房新规改写拿地逻辑，资金门槛筛掉高周转
这宗地之所以备受关注，不只因为地段素质，更因为它恰好站在现房销售新政的转换期。8·28新政明确：新出让土地优先现房销售，即便仍走预售也须主体封顶才能开卖，首付和按揭款全额进入监管账户，交付前开发商无法动用。
过去"拿地—预售—回款—再拿地"的高周转模式被从根上堵住。以本次地块为例，6.78万平方米体量，仅土地款就24.8亿元，加上建安成本需硬扛两三年到现房。这也是为什么到场的全是国企——没有足够的自有资金和低成本融资，很难玩转现房模式。银行端已在跟进：建行在政策发布当天上线存量房贷延期申请，多家银行已开始按最长40年年限接单。
点状高热延续，核心区确定性资产仍是必争之地
把视角拉到全年，广州土地市场的"点状高热"特征十分明显。据克而瑞好房点评网相关数据，2026年至今广州已成交的11宗涉宅地中，有7宗溢价成交，7月份3宗宅地平均溢价率达到27.8%，创下五年来新高。越秀地产更是三年五度落子世界大观片区，累计投入超160亿元，今年以来四度加码广州核心区，累计投资超过280亿元。
克而瑞研究中心指出，当前土地市场呈现明显的分层格局：一线及强二线核心地块热度飙升、高溢价频现，而三四线及远郊地块普遍流拍或底价成交。与此同时，广州今年宅地供应规模同比下降约55%，核心区优质地块的稀缺性进一步凸显。在"好房子"导向下，低密、低配建、高确定性的地块正成为房企争夺的焦点。
结语
15.9%的溢价率，不算惊艳，但足够稳健。它说明现房新政没有吓退房企，也没有制造非理性抢地——核心区的优质资产依然有人愿意真金白银下注，但出价更加审慎。对购房者而言，土地端"理性溢价+低密改善"的组合，意味着未来一两年天河智谷片区有望迎来一批品质较高的新房供应。对行业而言，这场首拍更像是一次压力测试：现房销售模式下，谁能进场、敢出多少，答案已经写在了竞拍席上。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
