筹备四年、四家竞逐、600万定标：越秀保租房公募REITs选定中信证券

9月4日，广州国企阳光采购信息发布平台挂出一份结果公告：‌越秀保障性租赁住房基础设施公募REITs‌的公募基金管理人及专项计划管理人，由‌中信证券股份有限公司‌中标，成交金额‌600万元‌。这单REIT从2022年首次披露筹划，到管理人落定，走了近四年。

四家受邀，中信证券胜出

公告显示，采购方为‌广州越隆商业发展有限公司‌，采用邀请采购，一共只请了四家机构：中信证券、中国国际金融股份有限公司（中金）、深创投红土资产管理（深圳）有限公司和建信基金，最终中信证券中标。这600万元是管理人选聘的服务合同金额，并非REIT发行规模，项目也没有委托外部采购代理。

需要厘清的是角色。公募REIT的基金管理人须由持牌公募担任，券商一般承担专项计划管理人和财务顾问。中信证券本身是券商，其控股62.2%的华夏基金，才是它的公募REITs业务平台。

这套搭配越秀并不陌生。2021年12月在深交所上市的‌华夏越秀高速REIT‌，由华夏基金任公募基金管理人、中信证券任专项计划管理人兼财务顾问；2024年11月落地的市场首单商业物业持有型不动产ABS，规模14.13亿元、底层为广州环贸中心写字楼，操刀的管理人同样是中信证券。这单保租房REIT是否延续"华夏基金+中信证券"的组合，公告没有单独写明，还要等后续申报文件披露。

越隆商业也不是陌生面孔。公司成立于2017年、注册资本5亿元，管理层同时在越秀星寓、星邻公寓等主体任职，属于越秀地产住房租赁体系内的平台，由它出面采购管理人，与其持有、运营租赁住房资产的定位相符。

一只REIT，筹划了近四年

越秀是国内最早做REITs的房企之一。2005年，越秀地产分拆物业在香港发行越秀房产基金（00405），是全球首只投资内地物业的上市REIT；2018年，又发行过约4.97亿元的租赁住房类REIT（中联前海开源—越秀租赁住房一号）。2021年底华夏越秀高速REIT登陆深交所，是国内首单出表型特许经营权REIT；此后两年，它又先后落地商业物业机构间REITs和户用分布式光伏类REITs，产品链从商业、公路铺到新能源，是境内REITs产品线较全的地方国企之一。

保租房REITs的筹划始于2022年。据当时公开报道，越秀最早考虑的入池资产，是广州环贸中心越秀星廷公寓等项目。星廷是旗下高端服务式品牌，首个项目引入雅诗阁运营，月租金1.1万元起，开业一年平均出租率超过九成。到2024年5月，越秀集团首席资本运营官李锋在大湾区基础设施REITs研讨会上确认，公司正推进保租房REIT申报前的准备工作，首发资产组合此后一直没有正式披露。

承担运营的是‌广州越秀住房租赁发展投资有限公司‌，2017年底揭牌、2018年初注册，是广州市首批市场化国有住房租赁平台，下设广州越秀星寓公寓管理作为运营主体。官网显示，其旗下已有星廷、星寓、星邻、星舍四个品牌，对应精英公寓、青年公寓、集散式公寓、企业公寓四条产品线，落地广州、深圳、上海、济南、毕节五城；截至2025年6月，管理面积超过44万平方米（含在建）。

规模不算头部，经营质量先跑了出来。2025年6月30日，旗下在营项目首次实现100%全线满租；2026年6月17日，五城在营项目再度全部满租，第三方客户满意度超过95%，深圳门店靠小红书引流成交占27%、老租客推荐成交占24%。2026年1月公司披露，2025年板块整体盈利首次突破1000万元，是其2018年成立以来的第一次年度盈利。

对一只靠稳定现金流定价的保租房REITs来说，出租率和盈利先稳住，资产才摆得上桌面。

九只在前，后来者排起长队

越秀进场时，保租房REITs已是一个成型板块。截至2026年8月，全市场已上市保租房REITs共9只、市值约199亿元；今年二季度，9只产品租金收缴率均值约99%，出租率维持高位。2026年4月底，中航北京昌保租赁住房REIT在深交所上市，是其中第九只。

扩募也在同步推进。中金厦门安居REIT的扩募份额6月4日在上交所上市，实际募资7.887亿元，是继北京、上海之后全国第3只完成扩募的保租房REIT。

排队的队伍更长。国泰海通中国建筑租赁住房REIT在4月17日获上交所受理，底层是上海松江中建・幸孚+保障性租赁住房项目，拟募资13.14亿元，8月18日获证监会准予注册，9月9日进入网下询价；中金杭州安居REIT在4月底申报、5月7日获深交所受理、5月28日即进入问询，是杭州首单。

政策面也在加码。2026年5月国务院印发的城市更新"十五五"规划明确，支持保障性租赁住房发行REITs。

同一阶段、还停在管理人选聘环节的地方平台不止越秀一家。同城的广州安居集团2025年7月就启动了租赁住房REIT管理人招标，计划发行规模不低于8亿元，开标后银华基金在五家候选人中综合得分第一。

外地看，济南城发今年4月敲定中银基金与中银国际证券联合体，8月已由中银基金出面选聘评估、法律等四类中介，拟入池7个项目、规模超8亿元；郑州城发安居1月选定工银瑞信基金与工银瑞信投资组成的联合体；武汉安家7月公示中银基金为第一中标候选人。这些项目都还没向交易所申报，加上南京、青岛、天津等十余城仍在前期遴选的安居平台，共同构成保租房REIT的储备梯队。

区别在于进度。无论越秀还是上述平台，目前都停留在选定中介、筹备申报阶段，均未向交易所递交申请。

从济南、郑州的节奏看，管理人定下来之后，还要再招齐评估、法律、审计、税务等中介、敲定入池资产，才轮得到申报。

对越秀而言，9月4日只是又一块拼图归位，它正站在这一步的起点上：首发资产选高端的星廷还是更普惠的星寓星邻、评估值和发行规模几何，以及公募管理人是否如其过往由华夏基金担纲，都要等正式申报后逐项公开。