龙湖商业，目标2028

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 苏珊

图片来源 · 项目官方

2026上半年，龙湖集团营业收入398.0亿元，同比下降32.3%，实现归母净利润19.6亿元，同比下降39.0%。

对于市场最为关注的利润拐点，管理层给出了明确的时间表：随着开发业务历史存量问题逐步出清，集团核心利润预计在2026年触及低点后，2027年明显回升并有望转正，最晚2028年完成收入结构转型。

拆分结构看，2026年上半年运营业务收入73亿元，其中商业投资、资产管理分别为59.8亿元、13.2亿元，占比81.9%和18.1%；服务业务收入64亿元，物业服务和智慧营造分别为56.5亿元和6.5亿元。

当购物中心行业从规模竞赛转向战略分化，头部企业都在自己的坐标象限里寻找答案——新城控股向下沉市场要规模，华润万象生活向城市顶端要溢价，龙湖集团的商场则代表着中产消费的趋势。

中报显示，截至2026年6月底，龙湖集团已运营商场96个，已开业商场覆盖城市25个。下半年将新开6座商场，其中5座为重资产，1座为轻资产。期末，在手的商业项目为132座，待开业36座。

高能级城市占比很高，某种意义上，龙湖集团的购物中心业绩，可以看作高能级城市中产消费的风向标。

• 客流表现：2026年上半年，龙湖旗下商场日均客流370万人次/天，整体同比增长13%，同店同比增长6%。

• 销售表现：2026年上半年，公司在运营商场实现营业额441亿元，整体同比增长11%（剔车+16%），同店同比增长4%（剔车+8%）。

• 租金表现：2026年上半年，龙湖集团商业租金收入59.8亿元，同比+8.7%，同店+2.7%，在租金普遍承压的当下龙湖表现超市场预期。

01.

拆解龙湖半年商业业绩

增量放缓、存量提质稳定基本盘

2026上半年，龙湖购物中心的业绩可以从两个维度来拆解。

租金收入同比显著

2025年，龙湖商业全年新增运营13座购物中心（包含8座重资产、5座轻资产），在营商场为99座，已开业商场建筑面积为1050万㎡（含车位总建筑面积为1403万㎡），全年营业额剔车后租金收入112.1亿元，较上年增长4%。

而2026年上半年，龙湖商业在成都新增运营1座轻资产商场。在增量未显著增加的情况下，租金收入增速反而从2025年全年的4.0%提升至8.7%，客流、营业额也继续保持高位增长。

如果说2025年的增长背后有新项目集中开业带来的规模效应，那么龙湖2026年上半年的数据则证明：即便不开新店，龙湖依然能靠现有商场的内生增长拉动业绩。增量放缓、存量提质，这是龙湖商业进入“运营红利期”的明确信号。

但另一方面，不管是客流还是租金收入同比，同店的增长率均低于全部项目，这说明龙湖商业新增项目对整体业绩增速的拉抬作用显著，新项目依然有“青春红利”（开业初期客流和租金基数低、爬坡快）。

差异化优势

若将龙湖集团的数据与华润万象生活、新城控股对比，三家分化的趋势明显。

• 华润万象生活：高线+高端的“双高”模式持续领跑。租金收入增速始终维持在15%以上（2026H1为15.8%），零售额增速逆势上扬至21.7%，重奢护城河的厚度在行业下行期被放大。三家之中，华润是唯一保持租金增速持续高于开业面积增速的企业——每开一座新商场，都能带来超出面积增量的效益提升。

• 新城控股：下沉市场竞争态势明朗，对中小商户议价能力强。吾悦广场在下沉市场的密集布局形成了规模效应，对中小商户有较强的议价能力，且下沉市场相对封闭，一旦占据核心位置，竞争对手进入难度较高。但下沉市场的广覆盖策略在消费力承压的环境下，容易遇到了一定的增长瓶颈——规模仍然庞大，但单店效益的提升空间正被压缩。

• 龙湖商业：运营能力是最核心基本盘，是实打实真本事。在竞争最激烈的高线城市，区域内同时面临众多竞争对手的挑战，能保持近98%的出租率，意味着品牌商充分信任龙湖天街的坪效兑现能力和客流稳定性。同时也说明，高线城市的竞争确实残酷，但始终是中国消费最稳定、最集中的市场，只是要在这样的市场中一直保持良好增长，需要实打实的真本事。

02.

龙湖"老商场逆生长"

将“存量改造”标准化、体系化

存量时代的竞争，不再仅关乎体量，更在于如何通过持续创新，在项目的全生命周期内保持活力。

行至当前，龙湖商业约有18.75%的购物中心开业9年以上，且多为位于高线城市、市级商圈的核心优质资产，存量改造迫在眉睫。自去年起，龙湖商业加大存量项目资本性投入，在重庆、北京、苏州、上海等地推动商场改造实现“逆生长”。

重庆北城天街

龙湖商业开山之作，2003年惊艳亮相，开业即成“初代顶流”，带动重庆观音桥商圈升级为城市级商圈。但随着经营年限不断增长，其租金收入波动明显。

项目于2024年2月启动改造，历时600余天“边开边改”，最大限度控制改造期的租金损失，改造核心策略可概括为三个层次：

• 动线重构与铺位再切割。将原有大空间重构为“内街+商铺”模式，优化主次动线关系，通过铺位精细化切割提升租金坪效。

• 自然光引入与景观层次营造。拆除局部屋顶楼板引入自然采光，配合降板设计营造多层次绿化空间，形成“高街花园”场景。入口处增设玻璃盒子、退台及多首层规划；下沉广场经景观化改造，从单纯交通节点升级为兼具通行与休憩功能的公共空间。

  
  

• 广场功能再定义与立面焕新。原有星座、中心、榕树三大广场重新划分功能，分别承载快闪活动、品质生活与休闲社交，实现从“通道”到“场域”的转变。东、西、北立面采用玻璃与石材幕墙组合，在保留建筑历史感的同时注入现代简洁风格，并加装裸眼3D巨幕。

品牌焕新上，2025年，龙湖重庆北城天街重点强化运动户外、香氛美妆、时尚女装、品质餐饮。Vivienne Westwood、Aesop、alexander wang、LANCÔME、HARMAY等纷纷入驻，以创新的品牌组合实现老项目的“逆生长”。

2025年9月全馆焕新开业，2026年上半年，北城天街营业额同比增长超50%，客单提升45%，租金收入同比增长超20%，项目出租率维持高位。

上海闵行天街

上海闵行天街2019年12月开业，租金收入持续增长。项目历时约1年完成焕新调改，通过拆分低效大铺、增加品牌密度、优化公共空间和消费动线、打造主题化社交场景。

首先拓宽外街步行道，增设由小木屋形态构成的休憩节点与露天外摆区。物理空间的打开，根本改变了外街功能，使其从一个过渡通道转变为一个“轻社交广场”。

空间的质变，为品牌升级铺平了道路。外街成功引入了OUI ELLEN体系内首家全新形象店、niche notes区域首店、囧小象上海首店等一批兼具设计感与话题性的品牌。

改造后，上海闵行天街品牌选择更加丰富，空间界面更加通透。在此带动下，经营效率同步提升：改造区域首个周末销售较可比同期提升126%；2026年上半年，闵行天街营业额同比增长超20%，租金收入同比增长超10%。

苏州狮山天街

苏州狮山天街自2017年开业以来持续爬坡，2024年全年租金收入达4.11亿元。在龙湖集团2024年5个突破4亿元的商业项目中，苏州狮山天街租金规模仅次于重庆时代天街、北京长楹天街、重庆北城天街和杭州滨江天街，稳居龙湖商业标杆阵营。

作为新区狮山商圈的商业标杆，项目在开业9年间经历多次主动调改。作为龙湖商业体系内首个系统性改造项目，狮山天街在“不封场、不停业、不降体验”的前提下，拆除原5-6层的单一冰场区域，打造立体开放的“山谷”街区，与“山下”街区形成空间叙事闭环。

业态与品牌布局上，狮山天街持续加码首店经济：“山谷街区”成功引入5家全国首店、1家华东首店以及4家苏州首店，涵盖时尚、餐饮、生活美学等多个领域。

焕新后，项目进入业绩释放期：山谷街区开业半年客流同比增长2100%，营业额同比增长190%，并带动狮山天街上半年整体租金收入同比增长超10%。

成都西宸天街

成都西宸天街开业于2018年12月，2025年租金收入为1.95亿元。此次改造，西宸天街以“天街里”（BOX+双首层POD空间）与B1“宸里”街区为焕新重点，形成了“天街+天街里”的新场景。

项目实现了KAILAS、HOKA等户外运动生活方式的引入，增加了TOMMY HILFIGER、URLAZH、elsewhere、IDPAN等精品服装服饰，并且引进了大鸭梨甄选店、一粒孜然、大同江、港久、鹅市巷、赏哈等精品餐饮，推动区域消费升级。

此次改造，天街里新增商业面积420平米、品牌增加12家，租金单价提升107%；宸里街区品牌数量较之前增加32个，月均租金增长60%，原有低坪效空间坪效提升8倍。

上述四个龙湖天街，分布于不同城市、不同商圈、不同发展阶段，其中两个项目的租金规模位列前五。它们的共性在于：改造期租金损失被有效控制，改造后租金收入和营业额均实现双位数增长。这不是单个项目的偶然，而是一套可复制的方法论——从空间诊断、动线优化到品牌重组，龙湖正在将“存量改造”标准化、体系化。

03.

龙湖的“新”版图

2026年上半年，龙湖商业在成都新增运营1座轻资产商场——成都象南里项目。这是一座约1.9万方的U字型街区，放在龙湖商业成都的项目清单中，体量较小但独特在”非标“。

今年下半年，龙湖商业还将新增开业6个全新项目，5重1轻，分别位于杭州、成都、长沙、昆明等核心城市，继续轻重并举。

透过上述清单可知，龙湖商业在战略布局持续聚焦高能级城市，深化网格化深耕。

• 区域集中：项目高度集中于一二线核心城市（杭州、长沙、成都等）及重点城市群。

• 网格加密：在已进入城市持续落地新项目，如杭州（钱湾天街、滨康天街），长沙（开福天街、新姚天街）、成都（驿都天街），体现“一城多址”的深耕策略。

• 填补空白：首次进驻昆明，逐步完善全国化布局。

2025年“安全削峰”后，2026年起龙湖集团每年到期的债务规模有限。不出意外的话，明年1月其将实现境内债券及中票清零。

业绩会上龙湖集团管理层透露，龙湖集团已针对四大业务航道作出推演与规划。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，商业投资航道近几年每年新开商业项目接近10座，叠加同店经营水平持续改善，2026-2028年，商业航道规划年复合增长率约10%。按照规划，2028年商业航道收入规模有望达到150亿元，成为集团重要的收入及利润来源。

回看这份2026年中期业绩，龙湖正处在一场深刻转型的“中途”。

消费环境的确存在不确定性，但越是这样的时刻，市场越应该给予那些真正在做事的企业以耐心。大道至简，做好自己，这或许就是穿越周期最朴素也最有效的答案。

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