828新政7天，我们做出三个判断

8月28日晚间，一连8份文件下发，房地产发展“新模式”框架终于显现。中国房地产的旧模式就此彻底改写。

6天之后，北京土拍，最受关注的“好地”驼房营地块竞买过程中被突然叫停。如果将它理解为828新政在土地市场的反应也不为过。大幅后移的回款时点，扩大的项目贷款融资规模，可能更高的利息支出，都让开发商需要重新算账，重新评估投资决策，甚至是出价。

当下，最重大的影响莫过于重构地产商资金链。原有以预售回款为核心的资金周转体系将被重构。国家统计局数据显示，2026年前7个月，房企到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款占44.6%，约为2.04万亿元。

随着828新政陆续落地执行，万亿级别的预售资金推迟回款，将是全体开发商必须面对的问题。据我们了解，最近一周，大型开发企业集团层面都已开始调研评估新政策对公司运营的影响。8月28日前没有拿到规证的项目，部分已经暂停或推迟既定工作方案；一些拿地计划也陆续开始“重新算账”。也有开发商和政府沟通，希望能够适当推迟土地挂牌，给重新评估投资决策争取时间，也同时等待地方执行细则出台。

困难是一定的，但面对现实，是克服困难的第一步。

销售回款期可能大幅推后

《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》）、《个人住房贷款管理办法（试行）（下称《办法》）是影响最大的两份文件，也是基础性制度。

《通知》提出，商品住房项目实施预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；《办法》提出，购买预售商品住房的，个人住房贷款应严格在竣工备案后发放。这两项新规，事关开发商回款。

按照现行法律，开发商投入建设资金到达总投资25%以上，即具备预售条件。不过，在现实执行政策时，地方政府会加上工程进度条件，各地松紧不一。828新政以后，开发商有两个选择，一是现房销售，可以收取少量定金；二是仍选择预售，但要等到项目封顶。

其中有一个时点，就是28日：

28日之前拿到规证的，按旧政策执行；

28日后新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

对于执行新规的项目，选现房销售，少量定金可退，对开发商意义不大。选择预售，回款时点就大幅拖后。现行建设工程周期，中低层住宅封顶至少半年，高层住宅封顶至少一年，这意味着开发商预售回款时点会大幅延后。

影响更大的是竣备才放按揭。地产繁荣时期，一般签订购房合同、办理完抵押手续后不久就可以办理按揭贷款，开发商就可以回款。即便后来控制风险，按揭放款推迟，也在主体封顶或高层住宅工程完成三分之二时可以放款，开发商即可回款。现在，按照新规，即便预售住房，也要等到竣备才放款，而从拿地到竣备，至少需要两年时间，由此，大笔回款恐怕要至少等上两年。

至此，开发商的资金周转模式已经彻底改写，新旧模式切换中的空挡，是对开发商运营水平的一次考验。

开发贷利息支出可能更多

监管层在制定政策时，已经充分考虑到了模式切换带来的影响，多项配套政策也随之调整。这其中，影响最直接的就是开发贷。

8月28日下发的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（下称《开发贷管理办法》）提出，预售项目开发贷原则不超3年，最长不超5年。现房销售的，原则不超5年，最长不超7年。首次还本日期原则上安排在竣工备案后。这个时点选择，实际上是为了和竣备放按揭贷款相衔接。

之前对于开发贷何时还本，没有统一规定。不过，由于预售时间较早，按揭贷款可以尽快办理，预售回款也就比较早，开发商手里有钱之后，往往在项目建设期内就开始偿还本金，一般会分期偿还。这相当于《开发贷管理办法》后移了开发贷本金还款时点。从运营上看，对开发商是个利好。

但是，不要忽视资金成本问题。销售回款越晚，就意味着银行资金要在开发商的资金链中停留的时间更长，而这部分资金是有利息的，停留的时间更长，就意味着开发商要支付更多的利息。

银行也不会足额发放开发贷，35%甚至更高的自有资本金比例是常态。在楼市下行期，有很多银行发放的开发贷款都不能完全覆盖建筑成本。那么，既然开发贷还款周期可以拉长延后，新规实施之后，开发贷额度是否会提升呢？

在这方面，我们得到的消息仍是“等通知”，“目前没有明确精神”，熟悉该领域的朋友分析认为，开发贷额度大幅提升的可能性几乎没有。能贷多少，最后还是要看房企在银行拿到的授信。

预售模式下，预售款可以被视为0利息，开发贷的利息通常在4%左右。现在，预售回款时点后移，开发贷周期变长，虽然完成衔接，但用4%成本的资金替换了0成本的资金，资金成本显然上升。比如开发贷10亿，用满一年利息支出3000~4000万元是再正常不过的事。项目利润由此被大幅稀释。大摩认为，IRR（内部回报率）将下降约18个百分点，这个数据很吓人。

拿地将更聚焦核心区域

所有资金时点后移，资金占用时间肯定变长，资金周转率一定就会下降，这在财务上就一定会影响回报率。一个项目如此，集团层面面临的调整就会更大。

打个比方，高周转盛行时期，一个项目总投资20亿，房企纯自有资金可能有2亿就够用，其余通过前融（前期融资）、开发贷、预售回款接力，完成资金周转，整个项目就能转起来。越到后期，资金成本越低，开发商的办法就是不断用后期低利率资金替换（也就是还）前期高利息资金，直至按揭贷款放款，0成本资金进入循环。

但楼市进入调整以来，房地产企业融资渠道有限，启动一个项目就需要更多的自有资金。比如，同样总投资20亿的项目，开发商自有资金2亿就不够了，要掏出更多。高周转年代，开发商手里20亿自有资金，或许可以启动10个投资规模20亿的项目，但现在可能5个都够呛了。

这会对开发商投资决策产生影响。以前可启动的项目多，容错率相对高些。一个项目少赚了，有其他项目赚更多补回来。但现在能启动的项目少了，容错率自然变低，拿地就要拿最有保障的地，因此，拿核心城市、核心区的土地，风险就会更低。

这一迹象在当下北京、上海、深圳已有显现。我们相信，随着828新政的推进，资金周转率、回报率的下降，会让开发商更加聚焦核心区域土地。

还有另一重原因，原来预售时点靠前，预售业绩可以较早反映出市场需求状况、产品对位情况，发现状况不对，可以及时止损。预售时点移后之后，这种验证效果也变得后移了，几乎没有止损的机会，退出更难。这就会倒逼“一定要拿对地”，增加房企核心区拿地的动力。

可能迟到的万亿量级资金，只是考验的开始。除了资金层面的变化，其后还有更多的问题到来：

推迟预售时点至封顶后，市场供应是否会在一定阶段内出现断档？如果真如此，那么8月28日以前拿到规证的项目，是否应该全力冲刺抢销售？实景示范区是否还做？要以什么样的投入做？做到什么水准？都将是要通过摸索才能得出答案的问题。

资金生态的重大改变，或将进一步增加行业集中度。回款时点的大幅延后，对开发企业自有资金和有息融资能力提出更高的要求，中小型房企将面临更大的竞争压力。828新政之后的生态，如果变成数十家、甚至是十数家大型房企的天下，我们并不意外。

一个时代的落幕，向来无声，没有锣鼓喧天的告别。只是某一刻起，那些曾被全行业奉为圭臬的周转率、规模与速度，便不再是定义胜负的标尺。

8月20日，法槌落下，许家印被判无期徒刑。八天之后，那套曾托举恒大登顶，也裹挟整个行业狂奔的高周转模式，也归于历史。个人的命运已然没有转圜余地，但跋涉过后，中国房地产仍将新生向前。

★★攸克近期文章推荐★★

(点击图片即可阅读)