严防烂尾：内地预售大改革，看看香港是怎么守住购房者钱包的！

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发了一份《关于完善商品住房销售制度的通知》，直接给沿用了内地多年的"卖楼花"模式来了个急刹车。

来源：中华人民共和国住房和城乡建设部官网截图

内地楼市重磅新政

预售门槛抬升，推动现房销售

汤姆先给您划个重点：

第一，项目若要预售，单体建筑必须完成主体结构封顶；

第二，要有力有序推进现房销售，让买房真正实现"所见即所得"。

来源：网络

说白了，国家铁了心要让大家不再对着图纸和沙盘赌运气。但效果嘛，开发商心里估计是五味杂陈。

汤姆的判断是：长期看是好事，但短期阵痛免不了，行业洗牌会加速。

反差现象：同样卖楼花

香港正规住宅为何鲜有烂尾？

不少朋友看完内地新政，都会联想到一个有意思的现象：香港同样长期卖期房，就连恒大这种在内地"爆雷"爆得惊天动地的巨无霸，它们在香港的唯二的项目，一个在屯门，一个在长沙湾，最后也顺利交到了业主手上。

连潘苏通，碧桂园，万科等在香港的项目也都顺利收房。

来源：网络

这可不是靠开发商"良心发现"，而是一套比"封顶卖房"更狠、更细密的制度"天网"。

当然，香港并非完全没有“烂尾”阴影。上一次香港发生濒临烂尾事件，要追溯到2003年的茵翠豪庭、爱琴湾事件。

长话短说，当时一个香港的中小型开发商因为投资失利，资金链断裂，引发了香港史上极其罕见的濒临严重烂尾楼丑闻。其后香港警方和廉政公署介入调查，发现当时的集团掌门人和财务总监做假账，套走了 4.8 亿元港币的售楼监管资金。所幸最后这个楼盘在安永接管后，再获得融资得以完工，并交付给购房的小业主。

后来，香港为了保护购房者，官方迅速修改并完善了《预售楼花同意书》制度和《一手住宅物业销售条例》。新规明确规定：在建筑按揭中，一旦买家付清楼价，买家享有的物业权利优先于承按的银行。

来源：立法会CB(1)1943/02-03(01)号文件截图

第一招：拿不到预售同意书，禁止售卖楼花

在香港卖期房，第一步不是打广告，而是去地政总署申请"预售楼花同意书"。想拿到它，两个条件缺一不可：

第一，地价必须全额缴清，一分钱都不能欠；

第二，开发商必须证明自己有足够的钱把楼盖完。怎么证明？要么账上趴着现金，要么找银行开一张"不可撤销的建筑担保函"。

这担保函可是个"大杀器"，万一开发商真倒了，出具保函的银行有法律责任出钱把楼盖完。而且工程预算一旦超支10%以上，开发商要重新向政府证明财力，否则禁止继续卖期房。

第二招：购房资金进入律师信托 “保险箱”

拿到同意书只是过了第一道坎。开始卖房后，买家交的定金、首付款，绝不进入开发商账户，而是存入独立的律师信托账户，这是整套制度最核心的一环。这个保险箱，主要是开发商看得见摸不着。

要拿钱，必须由注册建筑师出具工程进度证明，做到哪个节点，律师才拨付对应款项。钱优先付给建筑商，只能用于本项目建设、偿还项目工程贷款，不能拿去拿新地、分红、填集团的其它窟窿。整栋楼竣工拿到入伙纸之后，剩下的钱才会给到开发商。

第三招：楼没盖好，购房者无需提前还贷

内地常见“房子刚挖坑，业主就还贷”的苦况，在香港可不一样，按揭放款规则对买家很友好。

香港买期房有一种“建筑期付款”模式，前期买家只付少量定金，通常为房价的 10%，银行按揭可以等到临近大楼竣工才去办理，而银行也会等到新房拿到入伙纸才放款，这个时候买家才开始还月供。这就避免了“房子没影，房贷先压身”的噩梦。

第四招：敢乱来？刑事伺候！

法律是最后一道铁闸，惩罚力度同样够重。开发商逾期交楼，买家有权解约拿回本金加利息，还能追讨违约金。如果有人违规挪用信托监管资金，属于刑事罪行，最高可判14年监禁；

作假的建筑师、律师会被吊销牌照，终身不能从业。就算开发商破产，已经付款的买家权益也会被优先保障。这一套组合拳下来，正规住宅烂尾几乎绝迹。

一张表看懂

香港和内地卖期房，差别究竟在哪？

汤姆研究完两套制度后，发现香港的核心逻辑很简单：买家的钱不能拿来给开发商冒险，干多少工程，才能拿多少钱。就算开发商倒下，也要有机构兜底把楼盖完。

香港的监管经验，内地可以直接照搬吗？

对比一下两边：内地新政是"封顶才能卖"，香港是"从拿地到交楼，全程掐住开发商喉咙"。

内地这次配套的主办银行制，其实有点香港"银行担保"的影子，但核心差别在于资金监管的物理隔离。

香港由律师信托账户全程托管，开发商根本碰不到钱；内地目前更多还是房企监管账户，虽然也在严管，但实操中变通空间依然存在。

汤姆觉得，内地这次决心很大，"封顶令"加上"交房即交证"确实是进步。但要真正杜绝烂尾，光靠"封顶"这一个节点还不够，必须把"钱袋子管死"和"银行兜底责任"这两条腿也补上。

香港的经验证明：制度设计得越"不信任"开发商，买房人反而越安心。

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